化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段
影响容积率因素1
——标准层消化：梯户比，户均面积
户均面积越大，梯户比可相对较小单层面积大，容积率能保障；
户均面积越小，梯户比越大，保障标准层面积，实现容积率。
扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用
有效消化容积率的手段如下三种：
竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；
增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。
提升容积率手段2——超高层研究
影响容积率因素——楼宇高度
项目案例：
总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196；u以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；
一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅；后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅
超高层出现规律：
是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，用S比来比较
超高出现规律：
当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础
超高产品比例，
超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30%
超高层层数：
基于超高成本控制，建议层数控制在<>
高层建筑超过100米后，无论在成本还是公摊上都会有一个极大调差，如果超高仅一百二三十米，对项目是很不经济的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到150以下。
现有规划中中间5栋超高高度分别为118、124、130、136、149米，建议减少部分楼宇高度至100米，拔高部分超高高度
超高层的梯户组织形式
——由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响
1、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受；
2、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上（三梯四户、三梯五户为主），以消化容积率保证舒适度为主。
三梯二户板式（两个单元连接）或三梯三户、点式（一个单元）
超高层的影响——客户层面：
超高层住宅客户主要为发达城市视野开阔群体及国际化人士
超高层影响——技术层面：
超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期增大
由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；
直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；
结果是建设周期的拉长。
为化解容积率压力，超高层可以出现，但不应该成为项目大量出现的产品形态；
当有其他化解容积率压力的形势可选时，超高层应尽量放在第二选择。
提升容积率手段3——功能转换
寻找其他高容积率的物业形态……
利用其他高容积率、或不受日照及楼间距影响的物业形态，化解住宅部分的容积率压力
提升容积率手段——功能转换
——写字楼
提升容积率手段——功能转换
——公寓
住宅式公寓由于高梯户比大标准层，对容积率的消化非常有效，主要看市场需求
如果项目考虑部分公寓产品，则公寓客户必然面向高端商务人士，而绝非小面积普通公寓需求
我们的公寓客户并非承受能力较低的小户型自用客户，而是以看好租金收益的技术性投资为主，终端使用客户多为周边或企业中高管等高端商务或政务客户为主——
如选择公寓类产品，则应定位为高端服务式公寓（行政总裁公寓），主打中高端投资客，对应未来使用客户
提升容积率手段——功能转换
——商业街
商业街——住宅下排布商业街是可行的增加容积率的方式，但增加效率有限
增加部分商业街
1、既能帮助项目增加可售物业且实现后期商业溢价；
2、同时在住宅日照影响较大位置排布商业，能部分化解容积率压力；
3、但对容积率贡献有限。】
对于项目，提升容积率的手段很多，根据项目情况，有条件有先后的选择……
参考市场实现度和对容积率贡献，建议可采取的容积率化解方式如下：
具体的物业选型及容积率的实现，需要结合实际规划排布情况而定：
1、多排布一栋超高写字楼作为化解容积率的首选手段；
2、排布部分商业街，增加可售物业，但对容积率的贡献可能不高；
3、如过实际排布情况仍然容积率偏高，可增加超高层的栋数（尽量控制），但高度应直接拉到150米提高效率，首选三梯二户两单元连接，次选三梯三户点式；
4、如果导致超高层过多，或楼间距仍然较大，可出现服务式大户公寓；
5、为保证产品舒适度，尽量避免因容积率问题而增加梯户比或户型进深。
物业类型研判后，我们来对重新调整物业组合后的方案进行比较
容积率变化：
增加可售商业及可售写字楼，对项目容积率化解而言是非常有效方案
容积率压力的主要问题：商用物业整体容积率水平太低。
新方案中增加可售物业（写字楼+可售商铺），不但极大化解住宅部分容积率压力，且为项目后期商用物业的增值，为项目现金流贡献起到重要作用；
3.7的住宅容积率，仅需要2~3栋超高层就可以释放住宅容积率压力，实现住宅部分价值提升。
算账来看：
规划带来的方案变化，将给项目盈利能力带来颠覆性变化，新方案明显盈利能力更强
新方案是更佳方案：
盈利提升、住宅档次提升、对现金流贡献、规划商业与住宅的逻辑关系
建议：
增加可售的超高写字楼及部分商业街：减少超高层栋数；
改善项目容积率关系；
增加商业物业后期溢价能力；
提升住宅整体档次价值。
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