营改增精简解读，一文看懂！

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作者：秦梅松，财务第一教室主编

来源公众号：财务第一教室（ID:cfoclass）

一、哪些行为（行业）新纳入增值税范畴

增值税征税不是对行业，是对增值税应税行为。

不管你属于什么行业，凡是属于增值税应税行为即为缴纳该增值税的充分必要条件。

营改增，就是哪些原来属于征收营业税的行为，改为征收增值税。

新划入增值税范畴的应税行为如下：

（一）建筑服务

1、工程服务

2、安装服务

3、修缮服务

4、装饰服务

5、其他建筑服务

（二）金融服务

1、贷款服务

2、直接收费金融服务

3、保险服务

4、金融商品转让

（三）生活服务

1、文化体育服务

2、教育医疗服务

3、旅游娱乐服务

4、餐饮住宿服务

5、居民日常服务

6、其他生活服务

（四）销售不动产

（五）销售无形资产

新文件重新分类，原来划入现代服务业中的文化创意服务的商标和著作权转让，被划入无形资产，只是重新分类。

二、营改增前后税率对比

三、“建筑服务”新政要点

1、税率由3%改为11%，进项可以抵扣。

2、老项目，可适用3%简易征税。

3、包清工的项目，可适用3%简易征收。

4、甲方供材项目，可适用3%简易征税。

5、新事物，2%的预征率。

6、在项目所在地扣除分包款后，再按差额预征增值税。

7、按3%征收率简易征收的项目，分包的费用允许在总收入中扣除。

影响

建筑行业，税率提升幅度最大，不少项目因为层层分包，进项发票是不小的难题。

四、金融服务新政要点

1、税率由5%改为6%，进项可以抵扣。

2、利息费用、与贷款业务直接相关的佣金与手续费支出所产生的进项税额，均不可抵扣。

3、银行间同业拆借免税。

4、金融商品买卖按差额纳税。

5、融资租赁售后回租并入金融服务。

影响

税率改变小，影响整体不大，融资租赁影响较大，金融行业没有过渡政策。

贷款利息费用的进项不能抵扣问题，影响较大，增值税抵扣链条中断，影响了行业税负。

五、“生活服务”新政要点

1、税率有5%改为6%，进项可以抵扣。

2、餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务，不能作为进项税进行抵扣。

3、住宿业硕果犹存，增加了筹划空间及风险。

4、代理服务可按差额计税。

5、旅游服务可按差额计税。

影响

餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务，不能作为进项税进行抵扣，税率提高了1个点，但是餐饮业本身可以进项抵扣，会冲减影响并可能降低税负。

六、“销售不动产”新政要点

1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得或自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产企业采取预收款方式的，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

3、购进不动产，分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。

4、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

5、个人销售住房，大家比较关心，具体规定如下

（1）对于非一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

（2）北、上、广、深四个一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

影响

税率由3%提高到11%，改变很大，对房地产企业进项税额的管理会有不小的考验，过渡政策、预缴的较低税率会能平缓一下压力，还有分期抵扣等不少较复杂的政策，对不同企业从办税流程上会有不小的变化，税负上影响不同的企业差别会比较大。

对于个人卖房的政策，和老百姓自己息息相关，这一个就自己好好算算对自己的影响吧。

营改增新政策内容很多，我们只是抽出一些要点，肯定是挂一漏万，只希望对大家学习有所帮助！