人防车位，开发商有权“出售”吗？

专业律师以案说法

尤其是人防车位，因为该类型的车位在大部分城市不能办理“产权证”而导致大家心中总有一个疑虑，即“这种人防工程车位能购买吗？”。毕竟，一个车位动辄上十万、甚至十多万元的售价，对任何人来说都不是一件小事。为解决大家这一疑惑，本期我就来分析一下这个问题。

人防工程车位，简称“人防车位”，它是住宅小区的人防工程，在战争时期，为了保障住宅小区内业主的掩蔽、逃生而单独修建的位于地下的防护建筑，以防护为首要功能。非战争时期，人防车位平日可与普通车位一样，用于停放民用车辆。由此可见，人防车位是具备停放私人车辆这一使用功能的。

那么，在平时，谁享有人防车位的“使用权”呢？我国《人民防空法》在第五条中明确规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

而在《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条中进一步明确规定：“ 地下工程应本着 ‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护 ’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”据此可知，开发商对于投资建设的人防车位是享有使用权和收益权的。

不仅如此，我国《物权法》在第七十四条中也明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在此次公布的《民法典》（草案）第二百七十五条规定中，对《物权法》的上述规定予以了保留，即再次明确了这一内容。

综合上述特别法和一般法的这些规定可知，开发商能否“出售”人防车位，关键看一个问题，即这些车位是否占用了业主共有的道路或场地。也就是说，如果人防车位是经规划批准且没有占用全体业主共有道路或其他场地的情况下，开发商是可以向业主“出售”的。

当然，需要特别明确的是，由于人防车位的特殊性，开发商对其享有的只是“使用权和收益权”，因此，从严格意义上而言，开发商转让（出售）的是人防车位的“使用权”。

Tips

那些关于“人防车位一律不得转让（出售）”、“开发商转让人防车位一律无效”的观点是不正确和不负责任的，希望公众不被其所误导。

从即将颁布的《民法典》对《物权法》第七十四条规定内容采取完全保留的态度看，国家对于经规划批准且没有占用全体业主共有道路或其他场地的人防车位，是支持建设单位（开发商）通过出售、附赠或者出租等约定方式进行依法转让的。