三、保修期届满后，发生建筑物坍塌或某
部位建筑物件脱落造成伤人毁物及
确认应消除损害危险的工程质量责任之处理
建筑业实务中，一些业内人士对如何理解《建筑法》第八十条与《建设工程质量管理条例》第四十条的规定存在困惑，如：如何理解“建筑物的合理使用寿命”？施工承包单位是否要承担“终身”的工程保修责任？建筑物件脱落等造成第三方的损害，施工方承担的是违约责任还是侵权责任？当事人各方确认或经过鉴定确认建筑物件有脱落危险，但尚未发生直接损失的，施工承包人是否承担拆除重置的责任？对此，笔者试通过案例3和案例4作以下分析阐述。
案例4简介：
乙方某建筑公司承建甲方某开发公司的住宅楼工程，建筑面积约23000平方米，其中包括外墙GRC装饰工程。整体工程于2004年底竣工验收，2010年9月份开始，该工程住宅楼外墙装饰GRC构件有开裂、掉皮、甚至脱落情况，已经发生GRC构件坠落砸坏车辆的情况，出现了危及人身伤、亡和财产损害的危险。甲方逐于2012年底向仲裁委员会提起仲裁，要求乙方承担工程质量责任，赔偿200万元拆除重做的费用。
甲方认为，保修期内出现质量问题，承包人应承担无偿维修义务；保修期过后承包人还应按《建筑法》第八十条及《合同法》第二百八十二条规定的承担建筑物在合理使用期限的质量责任，GRC构件是搭在主体结构上的，理应适用主体结构保修期的规定，按“易于替换的结构构件的设计使用年限25年”承担保修责任。
乙方答辩认为，（1）本案工程经四方验收为质量优良，且GRC装饰隐蔽工程检查记录也符合设计及规范要求，现经过六年多，建筑物出现老化、锈蚀等问题属于正常的现象。（2）本案GRC工程为装饰装修工程，其法定保修期是2年，双方订有《房屋建筑工程质量保修书》，现保修期已超过6年多，要求乙方承担质量责任没有依据。
该案工程经过质量鉴定，结论为：该建筑的GRC构件工程存在材质及安装缺陷，部分构件的内置钢筋及固定铁金属严重锈蚀、存在脱落的隐患，建议对外墙CRC构件进行拆除处理。
笔者的分析意见如下：
（一）GRC构件搭在主体结构上，保修期是否就适用《建设工程质量管理条例》第四十条规定的“主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限”的保修期限？
首先，GRC构件、石材幕墙、玻璃幕墙等是否属于主体结构？
建设部2001年11月13日发布的《建筑结构可靠度设计统一标准》1.0.5条规定：结构的设计使用年限应按表1.0.5 采用。
表1.0.5 设计使用年限分类
类别
设计使用年限（年）
示 例
1
5
临时性结构
2
25
易于替换的结构构件
3
50
普通房屋和构筑物
4
100
纪念性建筑和特别重要的建筑结构
该表中关于结构设计的使用年限之规定，是建设部2005年5月9日发布的《民用建筑设计通则》第3.2.1条关于“民用建筑的设计使用年限应符合表3.2.1的规定”的依据。
表3.2.1 设计使用年限分类
类别
设计使用年限（年）
示例
1
5
临时性建筑
2
25
易于替换结构构件的建筑
3
50
普通建筑和构筑物
4
100
纪念性建筑和特别重要的建筑
笔者认为，上述所说的结构是建筑物的主体结构，是由梁、板、墙（或柱）等基本构件构成建筑物的承重骨架的体系，而CRC构件、建筑幕墙等没有承重骨架的功能，只是作为建筑物外墙维护和美观装饰的一种结构。《建筑结构可靠度设计统一标准》第1.0.3条规定“制定建筑结构荷载规范以及钢结构，薄壁型钢结构，混凝土结构，砌体结构，木结构等设计规范应遵守本标准的规定”这里并不包括建筑幕墙、CRC构件等外装饰结构。《民用建筑设计通则》2.0.26条规定了玻璃、石材等建筑幕墙的概念，即“建筑幕墙由金属构架与板材组成的，不承担主体结构荷载与作用的建筑外围护结构”。显然，上述案例中的GRC构件工程和石材幕墙工程都不是承担主体结构荷载和作用的结构，并且虽然建筑幕墙、GRC构件相对易于替换，也不属于《建筑结构可靠度设计统一标准》1.0.5条规定的主体结构“易于替换的结构构件”。因此，GRC构件、建筑幕墙虽与主体结构连接也不属于主体结构，不能适用《建筑结构可靠度设计统一标准》和《民用建筑设计通则》规定的易于替换的结构构件的设计使用年限25年的规定。
