农村房屋买卖——合同无效的后续处理

（二）合同无效的后续处理

       前文提到，宅基地使用权关乎农民的基本居住权益，不允许无限制的自由买卖。那么，在确认宅基地房屋买卖合同无效后，遭受损失的双方又该如何保障自己的权益呢？

       根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可见，在合同被确认无效后，房屋还存在的情况下，出卖人应当向买受人返还购房款以及占有购房款期间的利息，买受人应当向出卖人返还宅基地房屋，严格来讲，还应当将占有房屋期间的使用利益折价后补偿给出卖人。

       实践中，通常买受人接手房屋后，会对房屋进行装修、改建、翻建或者扩建。买受人在对房屋进行装修或者改建时，并未改变原有房屋的性质，此时构成动产对不动产的附合，故应按照添附中有关附合的规则处理，在添附物难以从房屋上分离的情况下，买受人应当将添附物随原物一起返还给出卖人，出卖人应当将添附物的价值补偿给买受人，补偿的价值由双方协商，协商不成可由法院委托有专门鉴定资质的结构进行评估。在买受人对房屋进行翻建或者扩建的情况下，买受人已经将原房屋拆毁或者在原宅基地的空闲处另建新房，在翻建的情况下，原房屋已无法返还，故应当折价补偿。在扩建的情况下，返还原房屋自不言待，但对于扩建的部分，如果是合法建筑，在买受人返还时，基于公平原则，出卖人给予买受人适当的补偿，如果是非法建筑，则买受人建造新房屋的行为实际上构成对出卖人宅基地使用权的侵害，出卖人与买受人应当按照过错负相应的损害赔偿责任。

       在农村宅基地房屋买卖合同之中，由于买卖双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，因此对于合同无效双方都有过错，双方都可以要求对方承担损害赔偿责任。此类纠纷的诱因大多在于土地增值或土地及房屋征用与拆迁将获得补偿安置，出卖人受利益驱动等因素而毁约。根据《合同法》第五十八第二句的规定，买卖双方应各自向对方承担缔约过失责任，缔约过失责任的赔偿范围大多为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。就出卖人而言，很容易举证证明房屋居住使用期间的占有使用费用等直接损失，对于间接损失，出卖人一般不存在间接损失的情况，相反，还存在出卖人通过主张合同无效后还能因获得一笔拆迁补偿款而获益。对于买受人而言，直接损失包括缔约费用、准备履行所支出的费用，间接损失主要是指丧失与其他人订立合同的机会导致房价上涨而带来的另行购房的损失。此处的损失不能完全按照城镇的商品房房价上涨带来的损失计算，且买受人自身对合同无效性存在过错，可以适当减轻出卖人的责任。

       尤其注意的是，现实中大部分农村房屋买卖纠纷是因征地拆迁补偿利益分配而引发的，在针对房屋和土地分别补偿的情况下，对于拆迁利益的分配，亟待明确。拆迁补偿是对占用土地的补偿，与原农村集体土地使用权人的身份相关联，这部分补偿费用应由出卖人享有。在货币补偿形态下，出卖人在取得安置补偿款后，因将其中的大部分直接赔偿给买受人；在调产安置形态下，可以按照安置房市场价格由双方合理分配，在确定安置房归一方所有后，取得安置房的一方按损害赔偿模式原则由法院确定分配比例向另一方找付差价。对于部分特定款项，例如过度补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工损失、提前搬迁奖等，这部分费用的产生与现房屋的实际使用人密切相关，是对房屋实际所有人的补偿，这部分款项一般应由买受人所有。

        在处理此类案件，应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡，给双方当事人一个公平公正的结果。