【欧洲时报记者张新编译报道】随着孩子们的长大，您的主要住房贷款也还得差不多了。现在，到了把闲置资金放在最好的投资项目上的时候了。中老年时期，是人生的重要时期。《收入》杂志提供了几项大的投资战略，目的是让您有一天不用工作也照样有与以前一样高的生活水平。
40-50岁：资产多样化
45岁的时候，主要住房（résidence principale)经常是人们主要财产的构成，到时候投资一套住房用于出租了，同时也应该选取一些其它的投资产品分散风险。根据自身收入投资一套住房用于出租，同时在股票、债券和货币产品上也应该有所投入。《收入》杂志认为长期来看，您的投资是有可能是取得收益的。
当您确定了每种投资的比例后，选择好合适的投资产品。最后，一定要随时关注您的投资！随着不同投资产品在市场上的表现，您需要随时调整各个投资的最初比例。让您的投资一直保持在风险可接受的范围内是很重要的。
在这个年龄段的投资理财有三点值得注意：
NO 1 孩子学业：保证学费资金
为了长久地保证孩子的学费，《收入》杂志建议应该尽快将一部分存款放在风险更低的投资项目或是购买人寿保险。
为了给上大学的子女一笔稳定的收入，最好的方法是临时赠与用益权（L‘usufruit d’ un bien)。也就是把出租房子的用益权赠与或股票的分红权临时赠与，父母只作为房产所有者而不享受收益。临时赠与用益权要规定赠予期限，比如五年或十年，在这个期限内，房租或分红就成为受益人的固定收入。期限到了，父母再将受益权收回。得到受益权的子女不必交纳税款，只要财产价值不超过217000欧元。同时，临时赠与用益权使赠与人的收入下降，那么赠与人要交纳的所得税也随之减少。
有一点很关键，就是赠与人的目的确实是给子女收入，而不是避税，条件是子女已不与父母共同报税。要知道，只有临时赠予用益权的方式可以减少缴纳巨富税（ISF)。
NO 2 房地产：投资出租房
如您想让存款获得更多收益，或为退休或子女结婚作准备，但又苦于没有时间从事其它工作，那么，投资房地产不失为一个良策。
投资出租房的目的是双重的：减税和保证退休收入。旧房比新房的价格低大约20%至25%，购房者还可以参观现房，这总比看着图纸买新房要更好。
投资出租房最主要考虑的是：地区。可以考虑投资小巴黎，人口流量大。或者投资法国二线大城市，如里昂，马赛，尼斯等地区的投资回报率也会相对更高。
在房屋的选购上有一点很关键，就是您投资的房子要针对什么样的客户，如果是面积大的多居室的房子，这是为了长期租给家庭使用，但是房租并不会太高。如果投资小面积，出租率很快，并且价格也是比大房子来的比率更高，但是住客流动率也很快，小巴黎地区的流动率是最高的。
用于商业出租的房产在投资前计算投资回报率是必须的。
出租房的租金收入需要缴房产收入税。房产收入税由于有不同的几个税制，所以稍微复杂一些，以一般带家具出租为例，假设一年租金收入10000欧元，在计算房产收入税时就是将10000*0.5=5000欧并入到个人收入中一并纳税。由于个人所得税为累进制，如果个人收入的边际税率为30%（26421欧元 -- 70830欧元区间的税率），那么最后纳税额为5000*0.3=1500欧元。
除此之外，还要交另外三个税叫普通社会保险捐税（CSG），社会保险债务偿还税（CRDS），社会分摊金（prélèvement social etcontributions additionnelles），三者约为房租总额的7.5%，在此例中大约为750欧元左右。
据最新一期法国《收入》（Le Revenu)杂志报道，投资房地产公司股份（SCPI）的平均回报率在所有投资中是最高的，达到4.9%，但其风险也最高；其次是购房出租，平均回报率为4.5%，风险次之；接下来是高回报率的股票，平均回报率为4%；企业债券的平均回报率为1.2%，风险相对最低。
