聊一聊房地产企业“拆迁还房”税收政策

拆迁还房，顾名思义是房地产企业为取得土地使用权而向回迁户支付补偿的一种形式，还房按照通常分为就地安置和异地安置两类。由于最终环节，房地产公司会交付拆迁户房屋，那么将涉及土地增值税、企业所得税、增值税、附加税的缴纳问题。

一、土地增值税

1.政策依据

2.涉税分析

土地增值税的政策还是很明确的，按照国税发[2006]187号文的规定确认土增清算时的收入金额，同时按照收入金额确认拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，抵减项目拆迁补偿费。

二、企业所得税

　1.政策依据

2.涉税分析

房地产企业拆迁还房，相当于拿房子换取原所有人的土地使用权的行为。这样来看，企业所得税和土地增值税对房地产拆迁还房行为的规定是一致的，即要按公允价值对所安置的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。

二、增值税

（一）拆迁还房涉及的房屋补偿能否在计算增值税时扣除？

1.政策依据

2.涉税分析

依据上述政策，拆迁还房形成的拆迁补偿费是可以在计算增值税时计算扣除的。

（二）拆迁还房增值税的应税收入如何确定？

1.政策依据

（1）增值税政策：

（2）营业税政策：

2.涉税分析

一类观点认为增值税的销售额的确定应当由营业税的规定顺移；另一类观点认为，依据财税【2016】36号第四十四条的规定，应全部按照公允价值确定应税销售额。
目前，增值税销售额如何确定总局并没有具体的政策，那么我们来看看地方的一些口径吧！

从地方口径来看，顺移营业税的影子还是普遍认可的，按照国家税务总局公告2014年第2号的文件精神来看，回迁安置房与商品房性质不同，确实不宜按照同地段商品房市场价进行核定。实务中，建议纳税人参考地方口径操作；地方口径未明确的，建议纳税人依据国家税务总局公告2014年第2号的文件精神、并参照已出台的地方口径与税务机关沟通，以确定最终的销售额确定方式。

| 作者：刘老师（中华会计网校答疑专家）