专有部分面与建筑物总面积的确认

 

作者｜彭静  广东省高级人民法院

作者｜董嫦青  广东省高级人民法院

作者｜戴剑飞  广东省高级人民法院

原载：《人民司法（案例）》2016年第5期

【 摘 要 】

【裁判要旨】  在判断业主大会会议中投赞同票业主的专有部分面积之和是否超过建筑物总面积的半数时，应当以房产证记载的面积作为业主的专有部分面积，证载的分摊面积不能扣除；建筑物总面积是全体业主专有部分面积之和，不是大确权（产权初始登记）的面积，大确权面积中不分摊到业主房产证的那部分面积应予扣除。　□案号一审：（2011）穗中法行初字第22号　二审：（2014）粤高法行终字第529号

【 案 情 】

2009年9月，新世界东逸花园成立首次业主大会筹备组。广州新华晨房地产有限公司系该小区建设单位，也委派代表参加筹备组。2009年12月，首次业主大会筹备组组织业主投票表决《新世界东逸花园物业管理规约》（以T简称《管理规约》）、《新世界东逸花园业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）。投票结果公示期满后，筹备组向天园街道办申请备案，请求确认投票结果的有效性。

 

2010年5月，广东省广州市房管局、天园街道办以《关于明确新世界东逸花园首次业主大会筹备工作若干问题的函》（穗天国房函〔2010〕127号）答复筹备组，认为《管理规约》及《议事规则》未获新世界东逸花园首次业主大会会议通过，业主大会至今日为止还未成立，决定终止指导、协助工作。其主要理由是：（一）东逸花园已建成各栋建筑物的面积，据市房管局交易登记中心办理初始登记的广州市房地产权属证明书为223232.96平方米，东逸花园尚未确权的东逸一街43号的面积，据市房管局测绘所《房屋面积测量成果报告书》为1731.4952平方米，两项之和为224964.4552平方米，是东逸花园物业管理区域内的建筑物总面积；（二）而《管理规约》所得业主赞同票建筑面积之和为110791平方米，《议事规则》所得赞同票建筑面积之和为111417平方米，均未达到上述物业管理区域内建筑物总面积的一半。

筹备组中的邱建和等4位业主代表不服上述答复函，向广州市人民政府申请行政复议。广州市人民政府受理后，作出行政复议决定书（穗府行复〔2010〕228号），决定：一、广州市房管局、天园街道办在收到本行政复议决定书之日起60日内，对东逸花园小区原投票表决业主专有部分占建筑物总面积的比率、《管理规约》和《议事规则》是否经首次业主大会会议通过、业主大会成立与否等问题进行处理，对广州新华晨房地产有限公司反映的部分表决票有效性问题一并处理；二、广州市房管局、天园街道办应当按照《广东省物业管理条例》和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，计算小区专有部分面积和建筑物总面积；三、广州市房管局、天园街道办继续履行指导和协助的职责，直至东逸花园小区业主大会设立和业主委员会产生。

原告广州新华晨房地产有限公司收到上述行政复议决定书后，向广州市中级人民法院提起诉讼，请求撤销上述行政复议决定书第二项。其主要理由是：（一）业主专有部分面积，被诉行政复议决定认为不含共有分摊面积，仅指套内建筑面积，违反地方性法规。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第8条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（—）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算”，但未明确不动产登记簿记载的面积是何种面积，而广东省是按照建筑面积来记载的。《广东省物业管理条例》第二十二条第（一）项规定：“专有部分面积，按照建筑面积计算”，所以计算业主投票面积时，公式应当为：专有部分面积=套内建筑面积+共有分摊建筑面积。（二）房管部门以建设单位初始登记产权证明记载的建筑面积作为物业管理区域内建筑物总面积，符合原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条的规定，该做法在广州市范围内已形成行业惯例，广州地区过往已成立的业主大会和业主委员会均依此规则操作计算，本案直接关涉社会公共利益。

被告广州市人民政府辩称：（一）业主专有部分面积的理解。结合物权法第七十条、《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号）附件中关于建筑面积的说明，参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款、第3条、第8条的规定，建筑物的专有部分与共有部分，在面积上是各自独立、互不包容的。建筑物的通道、楼梯、大堂等部分（整栋建筑物属某一业主专有时除外）属于共有部分，其面积即使在房产测绘时按比例分摊，与专有部分面积（成套房屋的套内建筑面积）一并记载于不动产登记簿上，仍不改变其共有属性。本案中，市房管局、天园街道办在计算专有部分面积时，没有按套内建筑面积计算，而是按房地产权证记载的建筑面积计算，即将分摊的共有建筑面积计入。（二）计算物业管理区域建筑物总面积时，市房管局、天园街道办将建设单位初始登记产权证明记载的建筑面积当作建筑物总面积，但其中由区分所有权人分摊的共有建筑面积不是专有部分。（三）综上，市房管局、天园街道办在计算专有部分面积及建筑物总面积时，均将共有部分面积计算在内，导致在《管理规约》和《议事规则》是否经首次业主大会会议通过等问题上，未按规定履行职责。在业主大会被认定尚未成立，业主委员会亦未选举产生的情况下，市房管局、天园街道办决定终止指导和协助工作，构成不履行职责。综上，请求法院维持被诉行政复议决定书。

第三人首次业主大会筹备组、邱建和等4位业主代表述称：对被诉行政复议决定书没有异议。

【 审 判 】

 

