民间借贷中房屋抵押流质条款的认定

随着现代个人信用的下滑，在民间借贷过程中出借人借款时大多要求借款人提供抵押，在实践中发现，房产成为借贷抵押物居多，大多以如下方式出现在借贷关系中：

1、出借人与借款人约定在借款人到期不归还借款时，“借款人同意以其抵押的房屋抵偿债务”或“出借人有权以借款额收购抵押的房产”。

2、出借人与借款人明确约定作为抵押的房屋价格，在借款人到期不能归还借款时，“出借人收购抵押房屋，借款自动转为购房款”。

根据《物权法》第186条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《担保法》第40条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

第35条规定：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

流质契约的重要构成要件是相关约定形成于债务到期之前。上述法律条款表明了我国对流质契约的严格禁止。流质契约，是指当事人在签订抵押合同时，或者债务清偿期届满前，约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的契约。

在审判实践中，对于借贷协议或者担保协议中有上述约定的，应当确认其无效。