其次，《建设工程质量管理条例》第四十条规定的基础和主体结构的最低保修期为“设计文件规定的该工程的合理使用年限”。显然，这个合理使用年限不能低于《民用建筑设计通则》的规定。在这个期限内发生基础或主体结构的质量问题，与施工承包人的施工有关联的，其应承担无偿修理、返工的相应责任。如浙江奉化居敬小区29幢楼房70年使用权，20年就坍塌了。如果塌楼前检测断定基础或结构有质量问题，且不属于设计缺陷或产权人擅自拆改等使用问题，也非不可抗力事件造成，确认是施工质量缺陷的，施工单位就应承担加固修理，甚至重建的责任。而上述GRC构件和幕墙等外墙装饰装修工程不属于主体结构工程，因而也就不能适用《建设工程质量管理条例》第四十条规定的主体结构合理使用年限的最低保修期之规定。至于GRC构件及建筑幕墙等装饰等工程自身的设计使用年限，笔者尚未查到国家有具体的强制性标准。超过装修工程法定最低保修期，是否按设计使用年限进行无偿保修，应由发承包双方协商确定，这里不再赘述。
（二）超过法定保修期GRC构件脱落，作为施工单位的乙方是否不再承担任何责任？
1、如何理解《合同法》第二百八十二条和《建筑法》第八十条的规定
《合同法》第二百八十二条规定“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任”，《建筑法》第八十条规定“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”。笔者认为，这两个条款都是对已经交付的工程因质量问题造成他人人身财产损失设定了索赔的期限，即“建筑物的合理使用期限”。对此，建设部《民用建筑设计通则》民用建筑设计使用年限的规定应是目前“建筑物的合理使用期限”的具体体现。笔者认为，无论《合同法》第二百八十二条的“合理使用期限”或《建筑法》第八十条的“合理使用寿命”抑或是民用建筑设计通则》的“民用建筑设计使用年限”都是针对建筑物整体或者说是作为一个建筑产品来说的合理寿命期限，这个寿命期限是基于建筑物构建的基础和主体结构决定的。在这个合理使用期限内，因建筑物整体或其某一部位、某一物件造成该建筑物本身以外的人身财产损害的，责任人应承担赔偿责任。如：建筑倒塌造成物毁人亡；幕墙玻璃、石材脱落砸伤过路人等损害。对施工承包人来说，即使发生损害时，超过质量保修期多年，若发生的损害与其施工质量存在缺陷有关亦应承担质量赔偿责任。
2、工程保修责任与质量赔偿责任之不同
笔者认为，工程质量责任有违约责任和侵权责任之分。
《合同法》第二百八十一条规定的“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任”，《建设工程质量管理条例》第三十九条规定“建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书”，第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”，《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定“建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定”。从上述一系列法律、法规、规章对我国工程保修制度的规定看，为保证工程的施工质量，在施工期间依据合同和竣工验收交付后依据工程保修协议书（或合同中约定的保修条款），施工承包人承担的保修行为属于其应履行的合同义务。其实，即使工程竣工交付使用后当事人双方没有订立保修协议或保修条款，依据双方的施工合同和《建设工程质量管理条例》第四十条关于最低保修期限的强制性规定，合同双方也存在工程保修的合同关系。因为建筑产品的验收交付有其特殊性，相关的质量问题只有经过一定的合理期限才能发生，所以才有了最低保修期的规定。施工承包人在保修期内的保修工作是其在工程施工合同中保证工程质量符合标准的义务延续。因此，施工承包人对在保修期间发生的工程质量问题进行维修、返工的责任属于依据合同应承担的责任，即违约责任。工程质量违约责任的前提在于施工合同的存在。
