昨天我跟朋友们说不要买商住房，有的朋友留言说，商住房有商住房的好处，的确商住房总价可能偏低，但低价的房子多了，住宅也有。
我们今天不谈优缺点，只谈钱！钱！钱！本文送给打算买一手商住房和二手商住房的朋友们！在二手房市场上，相比住宅，商住房除了必交的增值税、契税和个人税外，还涉及到印花税和土地增值税。
在确定税基的时候，一般各地有两种方式，第一种是地税部门划定的指导价（有的地方也称核定价），每套房子的价格不同，需要交易时确定；第二种是网签价，这是买卖双方自己确定的，需要指出的是，税基是取这两者之间的高者，哪个价格高，税基就是哪个。
商住房没有“满五唯一”的说法，他们需要严格遵循以下方式征税：
第一种、增值税及附加
增值税及附加的税率为5.6%，税基是上次交易价格与本次交易价格之间的差值。
公示在这：增值税及附加=差值/(1+5%)×5.6%
第二种、印花税（这个税收是买卖双方都要交的）
如果网签价格是税基，那么税基就是本次网签价格与上次网签价格之间的差额，税率是0.05%。
如果指导价是税基，那么税基就是指导价，印花税等于=指导价/(1+5%)×0.05%。
第三种、个税
如果网签价大于指导价，个税税基就是网签价扣除的相关税费，这些税费含原价格、增值税、贷款成本、印花税和土地增值税等，税率是20%。
如果网签价小于指导价，个税税基就是指导价扣除相关税费，税率也是20%。
第四种、契税
契税的税率一律为3%。税基的确定方式同上。
第五种、土地增值税
这是目前商住房区别于普通住宅的一种税收，普通住宅目前暂不涉及此项税收。
土地增值税的税率不固定，要根据增值额与扣除项目金之间的比值来确定。一般年限越长，商住房的土地增值税越少。
举个例子吧，如果有套北京的商住房，2010年购置，当时成交价为50万元，契税为1.5万元。现在网签价格为100万元，指导价为90万元。
如果这套商住房进入二手房市场，整个交易会产生多少税费呢？
经过小编计算：
增值税约为2.67万元，印花税500元，个税5.76万元，契税2.93万元，土地增值税约23.33万元，合计约为18.44万元。已经占了增值部分的36.88%。
结论：对于增值空间有限的商住房来说，它的确不是购房者一个好的选择，不要因为限购就勉为其难买了商住房，到时候再出售可就没那么容易了。
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