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anmin0001 ..2014-01-29 17:10
在我眼中,房地产行业已经被判死刑
当然这种说法有些过激,但是从投资的角度来看,这个行业已经没有出路。
安民对这个行业的研究,基础源于2010年的那个系列文章。它们把房地产产业链条中的每一环节都仔细审视了一遍。地方政府、房地产商、信贷(银行、基金、信托、高利贷者)、种房的村民、承建商等相关行业、炒房人、包租婆、购房人和租户,前述各方都寄生在购房人和承租人身上。这个才是中国房地产利益链条的格局。许多人一直觉得奇怪的是,为什么在国外,当你拿着500万去买任何东西时,你都是爷,而在中国,当你手持500万去买房子时,你还是孙子。原因正在于这个利益链条的格局。
2011年,安民的研究基于中国社会阶层和新三届人口变化的规律,指出如果中国推行高房价政策,那么中国未来一定会有相当大一批人结不了婚。这批人的构成是:85年以后出生,从农村读大学到城市就业者,以及没有读大学直接到城市工作而不愿意返回农村的年轻人;85年以后出生的城市中低收入家庭子女,特别是低收入人群子女,现有困难户。这几批人中,有相当数量的人群最后很有可能难以结婚。他们是中国社会未来10多年动荡的根源。
安民把这个时间划定为2025年,因为那一年,1990年出生的人35岁。如果结不了婚,那么容易引发社会动荡。以此判断,中国房地产的崩溃,应该在此之前。
2013年,安民的研究表明,中国经济从90年代开始的超高速增长,特别是财政收入、投资、出口等六到七个方面的高增长已经面临结束,极有可能难以为继。这其中,支撑这种高增长的因素,就在于房地产行业从1998年以后的高速增长。房地产高速增长,地方政府卖地收入高速增长,带来地方政府的高投资,然后是GDP的高速增长。而安民研究上述链条之后,特别是研究中国GDP的增长结构之后,很清楚如果按照现有的房地产增长速度,到2017年,房地产一个行业的GDP增加值,就会超过全社会GDP增加值总量的50%,因此2017年到2018的是一个分界线,因为到那个时候,社会的反对意见绝对会是一大堆,房地产行业再高速推进的可能性就微乎其微了。
而在对本轮宏观经济增速进行了研究之后,安民认为,2014年到2015年上半年,将极有可能是房地产行业的一个重要拐点。因为经济周期还处于上行之中。昨晚的文章,很清楚地表明,2014年上半年,地方政府的投资额和投资增速可能并不会低,但下半年后可能走低。而出口还受到美元指数和美国股指走势的影响。这轮宏观经济的向上,实际上是一个弱复苏,一旦向下拐头,对经济和房地产的杀伤力,应该不能小视。而弱复苏背景下宏观经济的高点,应该在2014年出现。
就此,我们通过小心谨慎的研究,通过多个角度,多种方法,日益接近问题的本质。安民相信这个判断,今年会是房价的高点,拐点将极有可能在今明年出现。
而从国际金融资本的角度来看,中国房地产泡沫是全球仅剩的一个最大的泡沫,把中国的泡沫刺破,是他们最大的利益。因此,我们对这个泡沫并不寄予多少期望。不管是由中国政府来刺破,还是由中国市场来刺破,或者由国际金融资本来刺破,这个都到了它必须破的时候了。房地产,是得小心点儿啦。
2010开始,中国政府抑制房地产,但外国资本并没有抑制,中国房地产海外融资一直比较顺畅,利率也比较低。但是,2014年,国内房地产融资成本在抬升,因为银行利率目前在向上走,特别是短期拆借利率,6%左右的短期拆借利率,使得2014年房地产企业的融资成本一定会大幅抬升。国际融资成本,也会跟国内一样上扬,这些都有可能对房地产企业形成实际的打击。一方面打击需求,一方面打击融资成本,利率的影响会日益突现。一旦宏观经济向下,市场购买力不足,如果再加入海外动荡的影响,那么这个行业就会陷入多米诺骨牌效应中了。
第一块骨牌已经开始倒下了,这就是利率。当然,它还没有完全倒下。一旦利率倒下到位,第二块骨牌一定是市场需求。我们可以盯着这个数据吧,一个很好的办法就是盯房地产销售额。
小心驶得万年船,世界上没有哪个泡沫能够持久不破的。
相信这个判断吧,朋友们。
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