来源：亿翰智库
十年累计商品住宅销售面积位居TOP10的城市依次为：重庆、成都、武汉、郑州、长沙、西安、苏州、上海、天津、沈阳，排名前六均为中西部强省会城市或直辖市，一线城市中仅上海在榜，新一线城市苏州强势登陆。
排名变化来看，自2014年4月北京下榜、苏州上榜，TOP10城市一直固定不变，只存在内部排位变化，武汉市2012年3月开始稳定上榜，2013年8月排位持续上升，2017年2月开始稳定占据第三名。
商品房排名及变化与商品住宅情况大体一致，值得注意的是上海商品住宅销售面积累计已被苏州超越，排名不如商品房销售面积靠前。
重庆：大基数城市主打“慢节奏”
大基数到底有多大？
重庆市超大的城市规模与人口规模，造就了其一骑绝尘的商品住宅销售体量。重庆市城市面积8.23万平方公里，比第二名哈尔滨市大约3万平方公里，10年中户籍人口规模均在3000万级别，而其他城市最多也仅在1500万。
政策刺激下 “慢节奏”也有“冲动”的时候
十年来看，重庆市常住人口保持缓慢上升，商品房销售面积也整体呈缓慢上升趋势，但在调控政策刺激下也有例外。具体而言，可以将其发展分为三个阶段：
阶段一：2010-2015年，平缓增长期。这六年中重庆市商品住宅销售面积保持缓慢上升状态。
阶段二：2016-2017年，增长加速期。2016年在“去库存”主基调下调控政策面宽松，重庆市商品住宅销售面积出现大幅上涨，2017年销售绝对数量达到十年顶点。
阶段三：2018年-今，增长回落期。2018年重庆市商品住宅销售面积开启负增长模式，之后年度下降幅度逐年扩大。
一方面市场需求在上一轮释放后增长乏力，另一方面2017年开始在“房住不炒”基调下重庆市调控政策开始收紧。
武汉：真后起之秀
武汉市确实当得起是后起之秀，十年间销售量级从1000万至3000万，实现了2倍扩张。
可以将其发展阶段概括为两个阶段：
阶段一：2010-2016年，迅速增长期。2010-2016年，武汉市商品住宅销售面积快速增长，除2011年、2014年增长幅度均在20%上下。
阶段二：2017年-今，增速换挡期。2017年武汉市商品住宅销售面积突破3000万，但增速大幅下滑；2017年至今，武汉市商品住宅销售面积增速逐年下降，2019年已仅1.5%，2020年前11月已转负。
武汉为何能够异军突起？
房地产市场规模快速扩张的背后，是武汉市经济总量与常住人口及其购买力的持续显著增长。
2010-2019年，武汉市GDP增长近200%，常住人口在较大基数情况下仍增长近15%，2014-2019年其人均可支配收入增长超55%。
持续稳定向好的城市基本面，使得武汉市场即使在2017年以来的调控高压下，依然能够保持增长，在一众一二线大城市中尤为显眼。
2017年为何成为增速换挡转折点？
没错，严调控来了。2016年9月至2017年，武汉陆续发布“史上最严”调控政策，“四限”——限购、限贷、限价、限精装加持防止房地产市场过热。
一系列“降温”措施见效明显，2017年武汉市商品住宅销售面积同比增速大幅下滑，跌入个位数。
同时，武汉市政策在整体收紧中也有结构导向，例如出台优惠政策加入“抢人”大战，多措施保证刚需购房，一定程度上缓解了政策对市场的压力，使得增速依旧为正。
之后年度政策以微调为主，整体上延续限制措施、打击炒房行为，同时继续在人才、落户、公积金等方面保持宽松。
2018年武汉市房贷利率达6.26%，领跑全国，政策整体趋紧情况下商品住宅销售面积增速逐年收窄，2020年叠加疫情影响，销售面积首次出现下降。
北京：成熟一线城市的十年沉浮
与高歌猛进的武汉不同，十年中北京市商品住宅销售面积呈波动下降趋势，总量缩水近1倍。可以将其发展划分为三个阶段：
阶段一：2010-2013年，波动中保持高位。2010-2013年的销售面积处于十年中的相对高位，2011年下降后2012年北京市商品住宅销售面积大涨超40%，成为十年中的巅峰。
阶段二：2014-2016年，平稳下降。2014年北京市商品住宅销售面积继续下降，2015年在宽松调控政策影响下降幅迅速收缩至不到1%，2016年一线城市调控重新收紧，销售面积又开始下降。
阶段三：2017年-今，大跌后开始回调。2017年北京市商品住宅销售面积陡降近40%，量级从千迅速跌至六百，大跌后2018年缓慢回调，2019年销售面积激增超50%，是除2012年外首次出现增长，但规模恢复有限，销售水平仍不及2016年。
十年间北京市商品住宅销售规模为何大幅缩水？
十年间，北京市经济总量持续增长，常住人口虽自2017年开始下降但依然保持高位，为何商品住宅销售面积却在逐年缩水？
根本原因在于北京市的城市发展阶段已趋于成熟，城市用地进入稀缺状态，政府开始有意控制城市规模，城市供地思路转向总体减量和结构调整。
城市供地整体乏力情况下，2010-2020年，北京市住宅用地成交建面呈波动下降，那么商品住宅销售的下滑也是自然而然的了。
2012年、2017年、2019年的北京发生了什么？
2012年：金融政策宽松刺激需求 “限购”后的首个“春天”
若将2011年比作寒冬，那么2012年的北京房地产市场则是温暖的“阳春”。
