多家媒体报道海南三亚万科森林公园别墅存在多项质量问题
中国经济网报道称：万科位于三亚的森林公园的别墅项目就像一个老人，雨季一来就犯病。可是年年修，年年漏，一直弄不好。五期联排别墅的业主罗列了33项房屋问题，包括电源开关盒能飚水，门框装饰条自行脱落、墙壁严重开裂、卫生间地面走强电线、电线走烟道管等。
相关报道链接：
中国地产报报道：https://www.toutiao.com/a6662630669815906827
中国经济网报道：https://www.toutiao.com/a6664549715167674887
滴水房屋照片
业主向万科反馈，却被拒之门外
除了房屋漏水，其他房屋问题也数不胜数。四期B11-107业主反应他家曾两次下水道严重堵塞，有一次卫生间的屎尿流满屋。还有白蚁问题，他家卫生间台面上柜子被白蚁全部吃空。四期B22-41业主反应，住房钥匙给物业管理后，室内住人，屋子里动用床上用品，卫生间马桶大便到处都是。搞得蟑螂，耗子屎到处都是。向物业白经理反应时，对方让去派出所报警。
有业主住宾馆长达半年之久等待开发商维修，酒店房费多达26万元。记着采访时表示“我真的是不想再住酒店了”。
万科玩兵法，对业主阳奉阴违
通过新闻，我们发现，万科是利用业主都是外地人，没时间维权的弱点，采取各个击破的办法。雨季后查房补漏，使业主春节回来勉强过关，就是不想花大钱改造，年年小修小补。但保修期过了怎么办呢？而且每次修缮都是没有章法的修，会导致二次破坏，日积月累就是大隐患。
给海南三亚万科森林公园别墅业主维权的三种方案
根据最高法文件规定，商品房质量问题通常可分为三种情况，结合新闻中披露出的信息，上海申云律师事务所下面给出相应的维权策略和法律依据。
方案一：房屋出现严重质量问题，购房者有权拒收/退回房屋并要求赔偿损失
这里所说的严重质量问题主要是指房屋的主体结构质量不合格，如果万科的房子存在此种问题，根据我们的经验，可以按照下面的规定分情形处理。
司法解释规定：'因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。'具体来讲主体结构质量不合格分为两种情形。
第一种情形：房屋交付前未经验收或经验收不合格。
依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。
因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，可能该工程存在严重质量问题不能验收合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的逾期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二种情形：房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。
房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。《建筑法》规定：'建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。'商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
这种方案，各位业主完全不需要有疑虑，我们之前就曾经做过这类的案例，可以给大家介绍一起我们的成功案例，情况基本与万科的各位业主相近。
王某于2009年2月6日与开发商签订《上海市商品房预售合同》，合同第十八条约定，该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除合同。
开发商交房后不久王某发现墙体开裂，渗水十分严重，可能存在严重安全隐患。经邀请专家初步勘探，专家认为可能存在主体结构质量问题。经过多次与被告协商无果，遂将开发商诉至人民法院。
因王某与开发商就系争房屋房屋质量以及修复施工方案产生争议，经王某申请，法院于2013年7月1日委托鉴定机构就此进行鉴定。该机构于2013年10月21日出具房屋质量检测鉴定报告，其鉴定结论为：1、被鉴定房屋目前主要存在外墙渗漏水等损坏现象，主要与外墙防水存在施工缺陷等因素有关。2、被鉴定房屋基本呈向北方向倾斜，向北方向的平均倾斜率为4.7‰，最大倾斜率为7‰，超过《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的限值4‰，主要与房屋南北侧土体存在高差等因素有关。鉴定人表示：房屋倾斜率超过4‰则认为房屋主体结构存在问题。
法院经审理后判决：
一、王某与开发商于2009年2月6日签订的上海市商品房预售合同于2013年6月14日解除；
二、开发商于本判决生效之日起十日返还王某房款2，991，284元；
三、王某于本判决生效之日起十日内向开发商返还系争房屋；
四、王某于本判决生效之日起十日内协助开发商办理上述房屋的产权过户手续；
五、开发商于本判决生效之日起十日赔偿王某房屋上涨损失1，621，996元；
方案二：房屋出现一般质量问题，购房者收房后在保修期内可要求出卖人承担修复责任
《解释》第十三条第二款规定：'交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。'
这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内陆坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。
《建筑法》第六十条第二款规定：'建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。'
国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第四十条规定：'在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（1） 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2） 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
在此要注意的是：海南气候条件特殊，被称作为“四高两多”省份，即：高温、高湿、高盐、高辐射、多暴雨和多台风。海南省住房和城乡建设厅曾在新闻发布会表示，海南每年房屋建筑的渗漏质量问题投诉，占到房屋质量问题投诉总量的20%左右。
为此海南省从2018年7月1日开始实施新的《海南省建筑工程防水技术标准》，将建筑防水工程的质保年限从国家标准要求“不少于5年”提高到“不少于10年”。海南省建筑防水保温协会专家委员会主任表示，一旦房屋出现渗漏，不但要免费维修，还要追究法律责任。
（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（4） 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。'
建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定：'房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。''在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。'
房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。
方案三：房屋质量严重影响正常居住使用的，购房者可以请求解除合同并要求赔偿损失
《解释》第十三条第一款规定：'因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。'这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中'严重影响正常居住使用'如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。
是否属于'严重影响正常居住使用'的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。
判决书:因房屋严重渗水，业主拒绝收房，开发商承担逾期交房违约金167万
案号：（2016）苏01民终563号
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