笔者认为，我国工程保修制度中的保修责任即工程质量的违约责任，同理论界所说的工程的瑕疵担保责任（即施工承包人对其在施工过程中形成的质量瑕疵承担修理、返工、折减工程价款的责任）是竟合的。笔者了解到，国外无论是大陆法系还是英美法系对工程的瑕疵担保责任都是有一定期限规定的，超过期限，施工承包人就不再承担瑕疵担保责任。如，荷兰的保修期为3--12个月，澳大利亚、新加坡为六个月，瑞典为两年，葡萄牙为五年，但公用建筑的保修期为2年。我国《建设工程质量管理条例》第四十条规定的建设工程最低保修期限，就是工程瑕疵担保的期限，也就是承担工程质量违约责任的期限。上述案例4中，甲方要求乙方按“易于替换的结构构件的设计使用年限25年”承担保修责任的主张，不是双方事先的合意，其请求权基础不存在。
笔者同时也注意到，《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”，该条款规定的是在保修期内发生的施工承包人保修责任之外的质量赔偿责任。从法律层面上看,这里也是将工程质量的违约责任与赔偿责任分开的。
《合同法》第二百八十二条和《建筑法》第八十条规定的是因质量问题造成人身财产损害的赔偿责任。该赔偿责任范围、期限不可能由当事人事先在合同、协议中进行约定。因为具体的人身财产损害结果是不确定的、带有或然性。因此，《合同法》第二百八十二条和《建筑法》第八十条规定的质量责任应属于侵权赔偿责任，而不是违约责任。在国外保修期后的损害赔偿责任的期限因法律或合同规定的不同而有所不同，如荷兰民法典规定了二十年责任期，而法国规定了十年责任期。
对此，笔者还进一步了解到北京大学魏振瀛教授的《民法》一书中的观点：“承包人不仅对建设工程保证期内的工程质量瑕疵负担保责任，而且担保建设工程在合理的使用期限内不会因其质量造成他人的人身和财产损失事故，该财产和人身损害承担的损害赔偿责任是一种侵权的民事责任，…..”（《民法》第一版、魏振瀛主编 北京大学出版社）。显然，魏振瀛教授所说的前者应是违约责任，后者是侵权责任。就是说工程质量保修期届满后，虽然无偿的保修责任终止了，但承包人另一种质量责任并不能就此免除，即在建筑物合理使用期内损害赔偿的质量责任，该责任期从《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条的规定看，是从工程竣工交付之日开始计算的保修期内就开始了。这就是工程保修期内的质量保修责任与建筑物合理使用期内因工程质量问题造成的损害赔偿责任之区别与联系。上述案例4，GRC装饰构件工程和案例2，石材幕墙工程都属于装修工程，依《建设工程质量管理条例》第四十条规定，装修工程的保修期为2年，且都是在2年保修期过后又经过若干年，前者发生GRC构件脱落，后者发生石板脱落的情况。笔者认为，依据前述观点，这两起案件中发包方要求承包方承担拆除重置的理由都是要求其承担保修责任。但承包人工程质量担保责任已经超过多年，发包方仍要求承包方承担违约责任的理由是不能成立的。对超过法定保修期发生、发现的质量问题，施工单位不再承担保修义务，一般由建设单位用预留的维修基金自行解决。因而，以要求承包人承担保修责任的请求权基础来解决因工程质量瑕疵需拆除重置的问题是错误的。
3、施工承包人在保修期过后的工程质量责任。
工程保修期届满，施工承包人是不是就不对工程缺陷承担任何责任了？非然也。我国《合同法》第二百八十二条和《建筑法》第八十条都是对包括但不限于承包人在建筑物合理使用期内承担质量责任的规定。承包人承担侵权责任与违约责任的区别在于：（1）侵权责任是法定的，违约责任主要是当事人双方约定的；（2）应发生了实际的违反施工规范等行为产生了工程质量缺陷；（3）因该工程质量缺陷造成了他人人身财产损害的事实，而保修期责任只要发现质量瑕疵，不论有无对他人造成损害，承包人都有义务修复。
笔者认为，施工承包人承担工程质量赔偿责任可以分为直接损失的侵权赔偿责任和消除危险的预防性侵权责任。
