昨天看到一个新闻，标题是：
这一年，深圳竟有楼盘涨了40%！
我的第一反应，这要么是香蜜湖的豪宅，要么就是南山的别墅。
点进去一看我有点懵逼，居然是位处香蜜湖片区、2000年的老盘东海花园。
据深圳中原研究中心数据显示，2016年11月到2017年11月，东海花园成交均价同比涨幅高达40.37%，是2017年深圳涨幅最高的二手盘。
在深圳人的普遍印象里，东海花园是典型的港式豪宅，质量不错，但户型格局较为一般，不符合中国人的居住习惯。
比如，东海花园大部分户型是没有阳台的，只有客厅落地窗；在一些户型上主卧、次卧分离，位于东、西两侧，而很多中国住宅主卧、次卧都在一起。
当时市场上一般认为：这个楼盘，韩国人居住多、韩国人自己炒卖的也多。因为阳台问题，过去没走赢大势、未来估计也难超过。
但2015年开始，出乎所有人预料的是，东海花园从2015年年初的4.8万/平方米一路飙升到了年底的7.5万/平方米，暴涨近6成。
2016年价格大致平稳，但最终也来到了8.7万的均价。
2017年开始，再次开启上涨通道，一路上涨了4成。
2017年东海花园一期成交均价走势图
其实东海花园也算小有来头，十多年前开盘的时候，售价约为10000元/平米，可谓是领跑深圳；2012年甚至传出即将卸任的香港特首要来深圳东海花园居住的新闻，一时间在深圳炸开了锅。
但跟香蜜湖一号、水榭花都、熙园等豪宅大盘相比，东海花园便逊色多了，只能算香蜜湖片区的边缘楼盘。那东海花园哪里来的吸引力，让其价格翻了又翻？
首先可能是面子问题。作为香蜜湖片区的“上车型”豪宅，东海花园还算是不错的；就算没有阳台，套内面积大，居住也会较为舒适。
还有就是地段。小区离车公庙地铁站和东海文化广场都很近，交通与玩乐都很方便；背靠大多数写字楼，远离深南大道的的喧嚣。
但在我看来，东海花园的火热起决定因素的还是——学位。
东海花园是深圳外国语学校东海附属小学的学位房，小区业主的子女有报名的优先权。而该小学全体学生会获得深圳外国语学校的报名资格，升学深圳外国语学校初中部的比例达50%。
即使深外落榜，东海花园还有东海实验小学（原荔轩小学）、深圳高级中学的初中部保底。
考试、摇号、低通过率，在深圳要上“四大”的难度谁都知道！而东海花园相当于是上了双保险：一边是高升学率的深圳外国语学校，另一边是深圳高级中学，这可远远不止一个“阳台”的价格了。
2017年9月份部分楼盘对比图
从上图可以看出，与周边相同学位房的小区相比，东海花园还有一个优势——优先拥有东海外国语小学的学位。
我在逛东海花园业主论坛的时候发现，2014年就有人想用南山前海165平的房换东海花园90平的房，为的就是东海花园的学位。
论坛里讨论的也大多是学校与学位的问题。
这说明，是否拥有一个好学位，可能是深圳的房子能否升值的最重要原因！
为什么这么说？
我在12月份的一篇文章中（《10张图告诉你：压不住的房价，挡不住的深圳》）就提到，随着城市化的加快，民众生育意愿降低，近些年全国小学生数量也呈现逐渐下降的趋势。
但深圳以强大的资源吸引了大量流入人口，2016年在校小学生高达91万人，较上年增幅5.3%。7年来小学在校生增长率达到了47.6%，是增速最快的一线城市！
从2000年开始，深圳小学生数量总体呈平稳上涨趋势，这说明婚育年龄的人口比重在增加。小学生多，证明大量人口流入后，人们愿意结婚生子，扎根并融入深圳。
这意味着，深圳人对学位的需求将日渐强烈！
而拥有双小学学位和“四大”初中学位的东海花园自然成了香饽饽，一年上涨40%也就不稀奇了。
此前早有业主争夺学位的例子。
比如2016年3月，深圳高级中学确定在龙华区成立分校，消息一出，在学位高度紧张的龙华新区引起轰动。水榭春天5、6期等距离学校较近的周边小区均在学位范围内，但是稍远的水榭春天小区1、2、3期并未划入范围。
得知消息后的水榭春天1、2、3期业主不高兴了，纷纷联合向新区公共事业局教育部门提交学位诉求。而原本规划学区范围内其他小区则担心：“政府会不会为了安抚其他小区，把我们再划出去”，同样不甘示弱，纷纷递交了《意愿书》，有的小区甚至3天内就完成了大部分业主联合签名，双方各执己见，一时间炒得沸沸扬扬。
最后我再说多几句：
1、年龄结构年轻、新生儿历史新高、二胎政策、学位缺口等，这都是深圳学位房值钱的原因。
2、新学位房“选址传闻涨一波、确定涨一波、开工涨一波、开学涨一波、考试成绩好涨一波......”，在供不应求的深圳，好的学位房只会越来越值钱。
3、新兴建设的城市副中心＋新房次新房＋中小户型＋高赠送＋尤其是带好学位的，房价涨幅应该最大。
4、如果纯粹为了教育，老学位房是最靠谱的；如果更多是为了投资，新兴区域的新学位房的增值潜力更大。
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