揭秘购房十大“坑”4

《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的保修期限为屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间、地下室、管道渗漏1年。即业主实际享有的保修期限以开发商和业主约定的为准但是不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定。

提醒：一是要仔细阅读合同条款；二是在保修期内要及时主张权利。

承诺的小学迟迟没有动工，广告宣传上提到的名校无法入读……，在优质教育资源稀缺的当下，教育配套正在成为房地产销售的卖点。然而，“爽约”的情况屡屡发生。

买房支招湖南天地人律师事务所专职律师龙震：

1、看宣传广告是否成为将来商品房买卖合同的内容，清楚广告的提示；

2、买房之前去教育行政部门核实，以防上当受骗；

3、在购买学区房时，一定要跟开发商仔细确认并保留相关证据。

某些开发商借名校做宣传已是业内潜规则，如果楼盘确实在名校学区时，一般会把教育部门的学区范围认定书展示在营销中心，购房者可注意甄别。

买了房，“证”却迟迟没到手。业主焦头烂额，求“证”无门。如今，湖南已启动不动产统一登记，新购及交易房屋都统一发放不动产权登记证，两证不全的房屋，上市交易势必受影响。

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1、 关键看合同约定，关于延期办理国土证违约责任的条款约定；

2、在法定期限内要及时主张权利，包括短信录音、书面申请，电子邮件，快递邮寄，法律诉讼等方式，以免超过诉讼时效。

3、开发商若涉嫌违反合同约定，业主可以通过法律途径进行索赔维权

交了房屋首付款办理按揭，却发现房子此前已签订过房屋买卖合同并申请了贷款；通过合法程序购得房屋，顺利出证还没几天，却被房管局通知要注销房产证……这都是“一房两卖”惹的祸。最后，购房者不但赔了钱赔了时间，还拿不到想要的房子。

买房支招湖南天地人律师事务所专职律师龙震：

“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

多收一倍契税两年未退，恶意捆绑收取1万元团购费……在红网《消费维权》栏目，不少网友发帖吐槽在买房过程中遭遇开发商违规收费。很多时候，即便通过有效维权，开发商承诺退还所收费用，但退费过程往往也是一波三折、耗时费力。

买房支招湖南天地人律师事务所专职律师龙震：

按照住建部《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”

即作为销售代理公司或中介服务机构方是不能收取团购费的。团购费的收取如果不是从事房地产销售的代理公司或者开发商本身，而是第三方公司来收取的，代理机构或者房地产公司仅在此过程中有参与但不收取，并不违反《商品房销售管理办法》的规定。

买房前一定要多加了解。