房源、金融、运营是公寓企业“三驾马车”。前两者国家扶持下逐渐成长，后者一直羸弱。房源虽然粗暴式扩张，价格洼地消失但依然有房可拿；金融也正处于国家扶持的绿色通道上；而运营能力仍是最老大难的问题。
出房效率一直都是运营阶段最关注的，国内目前租户租赁周期为8个月，如果按照市场营销成本，相当于10%的营收被砍掉了，再加上空置率高的话，就极有可能亏本。因此，保持高效的出房效率是盈利线更是生死线。
很多从业者认为在低人房比的情况下，200间体量能保持90%的间夜出租率（出租率与间夜率有何不同？如果在一个月的最后一天，将所有房子租出去，那么出租率就是100%，但是并没有考虑到前20几天的情况，而间夜率是指一个月的租房情况）就很不错了，对超过200间以上的都有所畏惧。而那些出租率95%、间夜率90%以上的公寓是怎样炼成的？
今天，我们研究除了传统的运营手段外（装修溢价、免租期、增值服务、社群活动、打折促销），国内外优秀公寓运营商们都有哪些“杀手锏”？
成熟店出租率都在95%以上，其中有17%的店是满房；有些店可以做到39天内满租；租客的满意度为84%以上。
杀手锏：会员排队系统
窝趣不仅研究出租率对于运营效率的意义，更通过运用窝趣独有的会员排队系统来实现减少空置率，窝趣的会员排队系统来自于里特定律（ Little's Law ），对于提升运营效率起着重要作用。业内表示，排队对租户对运营商而言是双赢，像窝趣目前的操作要求等的比例是15%到20%，100间房至少有15到20个人等待，这样满租率就有保证。
而如何保证会员基数足够庞大？窝趣自诞生起就享受铂涛酒店集团一亿会员体系支持，同样是在流动人口上做文章，集团的支持给了窝趣先天的保障。
另外，58同城战略加入，在获客渠道上抢占中介租房端口，形成强有力的客源壁垒。目前租房渠道中介占比50.5%，APP占比32%，而APP中使用度最高的依次为58同城、赶集网、链家。而58同城是目前窝趣OTA渠道分销的主要方式。窝趣在58同城上发布房源信息，信息来源直接为品牌公寓。并且窝趣与58集团签订战略协议，搜索公寓时，窝趣排名最前。对于可以直接触达租房人群来说，这是得天独厚的销售和推广优势。并且是长期的优势。
大东建托
大东建托高达96.8的入住率、表现极其优异，极高的成单效率、长达3.5年的平均租赁期。
杀手锏：两个“绝不”市场进入法则
大东建托是日本规模最大的租赁企业，目前已管理103.6万间房，价位在3万-50万日元/月。从近几年大东建托的出租率来看，除了在2010年，入住率较低为94.6%，其余均在96%左右，预测未来三年的入住率维持在97%。远高于行业的平均水平，表现极其优秀。
大东建托为什么能形成很强的护城河，从运营角度来看，主要得意于其明确的坚持执行的市场进入法则。
大东建托的管理运营模式包括前期调查分析、获客渠道、租后服务等方面。在市场进入上，大东建托1、绝不进入任何租赁类住房供大于需的市场2、绝不进入任何获客渠道匮乏的市场。
① 通过谨慎专业的市场分析决定是否进入目标市场
将日本细分成4600个区域，将每块区域细分成三类需求：家庭、年轻夫妇、单身；
通过466名专业设计师，每年两次调查全部市场：Datio在当地市场空置率、竞争对手空置率、市面上现有存量、租户构成、出租类住房新开工；
最将决定有限进入市场、有条件进入市场、暂停进入市场。
② 多渠道获客系统以及全方位的租后服务以保证高出租率
多渠道获客系统：Datio Trust Construction Leasing、Datio Building Management、Housecom（集团旗下中介公司）、与其他地产中介合作；
租后服务：费用捆绑支付（租金、水电杂费等）、无需押金、提供担保人服务。
EQR
EQR其核心市场以及非核心市场的空置率基本控制在5%左右，低于美国公寓平的均空置率。
杀手锏：租赁生命周期的全流程服务
此前我们研究过EQR成功模式【大象级公寓丨美国EQR经营现状及商业模式分析】，这里不再赘言。
EQR运营效率高主要得益于两个方面：
一方面，EQR专注于核心城市核心地段，EQR的公寓多地处核心区域，交通便捷，且周围有丰富的商业配套、公园等，租客可以享受到较为优质的公共服务，使得EQR实现了较低空置率，并获得了一定的租金溢价。
