近两年开发商的土地投资拓展岗位很热，应届生、外专业的朋友纷纷都在往这个方向转，导致行业内多了非常多的新人，该怎么去适应这个岗位、怎么去确认发展方向。本文将投资人员的成长过程做个简单的复盘，来尝试解答这个问题。
一、你得先入门
整体而言，房地产开发企业的专业门槛并不高，因为是甲方，业务都能外包给更加专业的乙方来干。作为投资岗位而言，同样也很务虚，并没有特殊的技能要求。但是，行业没有门槛不代表菜鸟们能很快入门，外行的菜鸟碰到的第一件事情，就是要能听得懂行话。
什么是行话，行话就是房地产行业和土地领域的通用语，区分业内外的词汇。房地产行业的通用语很多而且宽泛，是低阶入门，比如容积率、楼板价、蓄客、去化率、户型设计及产品业态，等等，你得做到一听到这些专有名词脑子里就反映出这些都是什么东西，不然你就是个房地产行业的门外汉，别人讨论的热情激烈，而你却不知所云。
土地领域的通用语反倒是投资的专属词汇，比如土地竞买保证金、土地返还款、挂牌条件和勾地等，不过这些都是在日常工作中才能接触的词汇，平时也碰不到，要理解透彻还得通过多做项目。
能听懂及运用行话，其实就说明你已经入门了，起码可以无障碍得与业内人士沟通了。行话就是英语中的字母表，ABC必须得看得懂说得出口，当领会行话的意思后，你就能轻而易举地照着报告模板临摹一份100页的项目立项建议书，就算内容粗糙甚至结论错误，但也证明你已经入门了。入门的时间正常的话估计就是3~6个月。
二、你得会表达
房地产这个行业，表达能力是非常需要的，表达得好，50%的能力值也能让人感觉到200%的水平；而表达得不好，就算你能力再强都觉得你low。
不要害怕表达自我，吹牛没啥好怕的，要战胜心理上的不适应，吹10句话，就算有9句话毫无营养，只要有一句话给人深刻印象让人觉得你有水平，就够了。
但是要想吹牛吹得好，还是得有积累，毕竟口吐莲花、滔滔不绝中也会反映自身的素质修养，如果说的都是似是而非没有营养的话也会让人反感。建议表达比较有效果的两大内容：一是近3~5年当地市场行情的波动，包括房价的波动、土地价格的波动甚至是同行的变化；二是熟记几个经典案例，比如某一个有名的楼盘、某一场有名的拍地、某一宗有名的收购案。就像高中作文写议论文，牢牢记下几个经典的案例，每次写作文都用得上。
当然为了把牛吹得好，抬高自己的身价，还是要努力。建议菜鸟们转行后的第一件事情就是去踩盘，把所在城市的所有新楼盘和标杆二手楼盘全部都实地踩一遍。但要记住，你踩的不是数据，数据肯定没有咨询机构的数据准确，你踩的是感觉、是积累、是判断。好好反思，卖得好的楼盘为什么卖得好，是因为产品好、还是价格好、还是品牌好、还是赶上了好形势，未来会怎么样；卖得不好的楼盘也替他总结下为什么做得不好，有个对比有个反思自然提升得快，牛皮越吹越扎实。第二件事情，就是跟踪好每一块招拍挂的住宅和商办用地，对市场永远保持敏感性，在拍卖出结果之前也可以自己做个判断大概能拍到多少，也有对比，增加经验。
在不断的市场调研和跟踪招拍挂的过程中，其实你已经把自己的专业基础夯实了，在持续积累了1~2年后讲出来的话，往往不是吹牛，而是诚意满满经过市场检验的专业意见了，而这也是各投资人员的立身之本。当投资人员能解决①什么时间买地、②什么地点买地、③什么价格买地这三个问题时，往往就已经不是菜鸟了。
三、你得有人脉
江湖地位靠人挺，专业能力靠人捧，人脉也很重要，是不是菜鸟的一个特点也是看你投资圈里人认识的多不多，熟不熟。
所以入行前期，特别是1~3年的菜鸟们一定要重视自己人脉的积累。积累人脉的途径有很多，可以是各种土地推介会，可以是各类招拍挂现场拍卖，也可以是各种机会加行业微信群、各种机会去同行聚餐等。
不要觉得自己职位低遇不上资深人士而沮丧，经常和同级别的人走动也很要紧，要知道这些人也是和自己同步成长的，一个不留神都成了各大公司的职能负责人，如果要在这个专业上有长期的打算，维护好关系也很重要。
此外，现在招拍挂竞合现象此起彼伏，多认识点人，总会有帮助的。
四、你得有跨专业能力
跨专业的能力学习还是比较累的，必须得有潜心向学的毅力和专注力。当然，投资人员学其他条线的专业也不用很专，学个逻辑、学个敏感点也够了，能够看懂并解决简单问题就行。如果碰到疑难杂症，可以直接去问更加专业的同事。
当然，跨专业能力的学习上，还是有个主次之分。
（1）测算优先。所有和测算有关的专业都要搞懂，而且最好是精通。有些朋友可能不理解，测算往往会有财务帮忙，自己学费时费力，不划算。但事实上，测算是一切投资逻辑的基础，是投资专业吃饭的工具，一个项目能挣多少钱都是通过测算才能搞清楚，如果不懂测算，甚至连自己都没法讲清楚项目好不好，就没法向领导推荐项目、应对问询。
学测算的方式有很多，但大部分方式都是给个PPT看原理，最好的切入点还是拿一个已有的项目作为例子直接算。即直接填EXCEL表格，通过填写测算表格，先理解大的逻辑，再理解里面的勾稽关系，会比较容易点。同时也要记住，测算表里每一个数据来源都是项目运营数据经验的凝练和总结，都是有故事的，边填边体会。
（2）其他的专业，比如设计的、财务的、法务的，建议都在项目实践过程中学习体会提升，这是最快捷有效的。只有做项目才有机会锻炼自己，项目要抢着做！培训班什么的可以适度考虑，但不要觉得上了一个班就能能力倍增，因为老师讲课都是讲形而上的表面功夫，融会贯通还得靠实践。
当然，如果做项目的时候有专业的人来带，就会事半功倍！
五、你的判断力
判断力，这是投资人员能力提升的最高阶。就像老中医把脉，一个项目过来，当一眼就能看出可能的问题和可行的解决方案的时候，专业上的造诣就已经登峰造极了。比如：一个招拍挂项目过来，能判断拍到多少钱，并且能说出原因，最后的结果和预判相差无几；一个收购项目过来，能拿捏双方核心的诉求并制定洽谈策略，最后以满意的交易结构成交。当你有这个通过现象看本质的判断力的时候，就成了顶级人才。
六、你的运气
再往上努力，个人能修炼的地方也已经到头了，就看有没有运气成为管理层，毕竟中国顶级房地产开发商也就100强，高管位置就那么多，后面就是不可说的阶段了。如果没有运气达到职业更高的位置，其实就凭个人对房地产的理解，看准机会买卖几套房产应该也能达到衣食无忧的境界。
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