上海新出宅地规定，持有的住宅物业怎么办

上海的土地市场在今年可谓火的发烫，逢地必王，基本上拍出来的地价都是周边房价的1.3倍左右，这其中既有好无逻辑而言的央企、国企，也有杀红眼的激进民企。但值得关注的是，自浦东周浦地王开始，后面推出的宅地在出让条件上都设置了“15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府，且自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。”很明显，这是上海土地部门对国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》精神的响应，为上海进一步发展住房租赁市场从源头上做好准备。

当然，这一苛刻条件并没有阻止地王的火热，周浦地块吸引了36家开发企业参与，随后的宝山顾村地块吸引了20多家开发企业参与，新江湾城、凉城、中兴路等等地块价格更是不断刷出新高，一次次挑战人们的心理预期。那么这些企业，真的都想好这15%的持有物业要怎么做了吗？

一、发展持有型物业是房企扎根一线城市的必然选择

所谓持有型物业，是指建好后持有，通过长期收取租金获取收益的物业，和销售型物业是相对的，销售型物业是指开发建设然后通过销售一次性回笼资金的物业。相比销售型物业，持有型物业不仅有长期的租金收益，一般还能够享受物业长期产生的资金增值。

从数据上看，欧洲发达国家的成熟房地产市场，持有型物业一般占物业总数的50％左右。目前国内这一比例还非常低，而其中市场化持有的比重在持有物业中的占比更低，有报告显示仅有10%左右。和发达国家的成熟市场不同，过去十几年是国内房地产市场快速发展的阶段，开发建设-销售是房企盈利的主要方式，但随着一线城市逐渐步入存量市场，土地资源稀缺性进一步显现，发展持有型物业将成为房企扎根一线城市的重要选择。

上海“十三五规划纲要”指出：2020年全市建设用地总规模控制在3185平方公里以内，实现建设用地的负增长。目前建设用地距离总控制规模，只剩下115平方公里，未来5年上海土地增量空间十分有限。 其中嘉定、青浦的建设用地指标已经倒挂。

土地资源的稀缺决定了地价的长期看涨，这也是上海地价步步高升的主要原因，想发展就必须去争取土地资源。经过近二十年的开发，上海中心城区的土地基本都要看存量盘活、城市更新来腾挪了，成本都相对高，但又无可替代，因此，过去倾向于开发-销售的开发企业，将会越来越多的去考虑开发建设—持有运营的模式，享受优质地段物业的升值和长期持续租金的双重收益，并巩固在一线城市发展物业的优势地位。

二、商办类物业是国内持有型物业的主流

目前国内持有型物业主要以商办类物业为主。尽管从理论上讲，几乎所有的房产都可以作为持有型物业，但在国内持有型物业主要为商办类物业和工业厂房，住宅物业集中持有的规模不大，从形态上看，商业多为shopping mall、百货商厦、大型超市、商业街区等，办公多为甲级以上写字楼，酒店则多为高端的星级酒店，工业用房多为厂房、仓库等。但不少持有型的物业是有过去的政府机关、事业单位、国企、军队等延续持有的，并不是市场化的行为。

就住宅作为持有物业而言，开发商直接投资持有的几乎没有，多数为政策性住房，如人才公寓、员工宿舍、公租房等。就开发企业不选择持有住宅物业来看，主要原因为一是市场健康的城市，住宅相对稀缺，比商办物业销售容易；二是宅地价格高，靠持有-出租很难收回成本，有的项目测算下来回收期可能超过20年、30年；三是住宅物业多数面对的是居民，管理难度大、问题多，不像商办物业还能带来产业、税收，为地方政府服务。因此，到目前为止，开发企业对持有住宅物业的意愿不强。

三、上海必须要持有的住宅物业怎么办

尽管从现阶段看，开发企业并不会主动持有住宅物业，但从近半年上海出让的宅地看，明确要求企业必须持有15%，且自持70年不能出售，自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。在这种强制要求的情况下，开发企业必须要持有的住宅物业怎么办？在和业界沟通中，总结出的主要考虑方向如下：

第一：借机发展住房租赁住宅业务。国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确指出：培育市场供应主体。发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。培育机构是住房租赁市场发展中最重要的一步，而目前国内的租赁市场尚在起步阶段，相信未来中央和地方会加大对机构出租者的支持力度。因此，如果在这一背景下，迅速抢占这一领域的先机不失是一个较好的选择。

第二：发展养老地产物业。随着老龄化进程的加快，我国逐渐成为老龄化程度高、老龄人口最多的国家，未来养老服务业可谓一片蓝海。尽管受养老地产相对复杂，对医疗、健康等关联产业整合能力要求高，且老年人平均支付能力不强等因素的影响，目前养老地产赚钱非常困难，但是随着人口老龄化的加剧，改革开放之后积累的高净值人士步入老年，这部分人将率先成为社会养老服务业服务的对象。而在高端住宅小区发展养老公寓，可以推广子女和父母同住一个小区，子女住商品房，父母住养老公寓的模式。

第三：以子母房形式做成使用权产品附送小业主。笔者在和一些开发企业沟通过程中，一些开发企业表示考虑过通过做子母房解决这一问题，就是将要持有的部分做成附送面积送给购房的业主，就是购房者即享受这部分可供长期使用的物业面积。很明显，这类开发企业并不想运营持有部分的住宅，而是希望变相卖给购房者，相信在价格上有附送面积的要比没有附送面积的有所提升。

第四：出售使用权房。对于地价极高的地王项目，如果再赶上市场低迷的时段，相信开发企业还会往销售上靠，其中销售使用权房或许是一个选择，既能够环节开发企业的资金压力，收回高成本，也不违背要求持有70年、不办小产证的规定。但这一方式的定价模式较为困难，市场接受度值得考虑，毕竟这和当年政府的使用权房还是不太一样的。

作者：苏艳，易居研究院 咨询中心 项目总监