社科院课题组：房价2017年下半年或重回全面下滑通道

2016-5-5

中国社会科学院相关课题组5日发布的研究成果认为，2016年房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社当日联合在京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13(2016)》。蓝皮书称，2016年一线和部分二线城市房价在人人喊打声中仍将持续上涨，但随着政策的不断收紧，房地产或将重回全面下滑通道。

课题组分析，从房地产投资数据可以看到，2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

分析认为，这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的，2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。

课题组说，2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关，表现为一种人口现象。

“而2010年之后房地产价格更多体现为一种货币现象。”蓝皮书说，2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美日，成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍，迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍，整个经济的杠杆水平大幅上升。 课题组说，当前要同时维持人民币汇率稳定和资产价格泡沫不破灭，减少资金大规模流出，以及日益严重的债务问题(2015年中国债务/GDP的比值在300%左右)，在加强资本市场管制的同时实施宽松货币政策，应该是应对美元加息和宏观经济增速下滑的唯一手段。

对于2016年房地产价格走势的判断，课题组认为，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化：

一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

正阳曰：

一、人口拐点必然导致房价的拐点，这不是直接导致的，中间量就是供需关系。蓝皮书对于过去房价的解释简单讲就是主因由人口现象转变为货币现象。

二、过去已经过去，更重要的是未来，社科院的预测算不算官方预测呢？其中有没有透露出国家调控的意图呢？还是说仅仅是科学分析？值得深思。

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