据天津媒体《每日新报》4月8日报道,有房产中介人员从市民手中签订买房合同,再转手出售,卖房者提出解除合同。天津滨海新区人民法院塘沽审判区,最近对17件类似案件做出了判决,依法认定合同不成立,驳回索赔的诉讼请求。然后,《每日新报》将之概括为“天津首判:以炒房为目的的购房合同无效”。
这个“解读”无疑在舆论场里投下一枚重磅炸弹。媒体用“炒房合同无效”来概括天津法院的这17个判决,是不妥的,会让人以为:今后只要找出“买房是为了炒房”的借口,就可以推翻合同重来,其实,并不是这样!
判决不错,但解读不要“歪楼”。
天津这组判决针对的是个别房产中介,违反居间合同的忠诚义务的炒房行为,而不是要对所有买房合同的“主观心理”是否炒房做出认定。法院认定中介买房合同无效的理由是,合同不是“真实意思表示”。
这该做怎么样理解呢? 买房,是一个合同法行为+物权行为,即,签订买房合同+房产过户,两者相互制约是一个整体。在目前普遍限购的情况之下,房产中介明知道自己没买房资格,知道自己没有办法过户房产,但还是利用自己的工作便利,先签合同“占了一个坑”,按当地交易习惯,在支付首款之后,让出售人搬空房子,方便中介带人看房,再高价转售牟利。所以,这还是“买房”合同吗?这个“买房合同”还是当事人的“真实意思表示”吗?
事实上,房产中介这种“加价再卖”的问题,一直很严重,屡屡兴风作浪。上海市就专门出台过“禁止中介利用职务从事房屋转让”的规定。中介的这种行为,是违背职业伦理的,而且违反居间合同的忠实义务的,构成“自我代理”,接受买家的委托,却去坑买家。
说来凑巧,我的一位法学副教授朋友作为卖房一方,就中了中介的这个圈套,痛苦不堪。因为中介签订这种合同不是为了买房,而是为高价转售,这样一来,一是拉长了房屋买卖的周期,使卖房人(特别是换房者)面临房价上涨的风险;二是中介吃这个“差价”,违背了对委托方的忠诚义务。
之前,不少地方判决认定,中介的这种行为违背居间合同义务,必须返还“差价”,但之前鲜有判买卖合同无效的(当然,也有可能是当事人没提出这个诉请)。
关于什么样的合同才是无效的,自1999年《合同法》公布以来,中国司法坚持的立场是,尊重当事人意思自治(契约自由)。最高法出台的司法解释,反复严格限制“合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效”的适用范围,努力避免权力对于合同的不适当干扰。甚至最高法将“强制性规定”限定为“效力性强制性规定”,排除了“管理性规定”。
刚刚通过的《民法总则》,总体上弘扬“合同当事人意思自治”原则,保护契约自由,但是,同样把“不违背公序良俗”与“不违反法律、行政法规的强制性规定”并列,作为民事行为有效的前提。中介这种转售房屋的行为,算不算“违背公序良俗”呢?值得关注。
这次“炒房合同无效”判决说的是房产中介,不要将它“扩大化”,认为以后政府和司法机关要对买卖双方搞“缘心论罪”,粗暴地认定什么样的“买房心理”是炒房、什么不是,进而任性宣布合同无效。对于目前的这组判决,赞者、弹者都要实事求是,不要听风是雨,不要被带歪。
中介利用工作便利,提前签约再转售行为,与普通消费者买房(哪怕带有投资性质)有着本质不同:它违背诚实信用原则,违反居间合同义务,违反职业伦理,也超出中介经营范围,坑了委托人,哄抬了房价,司法机关没有必要姑息。当然,民事判决不能代替行政处罚,这种行为还需要由房地产部门做出处罚和管制。希望一直喜玩小花招的一些中介机构明白,“冬天真的来了”。
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