一.看区位
一.看区位
区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。
万科的策略是:优先选择经济发达且房地产交易量活跃的一线城市及位于经济发达地区的二线二类以上城市，二线三类及三线二类以上级的城市需谨慎考虑，避免土地供应量或住宅存量过大的区域
动态、前瞻的眼光拿地案例：
万科在青岛的选地：万科初入青岛，没有先机，选择了准入难度较低的城阳核心区，成功开发了魅力之城，后续以非常前瞻的目光锁定了四方区的双山片区，以极低的成本获得了双山片区的海量土地，成功开发了万科城，随着双山片区升级为“青岛新都心”，万科城获得了极大成功；当青岛西海岸还极为荒凉的时候，万科锁定了西海岸青岛小镇项目，随着西海岸地铁从青岛小镇附近驶过，万科青岛小镇也让万科获得了极大成功
二.看场地条件
如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。
三.看规划条件
①如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。
②如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。
③还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。
四.看交易方式
从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。
通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。
对合作开发的项目一般要求满足以下条件：
①合作方优先选择以单个项目为操作主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，如与先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资融资合作主体需谨慎选择
②开发合作伙伴不得低于三级开发资质，资信良好，无不良资信记录，财务状况较佳，具备一定资金筹措能力
③项目公司必须股权清晰、债权债务关系明确且无涉诉记录
④开发商做出相应承诺并于建设开发过程中严格遵守——项目投资总成本承诺（最终调整不得超过原承诺的10%），项目开发计划承诺（开工时间、正负零时间、取得预售许可证时间不得超过原承诺45个工作日）
⑤项目公司实际控制人须财务状况良好，资信等级较高，无不良融资贷款记录
五.看付款方式
土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，要求付款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时间长，加大了融资成本和机会成本。
一手土地要把握以下策略：
①分利用政府招商引资阶段集团所处的有利地位争取优惠条件最大化，并通过框架协议、备忘录或会议纪要等形式将优惠条件予以书面固化。
②与政府协商提前预售
保障性住房项目拿地策略：
①经适房项目用地不需交纳土地出让金，此类项目的选择指标及比照参数可适当放宽
②两限房项目用地只需交纳少部分土地出让金，此类项目的优先次级比例应参照经适房标准适当放宽
③廉租房项目一般由政府运作，房屋建成后用于出租而非出售，此类股权融资项目在操作时必须遵循融投资资金只能投入给政府、并由政府进行回购的原则
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