昨天,国家统计局公布了今年1-2月份的经济与房地产数据,易居研究院快速撰写了一份房地产数据分析月报。老杨摘出两个图,略加分析。
这两个图,皆与当前最热门的库存有关。2015年12月的中央经济工作会议中,用了很大篇幅部署去库存。2016年12月的中央经济工作会议继续要求三四线去库存。那么,我们看看当前的库存状况。
截至2017年2月末,全国商品房(现房)待售面积70555万平方米,比去年末增加1015万平方米。其中,住宅待售面积增加468万平方米,这是近一年以来的再次上升,办公楼待售面积增加155万平方米,商业营业用房待售面积增加260万平方米。
从2016年末的商品房库存量来看,自3月以来已连续九个月出现减少,去库存效果得以显现,直到年末库存有所回升,今年2月末库存略有上升。主因可能属于年初的数据异动。
从整体库存量来看,虽然在中央和地方政府的努力下,2016年去库存效果得到体现。但未来一段时间三四线以及商办物业去库存压力依旧较大。地方政府仍将结合自身实际情况出台相应去库存政策,如广东和苏州近期出台“商改住”政策,也是为了加快商办去库存。
接下来,我们再看一个重要指标:存销比,也即去化周期。
先看住宅。2012年全国住宅(现房)去化周期为10个月,其后持续增长,说明库存压力增加,2015年达到最高点,20个月左右,足足升高了一倍!
因此,2015年年度,中央英明的部署去库存,将其列为中国经济的五项任务之一:三去一降一补。
2016年这是一场硬仗,打得不错,成功了,去化周期由之前的20个月,降至今年1-2月的 13个月!
然而,我们不能不承认,去库存的显著成绩,也付出了少数城市房价暴涨的代价。打仗总归要死人的,去库存不可能以降房价为前提,只能通过涨房价去库存,而少数地区涨得太尼玛凶了!史无前例!老杨真的很担心这个泡泡。
相比住宅,商办类库存压力要大得多!办公物业去化周期在2014年年末达到54个月,2015年平均也在46个月左右,商业物业去化周期在2015年年末达到56个月的历史最高点。
去年以来,商办类去化周期也有所下滑,但不如住宅那么显著。还得大力去库存呀。2017年,三四线住宅和全国商办,是去库存的重点领域。
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