另一方面，从运营手段来看，EQR为租客提供了从租前到租后贯穿“租赁生命周期”的全流程、高品质的便利服务。在社区管理上，EQR的每处物业均配有经验丰富的公寓经理，统筹管理公寓中的大小事务，日常服务在48小时内承诺解决。
租前，提供汽车租赁和家具租赁服务；租后，它的服务更是衍生到了居住之外。EQR提出了租赁转移计划和租金抵扣买房服务。
转移计划即承租人家庭或工作变动，可转移到EQR全国范围内任意公寓。“同城换租““城市迁移”等服务条款在国内公寓也很常见。
租金抵扣买房服务即承租人月租15%-20%以积分形式返还，租期越长积分越多，买房时可抵扣EQR建筑商的建造费用（最高3%）。此前，万科憋大招“租金抵房款”，国内首例，业内堪称颠覆性的营销手段，实际上在国外已经流行了很多年。但是其他的房企系公寓企业为什么没有跟上，这样操作的实际效果如何，最终是否会“水土不服”现在还很难说。
EQR和大东建托的成功，离不开美国、日本成熟的租赁市场，国内开发商和运营商无法简单的复制模仿，但是从运营管理模式来看，EQR租赁周期全流程服务，大东建托严谨专业的大数据分析，值得国内“大跨步”的公寓企业学习，并且从窝趣“另辟蹊径”的运营角度思考，如何结合已有资源，打磨核心竞争力，形成自身的运营壁垒，才能走的更久更远。
文章来源：同策资管
中国城市更新论坛之城市行走活动预告：
8月31日
中国城市更新论坛之行走北京：走进新办公时代
时间：2018年8月31日9:30--18:00
主办：中国城市更新论坛、佰仕会
承办：HiTalk
全程主持：中国城市更新论坛秘书长 城智更新研究院院长 陈方勇
考察案例：
1
“德必WE”国际文化创意中心
“德必WE”国际文化创意中心（龙潭），位于北京东城区光明西街1号，是德必集团2018全新力作，园区总面积8969.7平米，75%面积达到5.5米层高，并配套有全面的文创、科创服务体系。
“德必龙潭WE”立足东城，毗邻世界文化地标天坛，以及东二环国际商务圈，拥有丰沛的文化资源，交通便利，商务配套丰富，拥有打造文创园区必备条件。
● 国际大师设计
● 5.5米LOFT层高
● wehome社群服务平台
● 文创金融服务点
● 中国一乡一品产业创新孵化基地
2
首汇广场
项目紧邻西四环主路，可以说四环内绝版独栋产业园，项目共有11个独栋，采用围合、错落叠退的创意形态分布，多层次立体式园林设计，单体建筑面积2000~6000㎡，每个入驻的企业独享专属花园、景观平台、屋顶露台，还可体验7.5m、6.8m超大空间挑高和9.9m的柱距的舒适办公环境。同时园区配有花园式商业区，复合功能区，满足企业办公人员日常消费和企业展示发布需求的总部生态办公公园。
整个项目有三大功能：
独栋办公区，每个楼的屋顶都有专属的私密花园，免费赠送的退台，退台面积最大达到千平，屋顶都是覆土绿植，这种私密独享的生态办公环境可以更好的彰显企业形象和满足企业使用需求的拓展空间。
商业服务区，在10#11#首层我们设有品牌餐饮、便利店、休闲咖啡等业态，满足商务人士的生活需求。
复合多功能空间，之前是停车场入口，我们改造成一个多功能展厅，设有健身俱乐部，企业可在12#楼进行发布会，品牌展示等多项商务活动。整个屋顶采用钢化玻璃铺设，保证采光条件，同时6m的高层高，企业可以在这个空间进行公司新品的发布、企业宴会等社交活动。
3
金隅智造工场
金隅智造工场是金隅集团投资建设，由存量工业厂房改造升级的产业园区，园区地处海淀区西三旗核心区域，在京藏高速、京承高速簇拥下，与地铁8号线、13号线共同构架园区通畅顺达的交通环境。
园区占地面积20万平米，建筑面积12万平米，独有的6-27米超高挑高空间，为智能智造企业打造生态级建筑群。园区集合智能智造企业办公、研发设计、展示体验及商业配套四大服务功能，打造智慧、绿色、人文的智慧园区，致力于成为智能智造产业新中枢。
4
文心华策国际影视交流中心
文心空间为北京文投集团旗下文创园运营品牌，以“产业聚集、金融手段、空间表达”为理念，通过物理空间有效聚集并服务文化企业。
文心华策国际影视交流中心由文心空间与国内影视剧龙头企业华策影视集团合作运营。园区主题定位为“影视 国际交往”，通过“空间 资本 内容”三位一体的差异化服务模式，从企业的业务发展等深层需求入手，在资本、资源上给予企业服务和解决方案。
项目优势：
● 坐拥丽都核心商圈，涉外氛围浓厚，配套全面。
● 超高绿化率，环境优雅，360度环景办公，推门即景。