首先，这里所称施工承包人承担的质量责任是向合同对方承担的责任，而不是向受损害的第三方直接承担的责任。因为工程在竣工验收交付后，施工承包人就移交了建筑工程的现场控制权，不会再发生由施工人的行为直接造成第三方的损害。因施工承包人造成第三方损害的只能是其在施工过程中形成的质量缺陷。由该缺陷导致的损害事实，一是已经发生的、现实的，即直接损失，一是虽尚未发生，但经过鉴定确认必须拆除否则将发生危险的事实，消除危险所需费用的损失，对后者应承担的责任即预防性侵权责任。
（1）关于直接损失的质量责任承担问题
我国《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”我国《侵权责任法》第八十五条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”笔者注意到，这两个条款都首先要求发生了实际的损害，其次是所有人、管理人或者使用人应先承担赔偿责任（若证明自己没有责任往往需要承担较重的举证责任，甚至要先与施工人经过诉讼、仲裁才能取得免责证据），再向其他责任人追偿。就是说，建筑物因承包人的质量缺陷造成他人损害的，一般所有人或者管理人应当先承担赔偿责任，然后再向有过错的施工单位或其他与工程有关的单位追偿。上述案例4，发生一起因GRC构件脱落砸伤一辆小客车的损害事件，受损害的第三方已经得到甲方的赔偿，甲方可以向乙方追偿。但甲方未向乙方追偿，而是要求乙方支付拆除、重做GRC构件装饰工程将要发生的费用200万元。上述案例3的建筑物产权人没有向甲方提出拆除重做，只是要求甲方（发包方）必须解决安全隐患，否则一切后果由甲方承担。甲方便提起仲裁，要求乙方拆除并返工。
两案例甲方的潜在理由是：因有GRC构件、石材板脱落的确凿事实，认为施工质量存在缺陷，随时可能再次或连续发生脱落而造成人身财产严重损害的结果，为避免更大的损失发生，故要求拆除重做及支付拆除重做的费用。
笔者认为，这是甲方在要求乙方按照《民法通则》规定的消除危险的方式承担民事责任。建筑物的坍塌或建筑物件的脱落对公众的人身和生命安全确实存在着潜在的、极大的危险，也妨碍着建筑物整体的正常使用，这是必须要予以解决的。我国早些年施工的建筑物，类似浙江奉化居敬小区29幢楼的倒塌的事件时有发生，这固然与人们对因质量问题虽尚未发生现实的损失却隐藏着严重危险的认识不足，处置不力有关。但笔者认为，更为重要的是在法律层面上，对尚未发生直接损害存在较大或极大损害危险的防范与处理制度的设计与实施缺乏有关。
（2）关于预防性侵权责任即消除危险的工程质量责任承担问题
笔者认为，建筑物确实存在的坍塌及建筑物件脱落等可能造成物毁、人伤、人亡危险的事实，也应属于侵权的事实，即公众的生命健康与财产安全受到威胁必须予以解决。对生命的敬畏和对工程质量的保证是工程合同双方最起码的准则。这是一种事前救济方式。
我国《侵权责任法》第二十一条“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任”的规定，从法理上看，这是“预防性侵权责任”制度确立的开始。我国2013年1月1日起施行的《缺陷汽车产品召回管理条例》所规定的缺陷汽车召回制度，不同于汽车的保修制度，也是属于预防安全危险发生的制度，同属于预防性侵权责任范围，该条例第九条规定“生产者应当建立并保存汽车产品设计、制造、标识、检验等方面的信息记录以及汽车产品初次销售的车主信息记录，保存期不得少于10年”，也就是说汽车的安全使用期限为十年，在这十年内存在安全危险的必须召回修理，消除危险。而建筑产品的预防性侵权责任（对可能造成人身财产损失的危险应予消除的责任）的建筑物合理使用寿命期，依据《民用建筑设计通则》对民用建筑的设计使用年限的分类，应分别为5年、25年、50年和100年。在此期间发生的建筑物对公众安全的危险，属于施工承包人的施工质量缺陷造成的，施工承包人均应承担消除危险的责任。
（3）施工承包人如何承担消除建筑物危险的质量责任？
