作者简介：项剑波，已出版《基坑支护工程方案优化》、《桩基工程的成本优化》、《建筑工程做法优化》等文章，擅长成本前置管控、综合设计优化和房地产开发阶段成本控制，已为房企优化落地超过5000万元费用。
文章已获授权发布，版权属于项剑波所有
一、建筑做法总建面单方占比及优化的意义
浙江-高层业态除地价外开发费用总建面单方3600元/m2
包工程总建面单方1620元/m2
建筑做法总建面单方在236元/m2，
占除地价外开发成本的6%-7%，占总包工程成本的14%。
如何控制目标成本，提高项目利润率？
价值分析法
严控结构性成本
满足功能性成本
适当提升客户敏感性成本
By-赵丰
建筑做法特性：
1、基础功能性成本
2、客户非敏感点
3、费用占比高
4、优化金额多
结论：建筑做法工程存在优化的必要性！
不同的建筑做法，其造价差别在上百万的级别！
问：
在住宅项目中如何进行工程建筑做法优化？
如何通过“适当投入敏感性成本降低交付风险，保障基本功能合理降低成本缩短工期”满足项目整体利益？
Who-谁来做建筑做法优化？
When-什么时候介入建筑做法优化最合适？
How-怎么做建筑做法优化？
二、优化落地案例及优化思路2.1 项目情况
序
工程概况
内容
1
工程地点
浙江省XX市
2
开工时间
2017年4月
3
物业类型
小高层、洋房
4
项目规模
总建筑面积5.6万m2
其中：地下室1.37万m2
5
地块特征
8幢电梯洋房、2幢小高层、1层地下室
6
建造标准
C标，无全装修要求
以浙江省某项目工程建筑做法方案优化过程为例进行分析。
本项目在区域公司和项目公司的支持下：优化达到预期效果合计降低336万元，折合总建筑面积单方指标60元/m2，占地价外的开发成本2%，达到合理先进水平。
本案例在整个优化实施过程中与项目公司和区域成本管理部、设计管理部、工程管理部充分沟通、互动，并一起讨论完成，优化经验被区域成本管理部作为范本在全区域推广实施。
2.2 图审情况
情况一：图审单位非垄断，可自行招标确定第三方审图公司。事前优化
1、在施工图设计招标前，把建筑做法与结构限额一起以设计委托书形式与招标文件一起下发，由施工图设计中标单位执行；
2、根据建筑做法编制工程总承包清单进行招标，询标时明确建筑做法按此版本执行，推进建筑做法落地，减少履约风险；
情况二：图审单位由当地单位垄断。事后优化
为配合房产公司尽快获取建设工程规划许可证，施工图设计单位一般会按当地常用的建筑做法设计以尽快通过图纸审查，图纸审查完成之后建筑做法优化以内部指令单的形式下发。
本项目属于情况二，图审单位属于当地单位垄断，本案例主要介绍在施工图图纸会审后该如何进行优化，如何亡羊补牢的过程。
2.3 优化前准备工作
图纸会审已完成，工程总承包单位已定标，在接收到项目后马上梳理了目标成本、复查设计图纸的经济性，发现建筑做法的经济性有提升空间，从技术和管理两方面做了相应的准备工作。
技术性准备
1、联系设计院收集设计依据的现行规范及当地质量通病防治导则，根据资料与设计院提供的建筑做法校对相同部位主要差异项，预估可优化金额；
2、收集公司内部周边楼盘建筑做法、销售合同中的交付标准的要求，作为内部对标资料，咨询已建项目在优化过程碰到的问题，准备预案并学习解决争议的方法；
3、带着主要差异表去调研周边3家同档次竞品楼盘的建筑设计做法，作为外部对标资料：
1）搜集相关的施工图纸资料；
2）踩盘实地考察相关做法，拍照存档。
4、了解当地质监站质检员的监督模式及关注重点，判断是否有二次优化的可能性。
2.4 公司内部协调
项目成本管理部在完成上述的准备工作后，同项目工程部、设计部进行初步沟通：
在符合规范要求的前提下合理优化原设计做法以降低成本、缩短工期，符合项目整体利益。
项目工程部、设计部有以下顾虑，起初不赞同优化：
1、项目设计部：已完成图纸审查程序，修改建筑做法需出设计联系单并经图审单位盖章，需反复沟通，会增加设计院的工作量，担心设计院不愿意配合；
2、项目工程部：施工蓝图已下发，担心施工单位会对优化后的内容有抵触情绪，增加现场工程管控的工作量和难度。
于是，项目成本部将初步优化方案及内部协调的情况同时向项目负责人及区域成本管理部进行汇报，积极争取支持。
1、按照公司制度，二级成本科目可以自行调剂，建筑做法优化节省的成本可以调剂到建筑外立面、公共部位装修等客户敏感性成本项内，这样增强项目卖点，把钱花在刀刃上；
2、承诺在优化时考虑工程进度因素，以不影响进度节点为前提；
最终经过协调，取得了区域成本管理部和项目负责人的支持，实施了建筑设计做法的成本优化，预估可优化节省成本约400万元。
并进行了以下两项工作以消除项目设计部与项目工程部顾虑：
1、建筑做法内外部对标，建筑做法优化工作由项目成本管理部主责梳理；
2、待内部开会协商一致后，由项目成本管理部主责约谈工程总承包单位洽谈优化事宜，与施工总承包单位达成一致后整理建筑做法交给设计院编制联系单。
