凤凰房产9月17日讯 2014年9月10日，瑞安城中汇二批次以7600元/平米的价格开盘，与首批次开盘1万元以上的单价相差近3500元。从去年开始进入资金重组的瑞安集团，对现金流的需求开始蔓延并影响到成都。在此背景下成都项目降价入市，以期快速回笼资金，缓解公司资金压力。
开盘直降3500
2008年2月，瑞安集团通过旗下上市公司瑞安建业和中华汇房产用7.87亿通过收购东方家园成都金牛置业有限公司，接手位于成都市金牛区二环路与解放路相邻地块。项目定位区域内首个集居住、办公、购物为一体的城市综合体，案名瑞安城中汇，并于2009年破土动工。
9月1日，该项目高调释放信息，“瑞安城中汇正式拉开序幕，开盘惊爆均价7600元/平米，有限房源正式抢购。”10天后，项目二批次正式开盘。
据高策新源房地产营销机构（以下简称：高策新源）数据显示，瑞安城中汇一期2批次开盘推出7、11号楼，共计393套房源，以二房87—89平米、临河三房131平米产品为主。其中87—89平米两室两厅1卫共计345套，132平米三室两厅双卫共计48套。
开盘当天项目给出全款1.5%、按揭0.5%、开盘2.5%、按时签约1%的巨大优惠，另7号楼还将特别享受1%的优惠，最终开盘成交均价保持在7600元/㎡左右。据金网络地产顾问成都分公司监控数据显示，去年12月首批次开盘的瑞安城中汇售价最低都保持在10000元/㎡以上，最贵的认购价格为11117.52元/㎡。如此算来，9个月不到的时间里第二次开盘的瑞安城中汇每平米直降3500元左右。
正是因为当天较大的优惠力度，瑞安城中汇推出的房源在开盘当天便售罄了。
高策新源在分析瑞安城中汇本次开盘数据时认为，该项目从此前的滞销到如今的开盘即清盘，其中最重要的因素便是本批次开盘价格与此前首开10500元/平米左右的价格形成较大差距。
本批次瑞安城中汇的销售价格，在此前负责过该项目的世家机构工作人员周超看来，确实与之前价格差距较大，优惠力度很大。
瑞安成都市场高级经理也并不否认开盘成绩是价格调整的结果。不过她向凤凰房产成都站表示，本批次开盘价格调整主要是针对临路房源，针对不同的房源拉开价格差距。
另据项目周边某开发公司人士分析，本批次瑞安城中汇选择大幅调整价格可能是因为第一次开盘不太成功希望二次造势，牺牲一部分的利润把整个项目气势给造起来。
正如该人士分析所提及的，瑞安城中汇去年12月份首批次开盘成绩与本次开盘成绩千差万别。
首开遇冷 无奈变内部认购
早在去年12月份瑞安城中汇便首次开盘。
周超回忆，瑞安城中汇第一批次推出大约300套左右的房源，当时的均价在1万元/㎡左右，只是临路的个别房源为9000多元/㎡，结果开盘去化不足推盘量的三分之一。
据相关机构提供数据显示，瑞安城中汇从去年开盘到今年8月底期间，项目新增供应300套房源，备案销售套数仅为46套，9个月的时间去化率为15.33%。
对此瑞安成都市场高级经理表示，“去年因为某个工程方面的证件未办好导致不能拿下预售许可证，拖了大概2、3个月的时间，也导致我们的客户流逝。去年这个时候周边项目较多，客户流失率也很高，拿到预售许可证后12月份才开（盘）。”
不过该经理解释，去年12月份不算正式开盘，只是针对项目合作伙伴等推出内部认购。
周超在接受采访时说：“一开始确定大型开盘，年底之所以说是内部认购是因为前期大量的客户因为开盘时间的拖延而流失，不仅如此那个时候推广基本停止，没有新的客户增加。到最后就只将最初购买欲很强的客户实行转化，并没有对外公开信息转而说成是内部认购。”
中成房业有限公司（以下简称：中成房业）相关人士表示，去年秋交会看到该项目的全新亮相比较感兴趣，但了解下来，项目对外报价为11000——12000元/平米左右，这个价格在项目所处区域来看明显偏高，城北的购房群体比较特殊，多为地缘性客户，购房者会有抵触心理。
周超向凤凰房产成都站表示，当时的任务还是比较重，开发商对项目预期价格较高，从瑞安全国的项目来说基本上都是做豪宅，这个价格基本上算是瑞安全国项目中价格最低的楼盘。地域性的限制让项目很难从中突围，寄希望以密集的推广换取大量客群的想法最终并未在项目上实现。
营销节奏把握失控
2013年4月10日，瑞安成都举行品牌发布会，宣布瑞安城中汇正式亮相。在此之前的一个月项目临时售楼部正式对外开放，并且初步预计在9月正式开盘，而那个时候距离现在正好一年的时间。
凤凰房产成都站从熟悉瑞安城中汇的相关人士处了解到，临时售楼部对外开放后项目进入蓄客阶段，瑞安成都也在随后的三、四个月内开启密集的线上炒作推广，着力全成都范围内各大媒体广告投放。然而这一切都因为预售许可证迟迟不能拿下而阻断，原本预计的9月开盘也成为泡影。
