史上最全“香港海港城”案例分享！

-导 读- 史上最全面、最透彻的海港城文章！

一、概况

1、项目LOGO：

2、投资/开发商：中国香港九龙仓集团

3、管理单位：夏利文物业租务有限公司

4、项目区位：九龙尖沙咀广东道3-27号，属九龙半岛最繁华地段

5、周边交通：港铁（荃湾线尖沙咀站A1出口，西铁线尖东站B1出口）、巴士（尖沙咀码头巴士总站、广东道巴士站）、水运（天星码头：尖沙咀—湾仔，尖沙咀—中环）

6、商场建筑面积：18万㎡

7、项目分区：分五个购物区，海运大厦、马哥孛罗香港酒店商场、海洋中心、港威商场、星光行

8、落成时间：1966年海运大厦、1969年马哥孛罗香港酒店、1977年海洋中心、1981-1983年海洋廊、世界商业中心等、1994年港威大厦第1座、第2座及商场二期、1999年第3、5、6座及商场二期

9、商场层数：海运大厦地上3层，港威商场地上4层，海洋中心地上5层，星光行地上2层，马哥孛罗酒店商场地上4层

10、塔楼产品：海威大厦、环球金融中心、世界商业中心、九仓电讯中心、海运大厦、马哥孛罗香港酒店、港威酒店、太子酒店

二、商业定位及商家组合

（一）商业定位

1、商业定位描述：香港最大的购物中心，集购物、美食、娱乐、观景于一体的旅游必到之处

2、项目广告语：一个海港，只有一个海港城

（二）商家组合

1、2004-2014年海港城商家组合变化分析

1)2004年：楼层业态并不完全明确，各层均有2-3个主题，同时也穿插其他业态，其中商户数量占比最大的三类业态分别为：服装/配饰/鞋帽，168家，占整体约47%；珠宝/精品，67家，占整体约17%；美食，46家，占整体约11%

2)2014年：以购物功能为主，在营商户多为零售类业态，服务配套、休闲娱乐等商家较少；各层均穿插餐饮类业态，带动客流，同时服饰/配饰/鞋帽类业态各层均有分布，提升购物随机性；商户数量占比最大的三类业态分别为：服装/配饰/鞋帽，232家，占整体约48%，珠宝/精品，60家，占整体约12%，美食，56家，约占整体12%；

3)10年商户变化：通过10年调整/拓建，项目总商户数量增加，但各业态楼层分布情况与数量占比均变化不大；家居、服务、美容美发、书籍等配套类业态数量与占比小幅下降，服装/配饰/鞋帽与玩具/童装等零售业态数量则有较明显增加。

2、海港城各楼层平面图与商家组合

1)海港城分区示意图

2)G层

① 平面图

3)L1层

① 平面图

4)L2层

5)L3层

6)L4层

① 平面图

三、客流动线系统

（一）外部客流导入

1、海港城外部客流主要通过地面层（G层）与L2层导入，其中：

1)海运大厦两个出入口，均位于G层，一个接港威大道（两旁商家：①Greyhound Café，咖啡类；②Michael White BLT burger，休闲餐饮类），一个连维多利亚港海旁（两旁商家：①Kingkow，童装类；②Stride Rite，童鞋类）

2)马哥孛罗酒店商场两个出入口，均位于G层，一个连接广东道，一个连接港威大道（两旁商家：①大堂酒廊，休闲餐饮类）

3)星光行两个出入口，位于G层，均连接梳士巴利道

4)港威中心八个出入口，其中六个位于G层：五个连接广东道（两旁商家：①MACO JACOBS；②Prada；③Fendi；④Coach；⑤JOYCE；⑥Dolce&Gabbana；⑦Emporio Armani；⑧Giorgio Armani；全部属奢侈品牌），一个连接港威大道（两旁商家：①BALENCIAGA,皮具箱包类；②COVA，咖啡类），两个位于L2层：分别连接新港中心与太平洋会（两旁商家：①M，皮具箱包类；②PUMA，运动品牌类）

2、客流统计

（二）内部客流动线

1、水平动线
1)G层
①港威商场：单一直线型动线，同时通过多个出入口导入广东道客流；主力店为嘉禾港威电影，位于商场东侧端头，拉动内部客流
②海洋中心：仅有四个沿街商铺，均为国际一线奢侈品牌
③海运大厦：南侧为单一直线型动线，北侧为双直线型环流动线；主力店为反斗乐园（面积约4000㎡），位于商场北侧端头，吸引客流进入