2.5 确定优化思路
1、公司内外部的建筑做法，相同部位进行对标，分析经济合理性；
2、与规范内的相同部位，不同的建筑做法进行对标，分析经济合理性；
3、运用价值工程分析，选择符合规范要求、工期短、经济性好的建筑做法；
4、制定专项方案，合理规避交付风险。
2.6 优化部位分布
2.6.1 优化部位案例
【案例1】总说明优化
在当地砖胎膜均用水泥多孔砖砌筑，经济性好，原设计为水泥实心砖，优化为水泥多孔砖，优化金额约8万元。
建筑设计总说明第五章墙体第2条本工程±0.000以下墙体(不含地下室内部)采用MU15水泥实心砖、M7.5水泥砂浆砌筑。
【案例2】总说明优化
根据当地质量监督文件要求，不同材料基体交接处的抹灰，应采取在底层砂浆与面层砂浆之间（基层抹灰中部）设置热镀锌钢丝网、耐碱网格布等加强网防止开裂的措施，加强网与各基体的搭接宽度不应小于250mm；
原设计采用热镀锌钢丝网，造价贵，项目周边地块均使用耐碱网格布，经济性好，优化为耐碱网格布，优化金额约12万元。
【案例3】屋面优化
屋面做法需对比正置式与倒置式保温做法，蓝图设计为正置式，优化为倒置式，特点：保温厚度比节能专篇加厚25%，但可取消聚酯无纺布；优点：工序少，防水效果好，总体施工进度快，经济性好，优化造价约3万元。
【案例4】天棚优化
楼板保温需对比板底保温和地面保温做法经济性，因本项目为毛坯交付不须另做石膏板吊顶，选择方案三地面保温，优点：细石混凝土面层平整交付效果好降低交付风险，工序少，总体施工进度快，经济性好，优化造价约72万元。
【案例5】地面优化
地面关注面层选择、面层厚度、找平层厚度。
1、住宅楼地面是客户敏感点，图纸设计为20厚水泥砂浆平整度差，优化为40厚C25细石混凝土内配钢丝网防止开裂，优化不仅是减法，客户敏感点适当做加法（优化金额已在天棚做法优化处计算）。
2、地下室地面面层是客户敏感点：
①面层图纸设计为耐磨地坪，防潮、耐候能力弱，档次较低，优化为1.5mm厚耐磨环氧地坪漆（增配）；
②找平层厚度减少，总体优化金额约1万元；
【案例6】防水优化
卫生间防水做法：聚氨酯具有刺激性气味不适用于室内，且造价比JS贵，优化为1.5厚JSⅡ型防水涂料，四周卷起高度按规范要求优化为250高，经济性好，优化金额约8万元；
【案例7】其他部分省略
2.7 公司内/外部协调与落地实施
2.7.1、 项目成本部完成上述优化后，召集区域成本管理部、设计管理部、工程管理部、营销管理部、项目设计部、项目工程部、项目营销部开会讨论。
会上详细介绍各个部位优化所依据的规范与周边住宅项目同部位建筑做法的调研情况，优化后建筑做法对于项目工期、成本均有裨益，符合项目公司利益，会议达成一致：
1、经沟通图审单位不同意取消除厨房、卫生间外内隔墙砌体；
2、其余建筑做法同意优化，销售合同交付条件内（未销售）对应条款进行修改。
2.7.2、工程施工总承包单位协调：
1）与总包交底之前项目成本管理部梳理建筑做法易争议点与区域成本管理部汇报；
2）召集项目设计部、项目工程部、工程施工总承包单位召开建筑做法交底会议，会上详细介绍各个部位优化所依据的规范与周边住宅项目同部位建筑做法的调研情况，经激烈讨论，工程施工总承包单位提出：
地下室车库地面80厚细石混凝土改为50厚细石混凝土太薄行车容易压坏，要求改为最薄60厚细石混凝土，拟增加3万元；
3）此争议点在预估范围内，经汇报区域成本管理部同意总承包单位诉求，会议上将优化建筑做法与施工总承包单位达成一致，会后整理会议纪要及建筑做法打印会签。
2、设计院协调
将调整完成的建筑做法发给项目设计部，由设计部转发给设计院出联系单。
三、标准化推进及落地思路3.1 生产条线达成共识：
区域：大运营体系公司沟通运营、研发、工程职能总达成共识
小运营体系公司沟通研发、工程职能总达成共识
集团：大运营体系公司集团成本沟通集团运营、研发、工程达成
共识，从上往下推进，阻力会更小
小运营体系公司沟通集团研发、工程职能总达成共识即可
二、基础材料准备
1、现行规范
2、三~五家标杆企业建筑做法
3、区域：各城市各项目建筑做法
集团：各区域常规建筑做法
三、优化方法
一、内外部项目对标
二、与现行规范对标
三、分析差异项经济性、施工速度、是否客户敏感点（客诉风险)、现场可实施性等方面综合考虑
四、内部沟通一致
一、经办人沟通一致，差异项带着经济性分析，优缺点等资料邀请各职能总/技术负责人沟通确定
二、沟通一致后定稿签字以操作指引形式发文
三、邀请生产条线所有人员一起培训，宣贯
五、建筑总说明标准化
一、标准化建筑做法作为底稿，与设计院逐条核对
二、确定后的建筑做法计入建筑总说明
三、新项目均采用标准化建筑总说明
六、清单标准化
根据内部标准化建筑做法作为底稿，清单项进行匹配
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