如何处理消除建筑物质量缺陷损害危险的案件，目前还没有具体的规定。这对居间裁决者来说，是一个现实的挑战。我国商事仲裁法的一个原则是“根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷”，只要不违反法律，公平公正，仲裁可以通过裁决案例创制解决的办法。
（a）关于消除建筑物危险的权利主体和责任主体的认定
因建筑物脱落危险的存在而要求拆除重做的主张应由谁先提出？谁应作为被侵权人去主张消除危险？上述案例3、案例4的甲方是否能够作为潜在危险的被侵权人向乙方提出主张？
笔者认为，建筑物因质量瑕疵发生的安全危险之被侵权的主体应是建筑物所有权人、管理人。如果建筑物是众多小业主的各自的所有权，由物业管理人作为被侵权人比较合适，因为各个小业主对建筑物危险的程度、是否拆除重做，可能认知、要求不同，同时，建筑物被要求拆除重做部分又涉及公共和共享权利。由物业管理人主张拆除重做，能更好地维护小业主的权力，也便于纠纷的顺利解决。
上述案例4的总承包人甲方既不是所有权人也不是物业管理人，只是该建筑物的施工承包人，其并不存在对该建筑物的控制权，其在建筑物所有权人未向其主张消除危险并已履行其侵权责任的情况下，就向外墙干挂石材专业工程分包人乙方主张“拆除重做”，可能影响所有权人的权益。如：对工程质量鉴定时，进行破坏性取样查验，所有权人是否同意？鉴定结论若不认为必须全部拆除，已破坏的部分施工承包人不予修复的，所有权人如何主张权利？另外，是全部拆除重做？还是仅拆除不重做，采取其他外装饰方案；重做或改建的设计方案没有所有权人申请报批，如何施工？这些该案甲方都无权作出处分决定。仲裁庭若按照该甲方的主张作出裁决，有可能影响所有权人的权益。所以，不仅从法律规定看，案例3的甲方不能替代所有权人、管理人主张消除危险，就是从建筑实务角度分析，甲方主张“拆除重做”的被侵权主体资格也是不适格的。如果所有权人、管理人不主张“拆除重做”，只是要求施工承包人要承担石材脱落伤人毁物责任的，施工总承包人或专业分包人，应向所有权人、管理人提出采取防范措施、或拆除重做的提示、通知，防止损失继续扩大。所有权人、管理人拒绝的，应为此承担责任，并减少施工承包人的赔偿责任。该案经过仲裁庭调解和释明工作，甲方撤回了仲裁请求。
（b）关于建筑物侵权损害危险责任的认定
上述案例4的甲方是该案建筑物的开发商，因其开发的楼房已经全部售出，不再是该建筑物的所有权人，只是代行该建筑物的物业管理，可以作为被侵权人提出消除危险的主张。案例4的甲方没有先提出拆除重做的请求，而是直接提出拆除重做所需费用的赔偿请求，是否符合侵权责任构成的要件之一即必须先有侵权事实存在的原则？笔者认为，该案的侵权事实是因GRC构件脱落而存在建筑物潜在危险的事实就是该案的侵权事实，正如《侵权责任法》第二十一条所说“危及他人人身、财产安全的”侵权事实。因甲方单方委托权威鉴定机构进行的鉴定，乙方不认可，但乙方同时又拒绝重新鉴定，于是仲裁庭采信了甲方提交的GRC构件应予拆除处理的鉴定结论意见，并接受甲方对拆除重做费用进行造价鉴定的申请。
仲裁庭最后认定，在法定保修期或约定的保修期内，施工方应承担保修义务，但超过保修期，因施工方原因发生工程质量不合格问题造成的损害及损害危险也应承担责任。依照我国《合同法》第二百八十二条和《建筑法》第八十条的规定，在建筑物合理使用期限内，因承包人原因造成人身和财产损害的，应承担损害赔偿责任。本案GRC构件属于本案所涉建筑物的一部分，其所存在的质量问题，与乙方未按照施工方案施工有关，此种不规范施工的行为造成的质量问题，乙方并未解决，直至发生鉴定机构所认定的，“建议进行拆除处理”的后果，乙方对消除GRC构件坠落危险所应发生的费用理应承担部分赔偿责任，此种责任不能因质保期的届满而免除。同时仲裁庭也认为，甲方未对材料质量进行严格的检验和认定，且在施工过程监督检验不到位，对于造成GRC构件质量问题和所产生的危险亦负有责任。
（c）关于消除建筑物侵权损害危险纠纷的仲裁管辖与责任竞合的选择问题