2012年，货币与信贷政策出现放松，央行降准，提出落实差别化信贷政策满足首次购房家庭需求，多家银行下调首套房贷利率，同时北京市还出台了公积金方面优惠政策，多重因素共同作用下，2010年“限购”后处于观望的刚性需求开始集中释放，一扫2011年供过于求的状况，北京房地产市场“量价齐升”，快速回暖。
2017年：供地历史新低叠加调控高压 市场迅速“降温”
2014年政策宽松以来，一线城市房地产市场率先活跃，2016年北京市商品住宅销售均价再上新高，大涨30%，而2017年，北京房地产市场热度明显下降，这主要归因于两件事：供地断崖式下降以及高压调控强制“降温”。
首先，2016年北京市土地成交大幅下挫，创历史新低。
受严控新增建设用地政策的影响，2016年北京市土地供应与成交均达到冰点，商品住宅用地成交建面下降近80%，土地市场供不应求、量跌价涨。
其次，2016年“930”后，一线城市迎来新一波严调控。2017年北京市19个政策日、73条政策细则，加码“限购”、“限贷”，房贷利率持续上行。
新政下二套房首付比升至60%，认房又认贷，首套房贷利率上浮5%-10%成为主流，二套房基准利率上浮20%，各层级需求被全线抑制。
2019年：共有产权房、限竞房集中上市带动销售回升
2019年房贷利率、公积金提取范围等有边际放松，调控高压态势仍未改变，但共有产权房、限竞房的集中上市迎合刚性需求，带动整体成交上行。
在一系列需求调控政策出台的同时，2017年北京市推行土地供给侧改革，加大了居住用地供给力度，在2016年冰点基础上，2017年商品住宅用地成交面积同比增长482%；
值得注意的是其中共有产权房供应占比近30%，且土地出让全部采取“限房价、竞地价”方式。
土地供应大增的背景下，2018年商品住宅销售面积降幅明显收窄，而2019年共有产权房、限竞房集中上市刺激刚需释放，带动成交整体明显回升。
上海：稳定发挥的优异特长生
房地产十年之路：波动平缓 基本跟随政策调控方向
2010-2020年，上海市商品住宅销售面积先升后降，变化幅度比较平缓，较少大起大落。
而细数上海房地产市场变化，可以发现除2012-2013年外，历次波动均与房地产调控政策转向直接相关。
阶段一：2010-2013年，调控难压热度。
2010开始，房地产调控全面收紧，中央到地方相继出台限购、限贷、贷款利率调整政策，在此背景下2011年上海房地产市场应声下跌，但自2012年起金融政策有所放松，同时上海房地产市场刚需强劲，调控难压热度，因此房地产成交量价齐升，2013年商品住宅销售面积大涨27%，均价上升7.6%。
阶段二：2014-2016年，低迷后迅速回升。
历经3年调控紧缩，2014年上海房地产市场终与其他地区一齐陷入低迷；2014年至2016年初，房地产市场又迎来宽松调控窗口，上海房地产市场率先恢复，房地产成交量价均迅速回暖。
阶段三：2017年-今，大跌后规模保持稳定。
2016年“217”开始，自一线城市开始房地产调控政策再次收紧，上海房地产市场再次应声下跌，此后年度销售规模均基本保持在2017年水平。
十年上海房地产市场发展，我们还能发现哪些亮点？
对比同样名列前茅且位处长三角区域的上海与苏州，我们发现上海市商品住宅销售面积占商品房销售面积的比重一直位于80%上下，而苏州则在90%左右。
这说明了什么？说明上海在保障了居住需求的同时，仍能保证商办市场的发展，商品房的功能布局更加丰富、合理。
更进一步，商品房功能分布的背后是一个城市的产业结构发展状况。
对比上海、苏州第三产业占比与社会零售商品总额比重，可以清晰地发现，十年中上海第三产业比重已从近60%增至超过70%，而苏州则仍在50%左右，上海社会商品零售总额比重在40%上下，而苏州大部分年份处于接近30%的水平。
发达的第三产业和商业，决定了商办市场能够在上海商品房市场中占有一席之地。
下一个十年 谁值得期待？
历数各城市十年发展，我们可以发现，一个城市的规模和人口，决定了商品住宅销售的基数；
对于处于成长阶段的城市，城市经济发展和人口增长决定了商品住宅销售规模的长期趋势；
而对于已经趋于成熟的城市，商品住宅销售规模则更多取决于城市土地资源存量与城市管理者的管理思路；
不同的城市产业结构往往带来不同的商品房功能分布情况。
最后也是最重要的，房地产调控政策的变化对短期房地产市场的波动起到至关重要的作用。
我们能够看到在一些调控政策大转向的节点，所有城市的房地产市场都表现出相同的特点，例如2017年前后的严调控，所有城市的房地产市场均应声下滑；
同时由于不同的城市发展状况以及政策执行力度，不同的城市对调控政策的反应程度和时间先后存在明显差异。
2020年已经结束，展望未来，谁又将引领下一个十年？
基于历史经验，我们总能从城市的种种变化中寻找蛛丝马迹，已经能够预见的是，随着一城一策的推广，以及房地产调控政策长效机制的建立，人为干预造成的市场震荡将逐渐减少。
未来十年，谁将占领舞台？我们拭目以待。
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