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|这是测算系列的第12篇——新芽
今天来教大家怎么动手做一个敏感性分析表！
比如，在招拍挂项目中，领导会问，如果摘牌价高200块，收益率会下降多少？如果后期市场出现波动，售价下降200块，收益率会降低多少？
这个时候，我们就需要去做“地价&售价——利润率”的敏感性分析。
#1
敏感性分析的原理
敏感性分析其实就是控制变量法，由△x得到△y。
比如，在只变化△x=地价的情况下，控制售价、施工成本、管理成本…等不变，观察△y=利润的变化
在Excel中，敏感性分析表，其原理为下图：
【1】将自变量△x（如地价）与测算模型中的相对应的原始数据（如地价）相链接，即，把△x参与到测算模型的运算中去。
【2】建立一张“模拟运算表”，Excel的'模拟运算'功能会自动帮助我们将△x代入测算模型中进行模拟运算，并输出不同数值△x对应的△y的值。
看懂上面的大逻辑之后，我们来动手实操。
#2
4秒搞定敏感分析表
其实，四步就能搞定敏感性分析表！
01
确定自变量△和输出变量△
假设我们想做“地价&售价——销售净利润率”的双敏感性分析。
第一步，新建一个sheet叫“敏感性分析”。如下图表。
其中，分别以“地价变化量”和“售价变化量”为自变量△。以“销售净利润率”为因变量△。
然后，随便找个地方写△的初始值，这是由于table函数必须引用初始值才能工作。一般△的初始值从0开始。
02
将自变量△链接到测算公式中
第二步，把测算模型中的售价和地价链接到敏感性分析表初始值。
【切记！！一定要链接，不能手填】
#重点
很多投拓朋友不知道，哪些地方需要链接到敏感性分析表中的△X——其方法就是：根据现金流量表追溯自变量的原始位置，然后在原始位置将自变量链接到敏感性分析表。
√添加原则：需在参与现金流量表计算的、非手动填写的原始位置添加。
√判断方法：从后往前推，从投资指标输出的位置层层前置，找出投资指标在现金流量表中的输出位置，继而找出参与现金流量计算的原始数据位置。最终在原始非手填位置上添加公式。
03
将测算结果输入到敏感性分析表
第三步，让敏感性分析sheet里的销售净利率=测算表里的销售净利率。
特别注意：这里必须是楼面地价列和住宅售价行刚好交叉的那个空格！【切记，必须是那个空格，否则算不出来】
04
一键模拟运算
①选中如下区域；②并对选中的区域进行模拟运算。
③继②中点击模拟运算表后，选择行、列引用。
④继step3：引用完行、列后，点击确定，则自动完成模拟运算，并输出数据如下：
注意：
这里“输入引入行的单元格”、“输入引入列的单元格”，新芽经常看到有人搞反，其实很容易的啊。此处售价是列，所以选择△小高层售价初始变动量，即C2，就这么简单。
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