④马可孛罗酒店商场：为酒店大堂与连卡佛百货；连卡佛共三层，面积约5000㎡

2） L1层

① 海洋中心：半环形环流动线

3）L2层

① 港威商场：以小面积铺位为主，形成三条直线型环流动线

②海洋中心：半环形动线

③海运大厦：南侧为单一直线型动线，北侧为双直线型环流动线；南侧端头规划FACESS主力店（属化妆品集合店，面积约1700㎡），中部规划Gigasports次主力店（属运动品牌专卖店），北侧规划旅客候船大堂，有利于拉动水平整体客流

④星光行：属数码影音产品专卖，形成双直线环形动线。

4)L3层
①港威商场：单一直线型动线，同时在两个圆形中庭处形成两个小回环动线，增加商业展示面；商场东侧端头为银行服务类商家，中部引入citysuper（面积约2000㎡）与PRGEONE（属书店，面积约800㎡）
②海洋中心：复合型客流动线，整体动线较混乱；次动线主要通过引入银行与百货类目的性商家，吸引客流进入，西南侧端头引入玛莎百货（面积约1000㎡）
③海运大厦：单一直线型环流动线，主通道中间设置多个开放式柜台
④星光行：双直线环形动线，以大店为主

5)L4层
①港威商场：仅一家大店，鸿星海鲜酒楼
②海洋中心：以餐饮类商家为主，同时西南角端头引入MUJI次主力店

2.垂直动线

1)垂直交通状况

2)塔楼/裙楼客流互动：塔楼产品大堂均设置于商场内部，通过扶梯与垂直电梯的设置，最大限度实现写字楼/住宅客户对商业带动

四、建筑规划

（一）基础数据

（二）建筑设计

1、商场外立面

1)以石材搭配玻璃为主，其中沿广东道侧主要规划国际顶级奢侈品牌，整体立面档次较高

2、广场/平台
1)门前广场：临海旁入口规划有近1000㎡广场，为项目活动主要举办地点
2)屋顶广场：海洋中心L4层规划有约800㎡广场，主要为餐饮外摆与观景平台

3)休息长廊：海洋中心L2规划有艺术休息长廊

3、中庭
1)海运中心：两个方形中庭，面积分别为200㎡与220㎡

2)港威中心：两个圆形中庭，面积分别为200㎡与250㎡

4、广告位与导视系统
1)广告位：主要为柱体广告、立牌广告、灯箱广告、扶梯广告等
2)导视系统：内部中庭与垂直交通侧均设置有导视系统，同时部分客流密集区域有专人引导并提供导购图
3)LED显示屏：项目临海旁与广东道侧立面各规划有一个LED显示屏

5、内部装修与灯光
1)内部装修：室内色彩主要以白色、米白色与棕色搭配，同时装饰材料多以石材为主，整体给人舒适大气的感觉
2)店面设计：以大面积玻璃使用提升昭示性，各店面无统一设计标准

3)照明设计：公共通道灯光以小型灯筒与黄色灯泡为主，整体相对较暗，有利于铺位明亮灯光的充分体现；由于项目无自然采光，港威中心中庭天花设置大型复古灯饰，提升整体档次感

6、景观小品

五、配套与服务设施

(一)停车场
1、停车位数量：项目共提供2000个停车位，包括海运大厦停车场、海洋中心停车场、港威大厦停车场与三号码头停车场，其中海运大厦停车场位于L4层，三号码头停车位为地面露天停车，其余为地下停车场

2、出入口：项目各沿路面均设置有停车场出入口，方便车辆进入

(二)客户服务
1、手机充电服务；行李寄存服务；雨伞借用；雨衣供应；婴儿车借用；纸尿片供应；轮椅借用；简便缝补针线包供应；本地传真服务等

六、项目小结

1、海港城是香港最早的大型购物中心，位于九龙半岛最繁华的地区尖沙咀，由于地理位置优越，交通四通八达，且周边旅游景点密集，已成为众多游客的首选购物之地；

2、项目集观光、购物、餐饮、娱乐于一体，且拥有近千家满足不同年龄层与消费层的品牌商家，客群定位全面，属香港经营情况最好的购物中心之一；

3、项目体量大且分区较多，部分区域动线较混乱，近年来通过增加导购系统、导购图与导购人员的设置，已逐步改善；另一方面，由于项目落成年份久远，虽内部装修经过多次翻新，但在自然采光、内部休息区设置、层高等方面仍存在一定程度缺陷。