现在，买不买南京都市圈楼盘，是去做地主？还是去做解放军？
其实，这没有标准答案。
虽然你们一直在问我，句容好不好？重磅，宁镇扬一体化了！
滁州好不好？天大利好，江北过去一脚油门！
马鞍山好不好？定了，“鱼嘴南”板块！
南京都市圈的逻辑：
a.南京严苛的调控政策，驱赶投资客到外围的都市圈；
b.南京主城房价上涨较大，带动都市圈的整体估值；
c.城市群发展，通过交通联接周边城市分工协调发展；
d.都市圈板块，各大房企又重新云集，地王层出不穷，抬高估值；
e.南京都市圈前几年横盘，最近一年涨幅较大，形成了明显财富效应。
判断一个事，决策一个行为，比如买房，并非只是单纯的看涨了多少。这是最低级的指标，但确实成为很多人不由自主的下意识。实际上，买房是一件相当理性且复杂的决策系统。
判断对不对、合不合理，要不要买都市圈，关键看三因素：
（1）你站的角度；
（2）你的筹码；
（3）你的预期。
你所站的角度
你是当地人，还是南京人，是来南京的当地人，还是外地其他人，对当地熟悉否？你是自住的？还是投资的？当地房子的资源属性能用到？你是资深投资客还是普通小白，是专业的，还是跟风买房的，你的房商多少？你对房产的驾驭和把控能力强吗？你的购房资格特别是贷款资格，珍贵吗？毕竟，买一套房，等于牺牲买其他房的机会哦。
你的筹码
手头资金多少，40万还是400万，你的净资产多少，身家200万，800万，还是1800万？
你的预期投资周期和回报
半年，2年，3年，还是5年？你希望保值，还是大幅增值，阶层逆转？或者是短炒一把？
好，用这个“三因素”具体分析是否能买南京都市圈，比如说句容。
（一）如果你是一个普通句容人，年收入七八万，就一套旧房，如今新房琳琅满目，花枝招展，那么你卖旧买新，负点债，加贷款，置换一套又大又漂亮又精装的好房，改善家庭生活，顺便保个值。这种买房，无疑相当合理。本地人，工作收入和资产相对稳定，筹码有限。长期居住，工作生活就在当地，买句容，合理否？ 买句容=合理。
（二）如果你是南京人，在南京有一套自住房，想投资，但手头资金40万，根本买不起南京新房，即便是南京的低价新房，首付须5成，但南京买房之前是找人、用关系买房，现在是调控之下的公证摇号，无法保证能买到。另外，40万的启动资金在南京也很难买到一套房了。拿着40万现金，不想被时代洗劫，又不想炒股，愁眉苦脸。那么，句容是一个选择，首付30多万弄一套房，以后未必大涨，但总之南京这个大哥涨、周边小弟也跟着涨吧，属于一种“保值'预期，总之比现金强。那么，买句容=合理。
以上两点属于假设的简单情形，不言而喻，句容也是一个保值的选项，事实上也涨了。
（三）如果是南京人，有2套房，净资产800万左右，手头资金200万，可以通过各种金融技巧，继续能贷款，能买新房。那么，去句容买房？这就不合理了。毕竟句容一套房体量小，安全性、长期增值等综合而言，明显弱于南京。即便特殊的阶段涨幅大，因为体量原因，也就毛毛雨。何况，买一套句容房，贷款一次，等于把宝贵的贷款资格浪费了。那么，买句容=扯谈。
（四）如果你是句容人，之前一个朋友，在句容自己开公司做点生意，大概200万纯利润。句容有3套房，都是又大又不涨的别墅。那么，随着句容房价行情的上涨，继续买句容？意思不大，甚至建议他保留最多一两套用于自住，其余的资产和资金布局到南京，买入优质房，锁进一个相对更安全的财富保险库。左手赚钱，右手糟蹋，这不是对的。越是赚钱多的人，越是要对资产做优化和效率递增，这样才能巩固优势。如此，考虑资产安全的前提下，房产整体效率和优先级也更高，另外，孩子现在句容读书，以后很可能到南京读大学、工作、成家立业，这也是一种代际的资源布局和资产转移。那么，对于他，买句容=扯谈。
另外，关于句容买房，可以关注一些句容数据。
（一）2016 新房与二手房，关注的是流动性：
新房：二手房 = 16.87 ：1
2016 成交套数= 2013 + 2014 +2015
（二）存款及贷款余额，关注的是钱袋子：
（三）房价表现，关注的是周期与涨幅：
恒大雅苑房价涨幅
仙林悦城房价涨幅
涨幅而言：75%。当然，这也差不多是2年涨幅也是2011年到现在的6年涨幅，这是南京都市圈“仙林东”表现最好也是最安全的板块，原因是临近的南京仙林湖房价普遍为3万，这是南京很偏远但房价最高的新兴板块，那么同一条仙林大道的恒大雅苑等楼盘，就有了估值上的比较意义，与仙林湖板块几乎同处一个区域，因此具备一定的居住价值。
这还是南京都市圈一个“对”的板块。
看另一个南京都市圈楼盘，马鞍山碧桂园如山湖：
距离最近的江宁滨湖里要30公里，而江宁滨湖里房价1.3万/平左右。更远一点的板桥和昌湾景，37.9公里，房价1.8万/平左右。碧桂园如山湖房价约5000元/平。
再看历史，实际上在2009年该楼盘就开卖，价格在3000~5000元/平之间，而2016年价格还是在4500元/平左右，二手房的表现如上图所示：5000元/平不到。也就是说，从2009年到现在，几乎不涨。
投资效率而言，这是南京都市圈一个“错”的板块。不管是躁动的，还是试图发大财的，或者诗与远方的，8年光阴，房价体现了一切：坑。
关于都市圈，大家习惯于买新房，二手房的流动性一般，毕竟中介门店都很少，如何保证流动性？新房是涨了，但二手房要想卖掉，也不容易。
总体上，是一种“火中取栗”行为，不是不能涨，相反，能涨。但安全性和流动性不够，如果你有更好的投资通道——更好的城市选择——较大的筹码——预期又是中长期，不是炒房式的频繁买卖——那么，买这种波动性大、安全性不够、流动性一般、但蹦跳也有力的房子，就不太合理了。
如果是经验很足的短炒客，买一下好地段的二手房或即将交付的新房，打个比方，新房1.55万，二手打个折出手，1.35万——总能出掉，捞一笔是一笔，赚一下也是赚。那么，买都市圈也是合理。
南京都市圈的热炒逻辑，经过上述分析，其实很简单，一种“手头拮据”前提下的保值品，南京本身的严苛调控带来资金的溢出效应，都市圈房价的上限被南京临近板块的定位与房价所决定，有一定波动性，如果你在最恰当的时间点位进入，然后一年内就出掉，从而享受较快的增值而避免了长时间停滞带来的效率降低。但如果，你买错了都市圈某个板块，被财富效应驱赶、恐慌，那就是站岗与套牢。
南京都市圈，也分“对”的板块与“不对”的板块。因此，既不是一味的不能买，也不是一味的买买买。其实长期而言，也仅仅是“保值”意义。
— 总结 —
南京都市圈，请君入瓮？
我只说四个字：因人而异。
树欲静而风不止，越是焦虑、恐慌、唯恐落后的氛围，越是要冷静。当然，以上是决策合理性的理性分析范畴。
但如果，你实在喜欢句容宝华的绿城桃李春风，越看越喜欢，越喜欢就越想占为己有，那么，把这份甜蜜的喜欢，悄悄收拢在心里？还是，一买而任性？这取决于你！因为，这属于情感范畴。
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