原创连载（二）| 房地产企业应对营改增，这些问题你准备好了吗？

三

问：营改增后房地产销项税可向下游转嫁吗？

前面讲的是增值税的属性，会对房地产公司的一个影响。现在进入到房地产操作惯例，来看营改增后房地产公司的销项税可不可以向下游转嫁。

营改增后房地产公司的销项税可不可以向下游转嫁是一个非常核心的问题。很多房地产开发公司的人都没有想明白这个事情，包括房地产这个行业的人，也不思考这个问题。以至于某些专业机构也认定营改增必然导致收入的下降。然而，这句话严格来说是错的。为什么是错误的呢？因为我们房地产的产品是分为住宅和商业地产的。住宅的购买者是一个终端消费者，一般都是个人。对于个人来说，在营业税体系下价值100万的住宅，到了增值税体系下会变成110万吗？实际上在很多地区，特别是三线城市，房价已经是不可能增长了，所以说增值税是不可能转嫁给个人的，这是一个刚性的价格。房价不可能因为房地产公司成本增加，或者房地产公司营改增就导致房地产公司调高。因为对于终端消费者个人来说营改增所取得的发票是没有用的。正常的个人买房子是用来消费的，不是用于生产的。所以，可以说95%的住宅的增值税是不能转嫁的。所以，住宅开发商收入的房产含税价在营改增前和营改增后是不变的。含税价不变意味着什么？如果房产的增值税率是11%的话，相当于住宅房地产公司收入直接少了10%（1/1.1=0.9）。这相当于房地产公司收入直接少了10%。由此可预期举例：万科明年收入会直接跌到90%，万科今年是2000亿，明年是1800亿。这就是营改增对房产业的影响。

但是，房地产行业除了万科，还有万达。万达是做商业地产的。买了写字楼是做什么的？是自己用或者出租的。这时候产生的销项税是不是可以转嫁？商业地产90%不会买商业地产自己使用，基本上都是用来经营的。所以，商业地产的税负是可以转嫁的。

那么商业地产可以转嫁多少呢？是全部转嫁，还是部分转嫁呢？比如说商业地产商营改增前100万的一个商铺，营改增之后，会变成110（1.1*100=110）万吗？按照常规的套路，果刚入行地产商的，肯定会说商业地产卖100万，同时开11万的进项，110万给你，那么你没有问题，全部可以转嫁，涨价，直接涨价到110万。理论上讲，商业地产的销项，是可以全部转嫁的，换句话说，商业地产可以直接调价11%的。但是，我们不应该忽略一个惯例，在中国90%的区域，写字楼和酒店的价格是永远不会超过住宅的。这是它的使用属性决定的。

房屋有它的使用属性，不是说能转嫁消费者就会接受。在中国90%的地区，写字楼和SOHO的价格，或者LOFT的价格，或者是酒店式公寓的价格，是不可能超越住宅的。无锡除外，无锡就是出现了写字楼比住宅还贵。那不是因为无锡的写字楼贵，而是因为无锡的住宅太便宜，就出现这种非常奇怪的情况。所以可以说在中国90%的城市，正常情况下写字楼、LOFT、SOHO、商业地产的价格是低于住宅的。

再举个例子，比如说一个住宅在营业税体系下是100万一套，写字楼是90万一套，营改增之后，住宅不能转嫁，其含税价不变。这时，住宅的不含税价是90(100/1.1)万。写字楼的价格会涨到(90×1.1)直接跟住宅一模一样吗？不可能,因为当涨价涨到11%的时候，就没有人去购买这个写字楼了。

 

所以，商业地产是可以转嫁税负的，转嫁就是可以涨价，但是这个涨价的空间是有限度的，这个限度不可能超过住宅的含税价。因为一旦超过住宅价，消费者就觉得不合算。住宅就不要调价了，与之没有关系。

 

就营改增到底我们的销项能不能转嫁，得出一个结论：严格说，95%的住宅是不能转嫁的。商业地产可以一部分转嫁，但是转嫁调价的空间是调价完之后含税价应该仍然是低于住宅的。

 

