执行程序是实现债权的程序，比较注重效率，因此，实践中，法院在强制执行时，对于执行标的的审查，原则上坚持形式审查原则。以不动产为例，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不动产的权属应当根据不动产登记簿上的记载内容来进行判断。
但是，由于实践中，很多情况下基于各种原因不动产的实际权利人与登记簿上记载的权利人不一致，执行法院只进行形式审查就会损害到真实权利人的合法权益。那么法院强制执行不动产时，是否应当对不动产的权属进行实质审查呢？
我们来看一个真实案例，华某与徐某与2008年签署离婚协议，协议中约定二人共有的房子归他们的儿子所有，之后儿子一直使用该房屋，但并没有去登记机关把登记簿上的信息改成儿子。2013年，徐某向李某借款，之后未还款，李某诉诸法院，胜诉后申请法院强制执行，法院就对涉案的房子强制执行。儿子提出了案外人异议之诉，一审法院依据不动产物权归属以登记机关的登记簿记载为准，驳回了儿子的诉讼请求。
儿子上诉到中院，二审法院认为，不能简单根据登记簿记载为准而予以执行，否则会有失偏颇，还会引发新的纠纷。该案中，华某与徐某离婚，将共同财产赠与儿子在先，时隔好几年才发生的借款，不存在夫妻双方恶意串通损害李某利益的可能性，而且该赠与是夫妻处分共同财产的真实意思表示，且在民政局有存档，因此儿子才是房屋的真实权利人，享有将该房屋的所有权变更登记到自己名下的请求权，该请求权优先于李某的金钱债权。最终二审法院撤销原判，支持了儿子的请求。
民事执行程序在优先保证效率的同时，也要保障执行程序的公正性。司法实践中，在理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的相关规定时，要根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合进行判断。尤其是在执行异议之诉中，本身这样的诉讼就是一种救济程序，在救济程序中仍坚持形式审查，不顾真实权属状况，就会让执行异议之诉成为一种摆设。
综上所述，法院在强制执行不动产时，原则上进行性形式审查，但是当案外人提出执行异议时，法院应当进行实质审查，根据真实权属状况决定是否对涉案标的物采取强制执行措施。
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