案例3、案例4的施工合同都约定了仲裁管辖条款，但侵权责任不是事先约定的责任，因而侵权责任纠纷当事人也不可能事先约定仲裁管辖条款。甲方作为仲裁申请人是否可以按侵权责任提起仲裁申请？我国《合同法》第一百二十二条规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。笔者认为，工程质量缺陷的违约与侵权责任竞合不同于类似合同当事人因实施欺诈行为而同时产生的违约责任和侵权责任。前者一般由施工承包人违反合同约定的质量标准和施工工艺的行为在先，由违约行为产生工程质量缺陷进而发生建筑物坍塌或建筑物件脱落造成损害或损害危险在后。仲裁庭只有审理施工方违约行为和工程质量缺陷存在，才能进一步审理由该质量问题造成的损害事实和损害危险是否存在及其合同各方的相应责任。虽然上述情况多发生在施工承包合同终止多年，已不可能再追究一方的违约责任，但要搞清楚合同各方的质量责任，又不可能离开对合同的审理。一旦合同当事人的违约行为造成的工程质量缺陷导致他人人身财产损失与损害危险就转化为侵权行为，这也是一种违约责任和侵权责任的竞合。仲裁庭只有对当事人的违约行为和之后转变成侵权行为的事实进行全面审理，才能搞清事实，公平公正裁决。我国《仲裁法》第二条规定“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁”，就是说，涉及财产权益纠纷的侵权责任案件也可以由仲裁管辖审理，更何况，前述工程质量侵权行为与责任源自当事人含有仲裁管辖条款的合同违约行为与责任。
从案例4的情况看，经过质量鉴定，确认施工承包人施工存在质量缺陷，其质量问题的形成应是在施工期间，违反了合同约定的质量标准和保证工程质量的义务，存在违约行为，但要求承包人承担侵权责任（因承包人违约行为，才产生建筑物损害危险）依约由仲裁管辖审理不应存在障碍；从案例3的情况看，如果产权人或管理人向甲方先提出了消除损害危险的主张，甲方承担赔偿责任后，依约再向施工承包人乙方追偿，提起仲裁请求，由仲裁管辖审理也不存在问题。因为最终侵权人是否应承担责任，要先依据仲裁条款由仲裁庭审理当事人在施工过程中是否存在工程质量违约行为和相关事实。
四、结语
从以上案例和分析可以得出结论：
1、在保修期内，发生、发现的工程质量问题，在保修期届满时承包人就同一项目的修缮工作没有完成，其修理责任不受保修期的限制；但在保修期内没有发生工程质量问题或发包方、建设方在保修期内没有发现并向承包人提出工程存在的质量瑕疵，承包人不再承担保修责任；
2、建筑物外墙装饰等，某部位的建筑物件自身损毁、老化的（未发生第三方损害或损害危险），若合同当事人事先约定将设计使用年限作为该工程的保修期限，承包人应在该期限内承担保修责任，若合同当事人未约定将设计使用年限作为该工程的保修期限，承包人对超过合同约定或法定保修期发生的建筑物件毁损不承担修理或赔偿的责任。建设方、发包方或物业管理人、产权人应自行处理；
3、超过保修期多年，建筑物在合使用期内坍塌或建筑物件脱落造成第三方损害或损害危险的，如果与施工承包人的施工质量问题有关，承包人应承担相应的赔偿责任和支付消除危险的费用。
4、民用建筑合理使用期或合理寿命期都是指《民用建筑设计通则》中列示的建筑使用年限，在建筑物合理使用期内的保修责任与建筑物合理寿命期内造成他人财产人身损害的质量责任的区别在于，基础设施和主体结构在合理使用期内发生质量问题，无论是否造成第三方损害，属于承包人责任的，都必须无偿进行修理甚至返工；而建筑物在合理使用期内无论是否是基础设施或主体结构，只要是组成建筑物的建筑物件或建筑整体因质量问题坠落、倒塌造成第三方损害或损害危险的，属于承包人施工质量责任的，承包人应承担赔偿责任或支付消除危险的费用。因发包方、建设方、勘察设计单位、监理单位原因造成的工程质量问题，也应承担相应的赔偿责任或支付相应的消除危险的费用。
随着我国建筑业的迅猛发展，一批短命的建筑产品陆续现身，加强检查、维修、维护和拆改、重建迫在眉睫，搞清质量问题发生的原因，确定承担责任的主体和方式，对警示正在施工的工程建设参与人和及时稳妥地解决正在发生的和工程交付后的建筑物质量纠纷，都会起到一定的积极作用。
（来源：2014年12期《北京仲裁》 作者：北京仲裁委员会仲裁员 杨虹）