*铂略注：我们现在是从一个行业的角度探讨这个问题。我们行业中说不定会出现商业地产100%转嫁，住宅全转嫁。比如在实操过程中的确会出现消费者不明情况被销售方忽悠买到提高价格的房产，但我们不能以个体的差异来分析整个行业。

 

营改增对于房地产公司财务来说，第一件事是要帮助销售部门进行定价。比如财务必须要告诉公司销售部门住宅的含税价是不能变的。如果给错了，说营改增增值税是可以转嫁的，所以全部调价11%，这个公司就乱了。因为调价之后，你们公司房子没人买了。所以，房地产财务要去测算房屋的价格在营改增前和营改增后应该怎么调。财务部给到市场部应该怎么调价，市场部才知道应该怎么定价。知识就是力量，财务人员要做到专业。

 

再给到大家一个数据，据说上海在早期做营改增的时候，很多房产商都做了调价。结果是什么呢？六个月之后又把价格调回来了。因为发现销售出了问题。下游环节不接受。出现这个问题说明什么？说明不专业，不需要去测试消费者的反应。

 

对于住宅来说，营改增后实际住宅的含税价不变。这时候对于住宅开发商来说，收入直接少了90%。看看去年上半年，万科的利润率是9.6%，绿地的利润率是4.6%。新城发布公告，2015年实现收入400亿，实现净利润18亿，4.5%。实际上，整个房地产行业的利润，已经处在5%至10%徘徊的边缘。我们看几个大的开发商，新城和绿地5%，万科、保利、碧桂园10%。这就是整个房地产净利润的状况。

万科，绿地一直在扩张，资金还是很好的。但是很多小开发商现在基本上出局了，中国一共8万个开发商，已经洗牌洗了很多了。2014年、2015年的盘子，开发商10个有7个是亏的，3个是盈利的，这就是目前开发商整个的现状，和圈外人看到的是不一样的。圈内人都知道，实际上整个房地产已经是亏得多，盈利得少。除了苏州、南京、深圳、上海、北京五个城市之外，70—80%的城市都是亏损的，而且整个项目都是亏的。比如说无锡，只要去无锡的房产商基本全部亏光。

所以，我们得出的结论是，房地产利润已经很薄，营改增会让房地产的收入直接少10%，直接相当于把房地产公司的利润直接全部压缩掉。如果按照这个10%直接减少的话，会导致万科的利润是0，导致新城和绿地是负的5%。实际上营改增对于住宅地产商来说，如果是按照目前的价格，算是一个沉重的打击。当然前提是在目前的架构下，如果发生变化，可能会有不同的结果。

四

问：房地产成本有充分的进项税可以抵扣吗？

房地产的销项是不能转嫁的，那么房地产公司的成本是不是有充分的进项可以抵扣？房地产公司营改增，税负的增减，要先解决两个问题。第一个是销项税能不能转嫁，第二个是进项税能不能进得多。如果销项税可以转嫁，进项税可以进得很多，那房地产的税负是减少的。如果销项税不能转嫁也没有进项税，那么营改增的结果肯定是增税。

而房地产公司现在最大的问题是什么。给大家一些数据，房地产公司的土地含契税成本占总成本的35—40%。中海的数据是占整个成本的40%。土地含契税加上交给政府的规费，占全部的房地产开发成本的35—40%。目前看来，这个35—40%是没有进项税的，意味着乘以11%全部是销项税，将近有4个点。然后，一般房地产公司的融资成本占成本的5—10%，一般来说7—10%基本是行业的一个常规的数字。这个利息目前来看，说要简易征收，不给专票也不给做进项税。那么现在整个成本相当于变成了最多50%，最少40%，并且是没有进项税的。直接产生一个税负，增加1.4—2.5%。所以除了销项，地产商有10%的利润没了，住宅又不能转嫁，商业地产还可能部分转嫁。进项这块，一下子直接增加税负1.4—2.5%。如果按照目前的架构，营改增就会导致地产商的税负增加10%到12%左右。整个行业的利润率是5—10%。所以，如果不做大的变动，营改增会导致整个行业亏损2%至7%。