易兰规划 | 分享老城区传统商业街区有机更新理论与实践

近日，成都大学教授、易兰城乡规划院总规划师、西部中心规划总监汪晓岗受邀参加“2022年度城市设计联盟学术云论坛”，并进行了名为《老街新绎——文化编织语境下的老城区传统商业街区有机更新实践》的线上专题讲座，以城市传统商业街区为研究对象，创新性地提出“文化编织”更新理念，老街新绎，以文化为触媒，实现街区复兴。

汪晓岗

成都大学教授、易兰城乡规划院总规划师、易兰西部中心规划总监

大多数的旧城中心通常为传统商业街区，传统商业街区的更新是城市更新的重要组成部分。而城市传统商业街区在长期的历史发展过程中形成了“多元文化”、“功能复合”、“前店后宅”的空间特性，如何实现街区文化复兴、功能重构、社区营造是我们思考的重点。我们以成都点将台、恩阳义阳二街更新改造为例，创新性地提出了“文化编织”更新理念，通过隐性编织、显性编织两大编织手法带动街区由内往外系统化的更新升级，老街新绎，进而激活整个城市更新，成为地方营造的示范样本。

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01

老城区传统商业街区的界说

“混凝土丛林”中的市俗场景载体

1.1 界说一：商业“街区” 不是商业街

我们首先要明确商业街区和商业街是不同的概念。商业街是单一线性空间，结合了通过性交通功能与商业功能，是商业街区的组成部分， 它可以依托于城市磁极而存在；而商业街区则是由点、线、面复合空间构成，同时空间功能复合，不仅要服务城市，也要服务社区，有“城市会客厅”之称，承载着城市主要的公共活动，商业街区需要树立自身的磁极。

1.2 界说二：传统商业街区具有多元文化特质

在中国城市，传统商业街区是市井文化场景最集中的发生地。我国传统商业街区的形成源于居住区,依附于一定的生活圈层而存在，依赖于街区内居民的消费支撑而壮大，商住混合、前店后宅的空间形态滋养了各种规模的业态成长^[1]，同时在长期的演进过程中街区也融合了各种历史时期的多元文化特质，商业活动与文化特质又吸引了大批旅游者的来访，这造就了功能复合、多群体共享的街区空间。

1.3 界说三：传统商业街区更新是城市更新重要组成部分，更新模式多样

2012年，中国城镇化率突破50%，迎来了从增量时代（重数量）到存量时代（重质量）的重要转型时期，中国城市更新需求迅猛崛起。2016年11月，在“底线思维、存量发展”的大背景下，首个国家顶层的城市更新政策《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》颁布，中国大范围的旧城改造正式开始，而大多数的旧城中心通常为传统商业街区，传统商业街区的更新是城市更新的重要组成部分。

现有的传统商业街区更新模式多样，主要有两种主流模式：一是整体推倒重建，二是渐进式微更新。他们各有优缺点（图1）。

图1 传统商业街区两种主流更新模式的优缺点对比

1.4 小结

综上所述，老城区传统商业街区有很多标签，如点线面空间、功能复合、多群体共享、服务社区、城市会客厅、多元文化特质等等。因此，传统商业街区的改造，需要考虑多元化利益主体的需求，结合街区特质，构建新的磁极。而文化是很好的触媒（一种媒介），通过文化树立区域的场所精神核心，实现从“街”到“街区”的转变。在此情况下，我们创新性地提出了“文化编织”更新理念，尝试着提出新的更新模式。即以外部形态织补、内部功能重构等更新策略助推传统商业街区由内而外新生，塑造融合商业、居住、文化、旅游功能为一体的复合型街区空间范式。

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02

老城区传统商业街区的新绎

文化编织语境下的多维度重生

2.1 什么是文化编织？

编织，原意是指使长条状物以—定的规律重复交织、掩压、排列，相互交错或钩连而组织起来形成有序排列，组合出需要的图案和形状的工艺。广义上的编织是指将线状或条状的材料，经过重复交叠的过程，形成一个平面或立体的技术^[2]。其本意中既蕴含了制作、构造与组合的动态行为特征，又暗含了完整性、联系性的整体外在形貌，最终赋予一定的功能。目前，编织艺术己经渗入到生活中的方方面面及各行各业，如建筑设计、室内设计、景观设计等，但却很少＂跨界＂到城市更新领域。而对于极富抽象意义的文化，文化复兴始终缺乏可操作性“抓手”，文化编织则为文化复兴找到了一条可行路径。

