【引出问题】
如果你向别人借钱,对方一般情况下会要求你提供担保,而这个担保,一般情况下会是房子。
所以在我们的生活中,经常出现这种情况:
甲向乙借钱,为了表示诚意,会说:“如果到时候我不还钱,你就把房子拿去”;
或者是,甲来向乙借钱,乙说:“借钱可以,但你得拿你名下的房产做担保”
这两句话的大概意思,我们普通人可能都理解,就是“到期必须还钱,不还钱就给房子”。
但是我们不知道的是,就这么个意思,法律层面上却有两种操作所签订的《房屋买卖合同》,一个有效,一个无效。
规规矩矩的一个叫“以房抵债”,这里的《房屋买卖合同》有效;
走捷径,心怀鬼胎的那个叫“以房担保”,此时的《房屋买卖合同》无效。
有时候,借贷双方自己都分不清自己签的协议到底是哪一个,一般是到期不还钱,又不愿意交房,两人闹到法庭,找了律师,经过审理,这时候才知道自己手里的这份《房屋买卖合同》到底是哪一个。
下面,我们就教大家分清楚,什么样的是“以房抵债”,什么样的是“以房担保”。
一、以房抵债
1、以房抵债为何有效?
“以房抵债”,第一个重点是“债”。这里的债,一定是“到期的债权“。因为只有到期了,才能行使债权,才能要求债务人拿房子来”抵“;
第二个重点,在这个“抵”字,抵,是房款的支付方式。当债权已经到期,该还多少,本金利息都可以核算出来。此时的房价,还此时的债,很公平。双方建立的是一个“以抵消债务的形式,支付应付房款”为特点的,一个真实的房屋买卖合同关系。
之所以有效,就是因为:对卖房人来说:“卖房”是真心的!对买房人来说:我是按照你现在的市场价买,很公平,并没有欺负你!
所以说,以房抵债这一行为,不适用“流质条款无效”情形。
2、以房抵债如何鉴别呢?有哪些主要标志?
1)先借款,后卖房,有一个明显的“转化”行为;《房屋买卖合同》的签订时间,是债权到期后。
2)有对借款本息的核算行为;
3)以签约时的房价作为交易价格;
4)签订房屋买卖合同时,卖方清楚的知道,并且自愿将房屋出售给对方(不是提供担保,获取信任,拿到借款的心态);
3、判例支持:
我们以一份高院判决书中的说理部分证明如上观点:
【1】(2017)最高法民申4527号(点击蓝字,查看无讼案例)
“刘省龙申请再审主张,《商品房买卖合同》系其与江建公司达成的以物抵债协议,但未提供充分证据证明双方之间已经对账、清算,并就借款合同关系转变为商品房买卖合同关系达成过合意。”
法院的态度是:如果你说你是“抵债”行为,就要证明曾经“对账、清算”,并且证明双方合意由“借贷”向“买卖”转化;
“其申请再审作为证据提交的2011年2月23日借条关于“今借到刘省龙人民币壹仟伍佰肆拾玖万元整,借期为贰拾天。如违期不能偿还,在五日内办理金迪商厦大楼二楼三楼备案合同购房”的约定,有违物权法上禁止流抵押的规定,应为无效。“
这一段由说明:借条中直接表示“到期不还就履行卖房义务“的约定是无效的。所以”把房子过户给债权人“这个义务不能体现在《借款协议》中。
结论:买卖合同无效;如果当事人起诉要求履行过户义务,法院应释明其变更诉讼请求为“借贷纠纷”,并判决还款义务。如果拒绝变更,则驳回诉讼请求。
【2】(2015)民一终字第180号(点击蓝字,查看无讼案例)
“且为履行借款合同,双方签订了相应的商品房预售合同,并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。”
法院认为:借款时签订预售合同,但是欠款到期,确定还不出钱时,有“重新协商“且”对账“的行为,也有”认真协商商品房买卖合同条款“的行为。
结论:没有乘人之危,没有显失公平。房屋买卖合同有效,应予以履行;
二、以房担保
1、无效原因:
“以房担保“的核心是”担保。是一个求信任分儿的行为!至于不还钱时能不能真的实现担保权,要看法律规定,而物权法186条规定了“流质条款无效”,所以,这个“担保”也无效。
“流质条款无效“是什么意思?意思就是,你不能约定直接把抵押物据为己有。
流质条款为什么无效呢?因为抵押物的价值,是会涨的呀!
借款的时候,这房子可能就值100万,1年以后利息没多少,房子可能涨50万了,所以当然不能“直接约定到期不还则房子归债权人所有”。
说到底,就少了一个“清算”和一个“评估”,所以不能保证两者等价,一个买卖合同最重要的条款就是价格,如果价格模糊,合同自然是无效的好。
2、以房担保的主要行为标志是:
1)两个协议通常是一天写的;
借款和房产过户纠结不清:借款的时候,就开始惦记房子了。一个行为只能对应一个法律关系,是借款就不可能是买卖,是买卖,就不是借款,真实的意愿只能是一个。
2)产权人并没有“卖房”的意愿,签《房屋买卖合同》是留着“不还钱”时用,而且自己当时是不认为自己可能会“还不上钱”的,即便最后这种情况真的发生了。
3)对房屋价格的约定,要么根本没有,要么是发放借款时的预估价,要么是远远低于借款到期时的市场价。
4)借款到期时,债权人迫不及待的要求过户,没有对债权数额进行清算,也没有对房产价值进行评估,产权人拒绝重新签订《房屋买卖协议》。
所以呢,这个时候债权人起诉时,实际是要求实现担保权,而不是履行《买卖协议》,因为《买卖协议》不具有真实意思表示,无效。
既然是主张担保权,就要按照法律对担保权实现的要求来主张,也就是:明确债权,以“借贷合同纠纷”为由立案,要求法院认定债权数额及还款义务,然后申请执行债务人名下的房产,当然包括这套当初拿来担保的房子。
如果债权人直接拿着“有名无实”的《房屋买卖合同》,要求产权人履行过户义务,那么,既然是有名无实,当然不能判履行。法院的做法是要求变更诉请,或者驳回诉讼请求。这其实是堵住了债权人走捷径,制造“乘人之危”、“显失公平”,侵害债务人利益的这条路。
最后,补充两个问题:
1、是不是房屋买卖合同一定要在债权到期后再签,才有效?
不是的。没到期时签,少了个要件:买卖的意思表示;后面再补也行。
比如,债权到期后,双方再签一个类似补充协议,或配合办了网签或过户,都可能推定为“意思表示转化”;
2、关于“清算(债权)”与“评估(房价)”,前者必须合法,后者必须合理。这一点,法院都会审查的。
【结束语】
通过检索类似判例、并进行对比研究,寻找“类案不同判”的深层法律理论依据,可以帮助律师提高专业水平,优化诉讼方案。
有时,因为客户不具备法律理论知识,虽然其做出的民事行为,签订的协议,具有极大的相似之处,但内在的法律关系并不相同,得到的判决也不相同,本文所论述的就是一种典型情况,在这种情况下,提前获知法院审理中的关注点,认定标准,可以指导律师在询问中、取证中,抓住重点,把握案件走向。
希望擅长类案研究、有判例阅读习惯的律师同仁与我联系,信息共享,互通有无!
编辑 贺原榛
联系客服