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这是投资测算的第四篇,前面三篇,我们分别讲述了:1.静态动态测算总逻辑;2.测算中的收入测算;3.开发成本测算。
今天我们来讲一下,在动态测算视角下,融资款是如何流入、流出。
在一个项目生命周期中,项目公司的累计现金流走势通常为先负后正的V型图。
#1
融资分类
无论是否引进外部融资款,体现在图中的现金流占用最终仍由自有资金出资填补,因此从项目公司资本金管理角度,可以分为以下两种:
· 自投资金管理:将投入项目的资金分为无息资本金与计息的股东借款,用以激励项目进行外部融资替换内部股东借款。
#原则:自有资金能不用就不用,能少用就少用
虽然部分公司内部自有资金计息成本较低,但从集团资金统筹的角度出发,一个项目占用的自有资金过多,会影响多余资金进行二次复投及滚动投资效益实现,即自有资金的正确打开方式就是药引子。在利润合理承受范围内使用财务杠杆。
· 外部融资管理:根据项目类型和进度,进行各类型的外部融资,用以归还内部自投资金,实现项目融资性现金流回正。
对项目实操过程中常见的外部融资方案,体现在类型、额度、利率三个方面。
#根据公司经营导向合理使用财务杠杆
·以追求现金流周转速度为导向的房企,即以自有资金回正为第一目标,相对融资成本对利润的挤压,财务杠杆的使用更为关键。
·以追求利润为导向的房企,对财务费用对利润的挤压较为关注高成本资金替换低成本资金,重视经营杠杆,降低财务费用是这一类企业的底层逻辑。
#2
融资在现金流中的排布
不论何种融资,在现金流时间轴上,都可拆分为四个科目——贷款流入、当期还款、当期贷款余额、利息费用。
01
贷款流入节奏
在没有明确方案的情况下,可以按照下列简易原则初步进行相关预测:
一、开发贷:
二、前端融资
三、其他融资
02
贷款流出节奏
贷款退出的原则需根据双方约定签署合同条款内容来定。在实际进行现金流排布时,对于前融、开发贷来说,通常需要至少使用6个月。
在实操测算排布中,在6个月后的还款,总体原则是“就早不就晚”,即不得晚于合同签署的最后期限,在项目现金流富余的基础上,最大限度的提早偿还贷款(是否可以提前还款需要与银行或机构进行沟通)。
前面四篇都只是一个简单的测算要素的概述,从下一篇文章开始,新芽将带大家详细深入的剖析——“每一个重要的收入项、成本项、费用项、税费项的具体测算规则和案例;并就测算评价指标、手段、测算建模,测算表重要函数”慢慢给大家展开来讲。
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