“正是因为前期大量的线上宣传，项目采纳不交钱办卡的方式蓄客，到原本预计的9月份开盘时间，蓄客量差不多达到3000多组，因为项目迟迟没能取得预售许可证，开盘时间一拖再拖，中间也停止了营销动作，直到12月拿到预售许可证开盘。前期没有把握好节奏，中途终止营销节奏很容易让客户流失。”周超回忆当时的情况时如实的说到。
另有熟悉瑞安城中汇的人士向凤凰房产成都站披露，当时项目推广与销售的负责人不是同一个，在营销活动中推广和销售是分开的，而前不久瑞安成都推广负责人Alice（邝丽洁）因个人原因离开成都回到香港。
该人士表示，Alice的位置很关键，因为推广费用有限，这一波人主要力度没有在推广上面而是在价格。
周超还表示，因为前期营销节奏的打乱，后续营销铺排必须全部重新梳理。不过因为前期爆破式的营销方式无论是财力、物力还是人力等方面投入都比较大，以致后期营销费用吃紧。费用相对降低，后续整个策略方式方法也会有一定变化，影响还是非常大的。虽然预售许可证推迟的事情比较常见，但是比较成熟的开发商可能对营销节点的把控更强一些。
不仅如此，瑞安城中汇最初定位中高端，与项目所处的区域形成一定落差，同时瑞安城中汇受限70/90政策，因为采纳的是旧的规划设计，房源基本无赠送面积可言。这在某业内人士看来，瑞安城中汇89平米套二的设计加上较高的单价，总价也会推高让这个区域的购房群体很容易产生抗性。
2014年春节后，瑞安成都举办小黄鸭活动后项目推广进入暂停阶段。用瑞安成都市场高级经理的话说，今年上半年项目一直都在进行自然蓄客，一直持续到本月开盘。而在这个期间，瑞安集团也正在经历着资金方面的重大调整。
资金压力 成都项目降价是必然
今年6月，有媒体报道，瑞安建业宣布终止向前买房融曦香港投资管理出售雅泉43.53%权益的协议，原因是融曦无法安排向雅泉旗下的项目公司成都翔龙房地产提供6.647亿人民币的委托贷款。
与此同时瑞安建业与买方辉顺订立新买卖协议，出售雅泉19%权益，代价为销售股份的面值19美元，并且买方须于完成时以定期贷款融资方式向雅泉提供本金额4876万美元的股东贷款。计及股东贷款，集团从出售事项将获取约4876万美元的款项，将用作营运资金用途。而本次出售的雅泉主要资产成都翔龙房地产有限公司便是瑞安城中汇开发商。
此前有媒体报道，本想通过出售业务为股东缔造价值的瑞安建业，兜兜转转后亏损近3000万人民币。对于不惜亏损出售成都物业股权情况，瑞安公司回应称，瑞安建业2013年3月公布策略性计划，旨在有序出售物业，为股东缔造价值。
第一太平戴维斯西华项目及开发顾问部高级助理董事罗元均向凤凰房产成都站表示，股权亏本销售，现目前对于瑞安来讲最重要的就是资金。外界说他们亏本也好但他们的目标就是把钱拿到手。不过因为瑞安城中汇已经规划好了，股权的变更对项目本身不会有太大的影响。
2013年，瑞安集团主席罗康瑞为瑞安定下“三年计划”，其中一项核心政策就表示将通过整体出售非核心办公楼及零售物业来提高资产周转率及缩短投资回报期。并且从去年下半年至今同属瑞安集团的瑞安房地产已经出售包括重庆天地部分楼层、上海在建物业、沈阳项目二期等多个项目，套现大约70亿元人民币。
虽然此前成都项目或将出售的传闻被瑞安成都市场高级经理否认，她说，“公司没有听到类似说法，成都公司的老总也在澄清没有这个（卖项目）意愿打算。即便我了解总公司的情况但非官方的东西我也不能说。”
周超回忆，原计划2014年春节后将加推7号楼，但当时却因开发商内部一些原因线上线下基本停止。而据他了解那个时候开发商内部正在进行资产重组，因为集团的调整直到今年下半年决定要拿出来销售，面临销售任务估计就打算把价格降下来，快速把业绩冲上去。
罗元均表示，资产的重组对下面公司的影响肯定会很大。分公司肯定是听从母公司的规划安排，下面分公司的动作也是受总公司规划来的，这一点毋庸置疑。在瑞安集团目前的背景下，不仅仅是成都，应该是旗下所有项目都一样，都要承担快速实现现金流的任务。
针对目前瑞安集团对于资金方面的要求，有知情人士说，目前瑞安集团对于现金流要求目标较高，要达到目标还是比较困难。在这种情况下除变卖物业外只能实现快速销售，而成都刚好拥有大量住宅，他们可以将价格调低实现快速销售，最终实现现金流，这也是作为实现快速现金流的主力方式。
对此凤凰房产成都站在致电前瑞安建业商务总经理胡永刚，了解瑞安集团总公司对于旗下分公司任务分配方式以及年度任务制定依据时，他以自己已调离岗位差不多一年之久而婉拒采访。
瑞安成都市场高级经理表示今年总部给成都公司的任务有6个亿。面对6个亿的任务本批次大幅调整价格完成了其中一部分，其余部分或将在即将推出的10号楼和3号楼上面完成，并且后期开盘价格应该与本次不会有太大的变化。
（应受访对象要求，文中部分访者采用化名）
采写：凤凰房产成都站 景晓
联系客服