无风险的资本投资中，欧元人寿保险的回报率最高，2015年的平均回报率为3%；回报需缴税的储蓄平均回报率为2.5%；法国政府债券的平均回报率为0.4%。
NO 3 遗产税和赠与税：着手赠与子女资产
在法国，如果父母将房产赠与子女或父母去世后子女继承父母的房产也是要缴税的(并不仅限于房产，所有资产都包括)。根据最近的法律规定，子女在继承父母的遗产时，每一方(父亲或母亲) 都有10万欧元的免税额度，超过部分将根据累进制税率缴纳遗产税。
父母还可以通过生前赠与的方式将财产慢慢转移给子女，以减少遗产税，每15年可以转让一次，父母双方每15年各有向每个子女赠与10万欧元的额度。
另外还有每人3万欧元左右的免申报额度，这个免税额度客观地说并不低。所以对于一般收入家庭，如果好好进行税务管理，并不会有太多税务的支出。
50岁以上：减税！
50岁是人生中的黄金阶段，职业生涯达到高峰，薪资收入也相对增加。您一定会发现，每年的税单金额都在上升。这个时候要注意稳定资产，保障收益没有后顾之忧。
所以，进入50岁，要从三个方面着重打理财产。
NO 1 减税：购买Perp和Madelin
建议在PEA的框架内管理股票，这样一来您可避免支付收益税（需满足条件），只要缴纳社会分摊金（15.5%)即可。
《收入》杂志还建议，在退休前夕，拥有高税率资产的小手工业者和自由职业者可以购买Madelin保险，工薪阶层可以购买Perp大众退休存款计划保险。在退休之前每月所缴款项经过资本运行，将转换为可征税利息。
税收优惠：在存款缴纳退休金期间，每年费用从全额收入中扣除，这一部分无需缴纳收入所得税。工薪人员最多可以存纳金额为去年年收入的10 %，不超过 29098欧元。自由职业者，最高交纳金额则为68509欧元。所以说你的纳税额越高，就可少交更多税款。而且这项减税措施不包括在税收优惠最高限额之内。Perp和Madelin两种退休产品的好处还在于，此项开支资本化运行免征财产税。
需要注意的是，Perp 和 Madelin是长期性合同，除非签订者因司法问题导致资金冻结或丧偶，都不可以中断合同，因此在选择时要谨慎，另外退休后享有的利息征税率也呈递增趋势。
NO 2 资产：各就各位
50岁的时候，人们需要重新梳理一下名下的投资是否一致符合自己的预期，这些资产可能已经不再满足自己的需要了。也就是说，到了全面总结名下资产的收入、支出、盈利、负债情况的时候了。目的就是保障全面资产的风险没有后顾之忧，或者是确保名下的收益可以覆盖可能造成的损失。
在法国的华人，如果打算退休后回国养老，就涉及到出售房产的问题。如果您打算出售名下的主要住所，也就是长时间居住的房子，一般以报税地址为准。而像度假房，出租房都属于次要住所。主要住所在售出时房产增值部分是不需要缴纳房产增值税的，而次要住所则需要缴纳。一般的计算方法是： (房产售出价格-房产买入价格-买房时的公证费-其他有凭证的费用)×34%×(1-减税额度)。
其中34%为最新的房产增值税率，而减税额度则和持有时间有关。持有超过5年后每年减税2%，超过17年每年减4%，超过24年每年减8%直到持有30年则完全免增值税。
NO 3 股票：退休前夕控制风险
当前的经济和金融背景并不能影响股票的收益指标。在退休到来之际，对资产的保护是重中之重。银行和保险公司也应该给您提供相似的建议。
具体的做法是，您需要有意识地逐步退出股票市场，在退休之前保证现有资本的最大化。
理想状态是，在62岁的时候80%的资本处于无风险状态，20%有风险但回报潜力巨大。在65岁的时候，您可能已经有了25年的高管经历，也没有必要把自己的零用钱放在没有任何风险的地方存着，进行小额投资也未尝不可。
（编辑：夏莹）
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