房贷抵押贷款风控，这些要点不能疏忽！

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本文讨论的房贷不包括银行按揭及抵押贷款。银行房贷业务模式已经很成熟了，本文主要讨论民间房产抵押贷款的风险问题。因为从业人员早期缺乏完善的房产评估、信用评估、公证办理、他项权证办理、法院诉讼、法院执行、司法拍卖流程及实操经验，导致操作风险、信用风险、评估风险大量聚集，操作不当便会导致本金套牢及亏损。

  民间房产2012年开始在杭州市场上流行。速贷邦、浙财、民贷通、金优等公司迅速的完成了数亿的资金对接，出借人跟借款人直接设定抵押登记并P2P放贷，风险暴露后速贷邦停止了房贷业务。早期大家简单的认为抵押绝对安全，后期在处理逾期房产的过程中面临价格波动、购房政策限制、流拍、司法耗时等众多问题，出借理财人慢慢认识到出借风险，杭州不少理财客户出借近千万本金最后手上持有近5套商品房，变现难，自此民间房贷市场逐步萎缩。后来宜信、玖富、信而富等公司也陆续推出了放贷业务，不过市场交易量并不高。有房产且还愿意拿来民间抵押的客户毕竟是少数紧急特殊人群，毕竟年化融资成本高达25%，长期使用大额P2P房贷资金负担很重，难以持续。

房产抵押贷款一般流程：

   房贷客户正常模式应该是短期周转，最好半年以内，长期使用大额高成本资金是不可持续的。

   

   房贷资料：夫妻双方身份证、结婚证、户口本、房产证、土地使用证、契证、双方信用报告、双方银行流水及其他正常证明；

   信用评估：主要评估信用记录情况、负债情况及民间负债情况；

   房产评估：评估价格时多参考几家报价，例如我爱我家的报价更客观；

   实地征信：注意外围调查，邻居沟通，考察家庭情况、不良嗜好、民间负债，重点询问房产是否出租，产权有无纠纷；

   合同公证：确定是否可以做强制执行公证（逾期是可以省掉法院起诉的环节，直接拍卖变现）或者委托买卖公证；

   抵押登记：确认本人亲自到场，预防“假老婆”代签法务风险；

   房产拍卖：现在很多拍卖通过网络操作，拍卖有流拍风险，紧急情况自己拍下，流拍会直接打折再拍。

典型风险案例：

1、房产三证扣押给出借人签了抵押合同，但没有去房管局设定抵押登记，法律上成为一笔信用贷款，抵押权利不受法律保护，缺乏常识的容易上当；

2、未做实地征信及信用评估。借款3个月内逾期，司法流程至少半年以上，借款人还有民间债务（P2P公司及高息贷款等），房产被起诉查封，变现时间很长；

3、信用评估失误。借款人有不良嗜好（婚外情、赌博、吸毒等），很快陷入债务危机，借款人不配合或失联，房产被查封，维权时间拉长；

4、借款人在抵押前将房产租赁给第三方，租期很长，租赁维权大于抵押权，法院拍卖受阻，承租人要挟要补偿；

5、房管局抵押登记“假老公”代签字，真老公维权抗辩，维权受阻，最多获得一半的抵押权属；

6、房产评估价格虚高折扣过高，逾期后由于时间长造成本金及利息亏损；

7、操作多笔房产抵押债权，杭州临时房产限购，拍卖流拍，政策风险暴露；

8、房产为残疾人、80岁以上老人、小孩的唯一居住场所，法院保护弱势群体，拍卖受阻；

9、办理抵押登记后未扣留房产三证，借款人设定了二次抵押权，维权时间拉长造成利息亏损；

10、信用评估失误，借款人跑了，诉讼增加了传票公告送达、判决书公告送达流程，维权时间延长近半年；

11、利息超过同期银行贷款4倍，超过部分被借款人诉讼要求退还，本金被扣掉部分手续费，诉讼借款人抗辩；

12、合同条款有瑕疵，诉讼起诉地约定不清晰，立案受阻，维权时间拉长；

13、出借人和借款人在支付借款本金后，个人之间另外有资金往来，出现借款人之后支付出借人款项，款项未确权，最后借款人抗辩说是还款金额（实际不是还款本金）；

14、接受同行转接过来的高负债客户（等于原来出借人将风险转接给新的出借人），很快触发逾期；

15、房产抵押后没有进行适当的贷后管理，借款人故意把房产长期租给第三人，提前收走折扣租金导致法院执行是受阻。

房贷授信规则举例：

1、筛选借款需要在50万以内，借款期在6个月以内的优质客户进行授信；

2、选择有稳定工作、稳定经营项目的客户，重视对信用的评估；

3、信用报告评估时留意银行各类贷款到期时间，很多到期还本金的会产生很大的兑付压力，最好兑付期能错开房贷借款期限；

4、信用有瑕疵的，对贷款额度及期限进行适度压缩，警惕近半年频繁查询信用报告的借款人，一般已经去各大P2P公司申请了贷款（融资成本年化45%左右），一般负债很重；

5、近期工作、家庭、健康出现重问题的借款申请建议拒绝处理；

6、对正在被法院执行的借款人禁止授信；

7、将借款人姓名、身份证号、手机号、邮箱输入同盾科技信贷云进行扫描，判定是否为黑名单及同行融资情况，安融惠众的同业征信数据库对小额借款有一定的覆盖率，对甄别P2P负债有一定效果；

8、在开展业务前前往辖区公证处、房管局、法院提前咨询好所有政策，保证所有手续规范到位；

9、妥善保管房产三证原件、房产抵押他项权证、借款合同、公证书等原始凭据，防止二次抵押；

10、银行流水进行进账平均值、方差分析，要求近期借款人有一定的稳定入账（工资或营业收入等），保证现金流可以覆盖还款现金流；

11、通话详单分析时留意关机频次、漫游频次、固定电话排查（同行及催收信息），进行同行负债风险排查；