物业服务合同终止后物业服务企业继续提供服务的，物业服务企业能否请求业主支付物业费，应视其继续提供服务的行为是否构成无因管理而定。
在物业服务合同到期或被解除后，物业服务企业继续为业主提供物业服务的，此时，物业服务企业可否收取物业费，应依不同情形区别处理。如果在合同终止后，物业服务企业应当撤离而拒不撤离，则其提供服务等行为实际上是对业主权利的侵犯，其要求业主支付物业费的请求欠缺合法基础。如果在合同终止后，由于新的物业服务企业尚未被选任或进驻等原因，原物业服务企业经业主委员会同意继续提供服务，此时，尽管由于欠缺业主大会决议而不能在双方之间建立有效的合同关系，但是原物业服务企业提供服务的行为构成无因管理，其可以请求业主参照物业服务合同支付物业费。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第314页。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业可以请求物业使用人支付物业费。
一般情形下，物业使用人与物业服务企业并没有直接的合同关系，既不是物业服务合同的名义当事人，也不是实质当事人，物业服务企业没有根据请求物业使用人交付物业费。但在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的情形下，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”的规定，物业使用人则负有向物业服务企业支付物业费的义务。需要指出的是，物业使用人承担支付物业费义务的前提是物业使用人与业主的约定。如果业主与物业使用人没有就物业使用费的支付作出约定，则物业服务企业无权请求物业使用人向其支付物业费。同时，物业使用人的支付义务，应该在物业服务合同约定的范围和金额之内。如果业主与物业使用人约定的物业费超出了物业服务合同约定的范围和金额，则物业服务企业无权收取；如果约定的物业使用人向物业服务企业支付的物业费，在金额和范围上没有达到物业服务合同约定的金额和范围，对于没有达到的部分，物业使用人没有义务向物业服务企业支付，物业服务企业应该请求业主支付。另外，只有物业使用人与业主的约定合法有效，才能对物业使用人产生约束力。如果该约定被宣告无效或者被撤销，物业服务企业则不能依该约定请求物业使用人支付物业费，而只能向业主请求支付。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第317—319页。
未经业主同意而非法占有他人物业并加以使用的人，对物业服务企业没有支付物业费的义务。
《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定的物业使用人，是指通过与业主约定、获得业主许可而占有使用物业的人。物业使用人分为三类：物业的承租人、借用人或者其他物业使用人。物业使用人具有以下特点：第一，物业使用人使用业主的物业是基于其与业主之间的约定；第二，物业使用人取得对物业的占有；第三，物业使用人是有权使用物业的人。未经业主同意而非法占有他人物业并加以使用的人，尽管其可能享受到了物业服务企业的服务，但是由于其占有使用物业的非法性，不存在与业主就物业使用费的支付达成一致，在此情况下，物业服务企业应该向业主本人请求支付物业使用费。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第316页。
物业服务企业请求物业使用人支付物业费，物业使用人仅以其未使用物业为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
物业使用人通过与业主之间的合同取得了物业的使用权，在业主向物业使用人移转了物业的占有后，如果物业使用人让房屋空置，或者将物业移交给他人占有或者使用，如将房屋转租赁给他人，在这些情形下，他仍不失为的物业使用人，仍应该对业主或者物业服务企业承担义务。在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的情形下，物业使用人自然应负有向物业服务企业支付物业费的义务。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第316页。
物业服务企业违反物业服务合同的，物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务。
物业使用人之所以负担有对物业服务企业支付物业费的义务，基本的依据是物业使用人与业主的约定；物业使用人承担的支付物业费义务，实质上应该是业主基于其与物业服务企业订立的物业服务合同的约定而承担的义务。物业使用人既然是替业主履行物业服务合同约定的支付物业费义务，基于权利与义务相一致的原则，物业使用人同样可以行使业主享有的对物业服务企业的履行抗辩权。因此，物业服务企业违反物业服务合同，物业使用人可以依法行使抗辩权，符合拒绝履行条件的，物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第322页。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业使用人能否以业主违反合同为由拒绝交纳物业费，取决于业主与物业使用人所订立的合同的内容。
物业使用人之所以承担向物业服务企业支付物业费的义务，根据在于其与业主的约定。因此，处理物业使用人以业主违反其与自己订立的合同为由而拒绝支付物业费的问题时，应该考察业主与物业使用人所订立的合同的内容。如果业主与物业使用人约定业主依约履行合同是物业使用人支付物业费的条件，或者约定物业使用人在业主不履行合同或履行不符合要求时有权拒绝支付物业费，则在业主没有履行合同或者履行不符合约定的情形出现以后，物业使用人有权拒绝支付物业费。如果物业使用人与业主订立的合同中没有作出上述约定，在物业服务企业依物业服务合同提供了服务而物业使用人也享用了服务的情况下，物业使用人不能以业主没有履行合同或者履行不符合约定为由而拒绝支付物业费。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第322—323页。
物业服务企业请求业主支付物业费，业主以其已将物业交给他人使用为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
法律确认物业使用人的支付物业费义务，是从物业使用和管理的实际出发，是尊重业主和物业使用人的意愿；但是，并不能因为法律确认了物业使用人的支付物业费义务而否定物业业主的支付义务和责任。业主是物业服务合同的实质当事人，虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务企业的服务，但实际上是物业服务的最终受益人。因此，不论业主是有偿或者无偿地将物业交给物业使用人占有、使用或者收益，业主对于物业费的支付都负有不可推卸的义务。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第320页。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，业主与物业使用人应当对交纳物业费承担连带责任。
《物业管理条例》第四十一条第一款在规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”的同时，还规定“业主负连带交纳责任”，由此确立了业主与物业使用人在交纳物业费问题上的连带责任。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条亦规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第319页。
物业使用人直接与物业服务企业订立物业服务合同的，业主对于物业使用人的支付物业费义务是否承担连带责任，应当区别情况分别处理。
法律并没有禁止物业使用人与物业服务企业之间直接订立物业服务合同，基于民事活动的平等自愿原则，只要这种约定不违法，并不损害业主或者其他第三人的利益，物业使用人与物业服务企业自愿就物业服务达成一致所订立的物业服务合同，应为合法有效。在物业使用人直接与物业服务企业订立物业服务合同的情况下，业主对于物业使用人的支付物业费义务是否承担连带责任，应该区别情况分别处理：（1）物业使用人与物业服务企业之间的物业服务合同，在服务项目和服务收费等内容上，与业主委员会同物业服务企业订立的物业服务合同部分或者全部一致的，可以推定业主与物业使用人就一致的部分作出了由物业使用人支付的约定，业主应当遵照《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，就该一致的部分，对物业使用人的支付义务承担连带责任。（2）物业使用人与物业服务企业之间的物业服务合同所约定的服务项目和服务收费超出了业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，业主对超出的部分没有承诺连带清偿的，不应该由业主承担连带责任。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第323—325页。
业主与物业使用人就支付物业费所负担的连带债务，不允许物业使用人与业主约定排除。
《物业管理条例》第四十一条第一款规定的业主与物业使用人就物业费支付的连带债务，属于法定的连带之债。法定的连带之债，产生于法律的直接规定，当事人不能通过合同等形式加以排除。如果业主与物业使用人在合同中约定业主对物业费的支付不承担责任或者不承担连带责任，这种约定因违反《物业管理条例》的规定而不具有法律效力。
要点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第320页。
赶紧关注我们哟
了解最新行业动态、政策资讯
联系客服