2.2 老街新绎，文化编织语境下的多维度重生

我们把“文化编织”运用到了空间规划领域，我们所理解的“文化编织”是指对当地文化元素的提取，并利用一定的编织方法，将其融入整个传统商业街区更新过程，打造具有在地文化属性的城市记忆IP。这里将地方文化运用于城市传统商业街区更新改造设计的编织方法主要有两种：一是显性编织，即空间形态的织补；二是隐性编织，即内部功能的重构。通过两大手段最终实现街区由内往外系统化的更新升级（图2）。

图2 文化编织语境下的城市传统商业街区更新模式示意

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03

老城区传统商业街区的更新实践（一）

成都点将台

3.1 点将台概况

研究范围共0.13k㎡，有商家300余户，居民2048户（13个院落，4100人）。点将台社区隶属成都市锦江区水井坊街道辖区，因昔日诸葛亮在此点兵点将而得名，一直沿用至今。点将台社区主要由点将台街、较场坝街、较场坝中街、较场坝东街四条大街组成，辖区内有大量老旧小区和美食商户，是成都著名的美食一条街。周边则被成都著名商业区太古里IFS片区、夜游锦江东门码头、金融街东大街围合， 被称为“成都华尔街” （图3）。

图3 成都点将台区位示意

3.2 现状问题总结

点将台社区主要存在三大问题。一是老旧院落与高端楼宇交织，涉及多元利益主体，诉求多元化，管理相对复杂；二是小商铺小餐馆多，业态偏低端，街面缺乏规范管理，原有文化底蕴缺失；三是流动人口多，居民们“归宿感”微少，租户业主融合不充分，主人翁意识薄弱（图4）。我们需要思考的是如何在旧与新、破与立中，通过“文化”触媒，构建自己的吸引磁极?

▼无处不在的市井气息（图片来自网络）

▼苍蝇馆子的必争之地（图片来自网络）

▼老旧院落与高端楼宇交织（图片来自网络）

图4 成都点将台现状

3.3 点将台社区的文化编织呈现

3.3.1显性编织——外部空间形态织补

（1）文化基底编织——文化符号提取与解构，融入空间肌理

手法一：文化符号植入慢行空间。我们提取了古代“官道”形制（规格、尺度、安全性、铺装等多方面）打造独具特色的街区慢行系统，不仅起到了路面指引功能，也有序串联了整个街区。同时，在重要节点利用象棋印章元素进行了铺装节点打造（图5）。

▼“官道”形制植入慢行系统串联整个街区

▼“官道”系统具有一定的指引性

▼提取象棋印章元素进行铺装节点打造

图5 文化符号植入慢行空间示意

手法二：新旧共生。点将台街区在提升改造中，按照老街区保护和修缮技术导则，严格把控施工工艺和材料做法，修旧如旧，选用素雅、稳重的材质进行空间打底，局部植入现代化景观材质和景观表达，新旧结合，呼应周边的新旧环境。以视觉对撞来产生对比性的空间体验（图6）。

▼现代金属材质的景观灯装置  

▼磨砂面不锈钢的社区logo  

图6 做旧空间中植入现代化景观材质和景观表达

手法三：“台”的空间氛围感营造。我们解构了点将台“台”的空间感觉、视觉元素，解构后进行了抽象化表现，融入现有实用空间和景观设计，增强街区“台”的空间氛围感（图7）。

▼休息设施“台”的抽象化表现

▼景观绿坛“台”的抽象化表现

图7 “台”的空间氛围感营造示意

手法四：“微绿地治理”。我们开展了“微绿地治理”，点将台片区在植绿增绿的同时，通过增设独具特色的趣味装置，增加了街区的休闲性、舒适性和宜人性（图8）。

▼“点将台”旋转球体矩阵墙吸引了不少市民（图片来自网络）

▼孩子们在旋转球体矩阵墙留下的“HAPPY NEW YEAR”字样（图片来自网络）

图8 “微绿地治理”成果示意

（2）交通重构：分时共享，打造具有活力的共享街道

点将台社区有8条比较窄的背街小巷，车行道和人行道都较为狭隘，街道两侧共有300余家餐饮商家。因此，点将台社区在上午11时30分至下午1时30分的这段就餐高峰期内，把较场坝中街设为机动车临时禁行路段，机动车则从旁边距离三百米相对宽敞的较场坝东街绕行。这样，通过分时共享，把不宽的人行道留给了商家，把机动车道让给了行人（图9）。