　　广东省广州市中级人民法院判决：驳回原告广州新华晨房地产有限公司的诉讼请求。

 

　　宣判后，广州新华晨房地产有限公司向广东省高级人民法院提起上诉。

 

　　广东省高级人民法院认为：本案的争议焦点是，如何计算对《管理规约》和《议事规则》投赞同票业主的专有部分面积和物业管理区域的建筑物总面积？

 

　　一、专有部分面积的计算

 

　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前款的统计总和计算。”据此，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。分摊面积为业主行使专有权必不可少的部分，与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿。市政府仅将套内建筑面积认定为专有部分面积，不符合上述司法解释的规定，原审判决予以纠正正确，二审法院予以支持。

 

　　二、建筑物总面积的计算

 

　　根据上述司法解释的规定，建筑物总面积为专有部分面积的统计之和，即在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当将全体所有权人的专有部分面积相加。2008年原建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”可见，初始登记面积中有一部分面积是嗣后不能颁发权属证书的，故初始登记面积不能作为建筑物总面积。广州市房管局、天园街道办穗天国房函〔2010〕127号函将建设单位产权初始登记证明书记载的面积作为建筑物总面积，是不正确的。

 

　　综上，广州市人民政府的被诉行政复议决定，虽然在专有部分面积的认定上不当，但其责令广州市房管局和天园街道办重新计算，结果仍是正确的。据此判决：驳回上诉，维持原判。

【 评 析 】

选举产生业主委员会，是业主的一项基本权利，但在很多地方，业主在实现该项权利的过程中却遭遇重重阻力。根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第十七条第（三）项、第十五条第二款，业主委员会由业主大会选举产生，而成立业主大会，又要求召开首次业主大会会议，表决通过管理规约和业主大会议事规则。有些开发商的施工和管理存在诸多毛病，害怕业委会选举产生后对其不利，往往阻挠业主大会的成立，主张管理规约和议事规则经首次业主大会会议表决未能通过。因此，如何计算投票业主的专有部分面积和物业管理区域的建筑物总面积，就成为争议焦点。

一、专有部分面积是否包括证载的共有分摊面积

专有部分，指区分所有建筑物中兼具构造上和使用上独立性，可以作为区分所有之标的的部分。物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案被告广州市人民政府即据此主张，专有部分与共有部分，各自独立、并不交叉，共有部分面积即使与专有部分面积一并记载于登记簿，仍不改变其共有属性，是不无道理的。

但是，第一，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定：“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算”，而实务中，房地产权证书上会一并记载套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，所以此处不动产登记簿记载的面积，是指套内建筑面积与分摊面积之和。第二，2008年广东省人民代表大会常务委员会修订的《广东省物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会……决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。”此处的建筑面积，显然不限于套内建筑面积，因为在房屋行政登记实务中，它一向被理解为套内建筑面积和分摊的共有建筑面积之和。原建设部《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉（试行）的通知》（建房〔1995〕517号）规定：“商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。”因此，被诉行政复议决定仅将套内建筑面积认定为专有部分面积，是不妥的。

二、建筑物总面积是否等于房地产初始登记面积

不论最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条，，还是《广东省物业管理条例》第二十二条，都规定建筑物总面积按专有部分面积之和计算，因为分子、分母的统计口径应当相同。如前所述，有表决权的专有部分面积是包含分摊给业主的共有面积的，那么有表决权的建筑物总面积，即专有部分面积之和，当然也包含了全部的分摊共有面积。而广州市房管局的思路是将开发商初始登记的面积（本案中分为已初始登记面积和已完成测绘只是暂未办理初始登记手续的面积两部分），作为有表决权的建筑物总面积。这种算法与上述地方性法规、司法解释规定的算法，是不是殊途同归？有什么区别？

区别在于，初始登记时的面积，会大于全体业主证载面积之和，因为前者包含了属于全体业主共有但不分摊到业主房地产权证的面积。原建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等車屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”这三类属于全体业主共有的房产计入初始登记面积，但不颁发房地产权证，售房时也不会相应分摊给各购房人。

对此，广州市房管局《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》做了进一步明确。该文件第四条、第五条规定，根据《房产测量规范》，业主共有的设施，区分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种：1.纳入分摊的业主共有设施，由开发企业在房地产项目所有权初始登记时一并申请登记，记载于房地产登记簿，项目分割转移登记时，该设施的建筑面积相应分摊给业主，并分别注明房屋专有部分和分摊的共有部分的建筑面积，由业主领取房地产权证。2.而不纳入分摊的业主共有设施，虽在初始登记时一并登记，在登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”，但不颁发房地产权证。《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条、深圳经济特区技术规范《房屋建筑面积测绘技术规范》第3.1.5条、《四川省房产测绘实施细则》第6.1条、重庆市国土房管局《关于办理土地房屋登记有关问题的通知》、《南宁市房产面积测算细则》第二十四条、《无锡市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》也都规定初始登记的业主共有面积，分成分摊和不分摊两种。

可见，属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，在开发商初始登记（大确权）时要登记面积，但之后开发商将各套房屋转移登记给业主（小确权）时，依法并未随之分摊记入各个业主的房地产权证。因此，为了避免分子、分母统计口径不一致，初始登记面积中不分摊给业主的共有面积应予扣除，以扣除后的面积为分母（这样就与全体业主专有部分面积之和法殊途同归），否则将不当地增加业主表决通过管理规约和议事规则、成立业主大会、选举业主委员会的难度。