化解住宅高容积率压力,提升容积率的手段主要有以下手段
影响容积率因素1
——标准层消化:梯户比,户均面积
户均面积越大,梯户比可相对较小单层面积大,容积率能保障;
户均面积越小,梯户比越大,保障标准层面积,实现容积率。
扩大标准层必然极大降低户型舒适度,不建议采用
有效消化容积率的手段如下三种:
竞争对手由于较高的容积率压力,使得要么梯户比偏高,要么进深开间比过大,极大影响户型舒适度,故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下,尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式;
增大户均面积是比较有效的提升容积率手段,可根据实际情况有适度放大,但不能偏离定位过多。
提升容积率手段2——超高层研究
影响容积率因素——楼宇高度
项目案例:
总占地104616㎡,总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196;u以点式围合的建筑布局,围而不合,既保证了庭院空间的通透性和开放性,又恰到好处的保证了生活私密性;
一期6栋595户,18层高,一梯四户为主,一梯三户和一梯两户为辅;后期的建筑容积率4.5以上,全部为平均层数30层左右的点式住宅
超高层出现规律:
是否出现超高要看市场成熟度,通过价格与成本体系对比,用S比来比较
超高出现规律:
当S比大于1.5,售价远超成本时才有超高层实现基础,本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础
超高产品比例,
超高层占价值主体模式80%~90%以上;形象主导模式产品线丰富,超高层仅占20%~30%
超高层层数:
基于超高成本控制,建议层数控制在<>
高层建筑超过100米后,无论在成本还是公摊上都会有一个极大调差,如果超高仅一百二三十米,对项目是很不经济的,建议减少部分超高,将部分超高高度拔到150以下。
现有规划中中间5栋超高高度分别为118、124、130、136、149米,建议减少部分楼宇高度至100米,拔高部分超高高度
超高层的梯户组织形式
——由于平层面积的限制,超高层建筑舒适度和经济性受到影响
1、价值主导模式,一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主,强调奢侈享受;
2、形象主导模式,一个交通核往往为三梯三户以上(三梯四户、三梯五户为主),以消化容积率保证舒适度为主。
三梯二户板式(两个单元连接)或三梯三户、点式(一个单元)
超高层的影响——客户层面:
超高层住宅客户主要为发达城市视野开阔群体及国际化人士
超高层影响——技术层面:
超高层技术安全等级的变化,导致设计和建设的难度增加,建设周期增大
由于超高层技术要求出现质的变化,大量不同于普通高层的技术问题出现;
直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加;
结果是建设周期的拉长。
为化解容积率压力,超高层可以出现,但不应该成为项目大量出现的产品形态;
当有其他化解容积率压力的形势可选时,超高层应尽量放在第二选择。
提升容积率手段3——功能转换
寻找其他高容积率的物业形态……
利用其他高容积率、或不受日照及楼间距影响的物业形态,化解住宅部分的容积率压力
提升容积率手段——功能转换
——写字楼
提升容积率手段——功能转换
——公寓
住宅式公寓由于高梯户比大标准层,对容积率的消化非常有效,主要看市场需求
如果项目考虑部分公寓产品,则公寓客户必然面向高端商务人士,而绝非小面积普通公寓需求
我们的公寓客户并非承受能力较低的小户型自用客户,而是以看好租金收益的技术性投资为主,终端使用客户多为周边或企业中高管等高端商务或政务客户为主——
如选择公寓类产品,则应定位为高端服务式公寓(行政总裁公寓),主打中高端投资客,对应未来使用客户
提升容积率手段——功能转换
——商业街
商业街——住宅下排布商业街是可行的增加容积率的方式,但增加效率有限
增加部分商业街
1、既能帮助项目增加可售物业且实现后期商业溢价;
2、同时在住宅日照影响较大位置排布商业,能部分化解容积率压力;
3、但对容积率贡献有限。】
对于项目,提升容积率的手段很多,根据项目情况,有条件有先后的选择……
参考市场实现度和对容积率贡献,建议可采取的容积率化解方式如下:
具体的物业选型及容积率的实现,需要结合实际规划排布情况而定:
1、多排布一栋超高写字楼作为化解容积率的首选手段;
2、排布部分商业街,增加可售物业,但对容积率的贡献可能不高;
3、如过实际排布情况仍然容积率偏高,可增加超高层的栋数(尽量控制),但高度应直接拉到150米提高效率,首选三梯二户两单元连接,次选三梯三户点式;
4、如果导致超高层过多,或楼间距仍然较大,可出现服务式大户公寓;
5、为保证产品舒适度,尽量避免因容积率问题而增加梯户比或户型进深。
物业类型研判后,我们来对重新调整物业组合后的方案进行比较
容积率变化:
增加可售商业及可售写字楼,对项目容积率化解而言是非常有效方案
容积率压力的主要问题:商用物业整体容积率水平太低。
新方案中增加可售物业(写字楼+可售商铺),不但极大化解住宅部分容积率压力,且为项目后期商用物业的增值,为项目现金流贡献起到重要作用;
3.7的住宅容积率,仅需要2~3栋超高层就可以释放住宅容积率压力,实现住宅部分价值提升。
算账来看:
规划带来的方案变化,将给项目盈利能力带来颠覆性变化,新方案明显盈利能力更强
新方案是更佳方案:
盈利提升、住宅档次提升、对现金流贡献、规划商业与住宅的逻辑关系
建议:
增加可售的超高写字楼及部分商业街:减少超高层栋数;
改善项目容积率关系;
增加商业物业后期溢价能力;
提升住宅整体档次价值。
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