我国进入高质量发展阶段后，城市群成为经济增长的重要载体，与之伴生的住房需求也呈现出向大型城市群加快集中的趋势。本文对城市群概念的内涵及其发展进行回顾性评述，并尝试归纳城市群发展与其内生的住房需求的变化规律。特别指出，住房体系的顶层设计与房地产调控，应考虑到城市群内部住房需求的联动性，以城市群作为考量单元，统筹谋划。
城市群（urban agglomeration）是以中心城市为核心向周围辐射构成的多个城市的集合体（顾朝林，2011）。但需要指出的是，城市群实际上是一个中国特色的概念，主要指地域相近，又有一定的行政、交通、经济、社会等联系的城市组群，更加强调“城市”区域的组团，在国外并无完全对等的概念。国外文献中，通常以“大都市区”“大都市带”这两个概念来表示城市连绵区。地理学家戈特曼（Gottmann，1957）在研究美国东北海岸波士顿到华盛顿特区的600英里长、拥有3000万人口的城市连绵区域时，将其称为大都市带，称其具备“广袤区域下的超级城市特征”以及呈现“空前的巨大增长”。大都市带通常拥有发达的制造业，商业与金融功能不可或缺，文化领导者功能亦非常重要。大都市带的形成，往往预示着居住与经济活动的重新布局。戈特曼的研究具有开创性意义，特别强调了“大城市的密度”对于大都市带的重要性，中文语境下强调城市组团的城市群概念与其不谋而合。
我国的大城市与其外围地区并不主要表现为通勤联系，而是综合表现在人口、资金、信息等方面的联系。周一星（1986）借鉴美国的大都市区概念提出中国的城市功能性地域“城市经济统计区”概念及其界定的指标体系。针对中国地域辽阔、地区差异大等特征，姚士谋等人（2016）选取相关定量指标，给出了中国超大城市群的划分标准。《国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要》提出加快十九个城市群发展，并进一步指出京津冀、长三角、珠三角要建设世界级城市群。
城市群产业发展决定了人口迁移与分布状况。一方面，在城镇化进入加速阶段后期（城镇化率50%-70%）时，制造业发展过程中的规模化与专业化，会导致企业对外部环境和社会服务的依赖性增强，生产性服务业得以发展；另一方面，人们收入的提高也会带动生活服务业的发展。从就业来看，制造业对劳动力的吸纳能力减弱，但城镇化的发展以及金融保险等现代服务业的蓬勃发展，使得第三产业吸纳劳动力的速度超过第二产业。与此同时，随着交通基础设施的完善，大型制造业部门往往从大城市迁移到周边城市或较小城市，大城市的产业以知识密集型产业和服务业为主，城市空间结构向分散化、多中心格局与大规模郊区化转变。就业随着产业转移而作相应转移。住建部政策研究中心（2015）的分析表明，东京、伦敦等国际大型城市群都出现了人口随着产业转移向外围和小城市迁移的现象。
就城镇化与房地产市场发展的一般规律而言，房地产市场的长期发展趋势与城镇化进程的S型曲线类似（住建部政策研究中心，2015）。在城镇化起步阶段，房地产市场的发展也处于摸索阶段，资金短缺成为制约住房供应的关键因素；城镇化进入加速期后，有效住房需求会明显扩大，房地产市场也进入加速期，并成为国民经济的重要支柱产业；城镇化进入成熟期后，房地产市场的新房供应会明显放缓，进入存量房时代，二手房市场与租赁市场活跃度将大幅提升。
城市群内部便利的交通条件和通达的信息网络，使得各地房地产市场的关系十分紧密，企业与住房需求的高流动性成为可能（DiPasquale et al.,1996），使得城市群内部不同城市间的房价具有一定的联动性。房价波动向周边区域的扩散被称为“涟漪效应”，有学者（Meen，1999）关于涟漪效应的解释框架亦可用来分析城市群内部的房价传导：（1）人口流动。城市群中心城市房价的上涨会导致部分居民迁移至周边房价相对较低的城市，从而推高其房价。（2）财富转移。家庭搬迁需要支付新房首付款，这一首付款来源于旧房的出售收入，若迁出地的住宅价格上涨，将导致迁移家庭的支付能力大大提升，从而导致迁入地房价上升。（3）空间套利。在房地产市场完全有效的前提下，住宅价格的空间差异将导致空间套利行为的产生，从而产生涟漪效应。（4）房价决定因素的空间格局。城市群内某一区域率先发生的经济增长会扩散到其他区域，从而引起房价的传导。
中国城镇化已经进入城市群发展阶段，住房需求将主要向城市群特别是大型城市群集中。城市群内部住房需求具有较强的联动性，中心城市房价的波动将向周边城市扩散，产生涟漪效应。
城市群发展与住房需求的内生关系具有鲜明的政策含义。在住房体系顶层设计与房地产调控方面，有必要改变当前城市政府缺乏协调、各自为政的局面，政策考量应以城市群为基本单元，进行统筹谋划。落实“一城一策”，发挥城市政府主动性的同时，也需要关注特定城市尤其是中心城市房地产调控政策对整个城市群区域的影响。（来源：原文载于2021第9期）
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