● 增值服务含金量高。依托文投集团背景，为入驻企业提供“投、融、保、 贷、孵”全链条金融服务和文化政策解读平台等。
● 龙头企业入驻，带动产业链发展。园区现已成功引入华策影视北京总部、国内第一大航空媒体运营商航美传媒、《我不是药神》导演宁浩坏猴子影业旗下七十二变公司、《演说家》等优质IP背后的泛娱乐新锐势力可为互娱、《高能少年团》等王牌网综制片团队北文传媒及国际大片后期制作韩国公司因思特（Inster）等近20家影视文化行业领军品牌，汇聚明星、名人IP。
● 园区内部品质配套。影视主题咖啡厅、文人茶室、酒窖、品牌中西餐、健身及美容等商业业态，打造独具格调和品质的文化社区。
5
中粮·置地广场
中粮·置地广场项目总建筑面积81698 平方米，地上建筑面积平方米，地上建筑面积 52120平方米，层高平方米，层高4.35米（净高不小于2.9 米）。地处北二环核心， 距北二环 约 170 米，向北快速抵达北三环，出入便捷自如。
中粮·置地广场将艺术欣赏、人文体验、生态环保、商务办公完美结合，打造富有竞争里的商务办公空间。建立3C生态体系，推出贴心式、品质式服务，突破写字楼以往空间提供商用角色，向办公服务商转变，从而带动整个写字楼市场的行业深度服务升级，焕发城市全新活力。
预计
路线
“德必WE”国际文化创意中心
第一站
首汇广场
第二站
金隅智造广场
第三站
文心华策国际影视交流中心
第四站
中粮·置地广场
最后一站
佰仕慧城市行走活动为闭门活动，谢绝一切非请自来。业内朋友欢迎参与交流，纯观摩门票：1080元，中国城市更新论坛理事、佰仕会超级会员免费，佰仕会相关群友可享特惠价：668元（更多优惠可申请办理佰仕会会员）。
佰仕会现特推出两类会员招募方式供大家选择：
1、体验会员：年费1880元。有效期内可任意选择佰仕慧城市更新研究院主办的线下沙龙三次（单次门票统一为1080元），可加入佰仕慧创新生态营（群）与导师、学员保持长期互动，可享受会员特别优惠参加佰仕慧组织或协办的任何付费活动。 创新生态的践行者或相关生态圈主要业务负责人申请。有效期内可全部免费
2、基础会员：年费16800元，需地产参加佰仕会主办的各类线下沙龙（每年不少于20场，单次门票统一为1080元）及年度大会（包括中国城市更新论坛、不动产资管生态链大会等，单场门票价值6680元），可免费要求一次不超过1小时的一对一线下咨询一次，可根据自身需求订制主题沙龙或私董会一次（相关费用另外核算），可加入佰仕会基础会员群，可享受会员特别优惠参加佰仕会组织或协办的任何付费活动。
报名咨询或申请加入佰仕会请联系一位叫梨子的姑娘，电话同微信号：18201309117
《佰仕慧资管课堂》2018-2019新学年8月全新课程计划
2018年8月2日
英诺创新空间创始合伙人 刘怀宇
开讲新学年第六期总第五十一期课程：
不是联合办公！创业综合体是怎样的存在？
2018年8月9日
云起资本创始合伙人 布和
开讲新学年第七期总第五十二期课程：
从投资内容到盘活存量资产，云起都做了怎样的布局？
2018年8月16日
柯罗尼资本新扬子基金创始合伙人执行总裁 王知新
开讲新学年第八期总第五十三期课程：
万亿存量资产市场，柯罗尼资本如何锁定胜算？
2018年8月23日
中国CCIM理事长、上海理辰文化发展有限公司董事长 康洪恩 开讲新学年第九期总第五十四期课程：
中国开发商的资产管理战略
2018年8月30日
睿远资产创始人（原阳光新业副总裁）李睿
开讲新学年第四期总第四十九期课程：
如何在重庆这样的城市激活一个网红商业？
时间：每周四晚20时-22时
地点：佰仕慧资管课堂（微信群）
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2018中国城市更新论坛案例评选共设置“十大城市更新案例之老城复兴”、“十大城市微更新案例之新办公”、“十大城市微更新案例之新居住”、“十大城市微更新案例之新物种”、“2018十大城市更新最佳城市运营商”、“2018十大城市更新最佳投资机构”和“2018十大城市更新最佳运营服务商”七大奖项，共计120个案例和85家机构组织通过了论坛秘书处初步筛选，进入最终奖项的角逐。
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