传统的拿地指标主要是以利润为导向，如“净利润”、“净利率”、“IRR”、“现金流回正时间”等
投资部为了更全面的向老板展示地块情况，也对指标进行着不断的创新，近一两年才出现的地货比便是创新的体现，其作为辅助的拿地参考指标，也得到了众多房企的认可。地货比简言之就是土地成交价款与预计销售总收入的比值。（1）起始价由国土部门确定，其中招拍挂地块起始价已固化，产业勾地项目可以与政府方先期签订投资协议对地价进行固化。（2）竞拍溢价受市场因素及竞争企业等差异性因素影响存在偶然性。所以研究土地成交价款的意义不大，仅需要根据利润指标，阐明三个关键节点土地价格即可，即起始地价（收购邀约价）、要求利润率指标下地价、盈亏平衡下地价。设计强排、营销定位，多轮讨论后给出项目合理的产品配比，最后营销根据前期调研，给出预计销售价格。房地产市场本身受政策、金融信贷等影响巨大，强排及定位阶段本身资料较少，设计及影响的主观推理成分较大，也增大了预计销售总收入的不确定性。当然传统的利润指标也会存在这种不确定性，但传统指标可以通过成本指标来抵消部分营销指标的偏差，整体上反而提高了利润指标的可参考性。地货比从侧面体现了盈利能力的高低以及项目承受市场风险的安全边际，但是衡量地货比的指标受到所处区域的影响存在较大的变动。从上表中从很难确定1:1.5或者1:10的项目的优劣，而如果过分强调地货比对于拿地的指导性，对于一二线城市的拿地只会是一场灾难。一二线城市普遍地货比维持在1:2以下，而1:2以下地货比，小数点后两位的地货比变动，对于地货比来说基本可以忽略，如1.04与1.09对于见惯了千万数值老板来说很难引起关注，但对于项目的盈利指标的变动可能会很大。对于三四线房价维持在1w以内的城市，需要营销谨慎的给出各种物业类型的配比及售价，不能一味追求高货值，导致去化减慢甚至完全难以去化。个人认为三四线城市1:5左右的地货比是较为合理的数值，可根据区位及市场情况进行适当调整。最后想说，地货比有其积极意义，但也要看到其局限性，要结合传统利润指标对项目进行综合考量。同时因地制宜、结合市场情况的去分析项目所在区域地货比的合理范围。文章来源：本文授权转载自公众号CKG柒少。内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。
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