图9 交通重构打造共享街道

（3）商业空间重组：新增消费场景，线上线下融合发展

社区帮助和促进重点商户线上、线下融合发展。线上以在线零售、直播宣传为主，后期以街区为主体推出官方小程序，来访者可以同时逛线下点将台和线上点将台，打造成都数字化商街；而线下注意场景式消费，引进网红特色店、品牌店，新增消费场景，美化外立面及建立外摆管理制度。后期通过不断举行各类潮流活动，形成商业街区与消费客群之间的互动与黏性（图10）。

▼灶咖，成都咖啡店老板都会去喝的一家手冲咖啡店

▼池袋中古古着店，售卖限量的秀款包包和中古的项链

▼F² studio、三浮冰事等特色甜品店

图10 引进网红特色店、品牌店，新增消费场景（图片来自网络）

3.3.2隐性编织——内部空间功能重构

（1）文化场景拼贴——讲好点将台故事，打造三大IP体验场景

依托现有特色资源基础，用叙事手法创建三个不同的“市井”空间，讲好点将台故事，打造成三大IP体验场景，进而激活整个点将台街区（图11）。

图11 三大IP场景示意

场景一：美食生活体验场景(林荫下的江湖美食 )。点将台片区紧邻太古里商圈、东大街金融街区、夜游锦江文旅项目，有条件发展昼夜差异化需求的潮汐美食经济。白天经营三花坝坝茶、钟水饺、龙抄手、油茶、赖汤圆等成都名特小吃；晚上则以全兴老酒馆、烧烤、串串、火锅、 冷淡杯等时尚休闲餐饮为主，量身定制分时同区经营不同餐饮业态的复合运营模式。为游客提供美食生活体验街区（宜游），为从业者打造一个宜业的市场环境（图12）。

图12 美食生活体验场景效果图

场景二：市井文化体验场景（社区生活美学馆）。公共性是街区的细胞核，却也是城市社区最缺乏的。该场景定位于街区社会活动主要场所，结合社区文化中心建设，以点将台的历史文化为主线，对点将台三国文化、四川全兴洒坊等文化生活记忆元素进行符号提取，并把它们融入街区公共建筑空间，打造具有老成都特色的院落式公共空间。为观光游客提供一个深度体验成都人的生活方式、生活态度的公共交流空间（图13）。

图13 市井文化体验场景效果图

场景三：市井生活体验场景（林荫下的私房收藏）。以点将台街区现有网红私房菜馆、咖啡馆、小麻将馆为主，其他日杂生活店为辅，打造清新、宁静、安逸的慢生活街区，同时优化街区业态，展现社区和谐美丽形态，为本地居民创造一个宜居的生活环境（图14）。

图14 市井生活体验场景效果图

（2）社区营造——积极培育“院落微型NGO”， 多元利益主体共建共享

突出商居共治，打造参与式小区。积极培育发展院落微型NGO（非政府组织），面向当地居民、上班族和商家招募参与社区营造的志愿者，开展参与式项目活动来服务小区群众。点将台社区制定“一街一公约”，要求商家每周清洗一次门前街道。同时也有三四家商家一起雇了一个社区的大爷，专门负责负责及时清理路面白色垃圾，保持整洁。这个模式一方面解决卫生问题，另一方面解决一些社区的困难户就业问题。

“微田园”催生的社区归属感。较场坝东苑开辟了一片200多平方米的“城市农耕地”，是小区居民利用废旧的自行车车库楼顶搭建的微田园。“丝瓜、青菜、豆角……这些是居民认领的菜园。” 院落每季度召开花果分享会、冬季农耕讲座等，并把蔬果赠送给院落里的孤寡老人。经常有当地居民、上班族和周边的商家组建的志愿者集结于此，整理菜园。

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04

老城区传统商业街区的更新实践（二）

恩阳义阳二街

4.1 义阳二街概况

恩阳生长于“五马来朝，四水环绕”的生态本底之上，孕育了丰厚的米仓文化、码头文化、登科文化，具有较强的包容性文化特征。坐拥国家级历史文化名镇恩阳古镇,是世界“双遗产”名录“米仓道” 的重要节点,也是北上东进出川的核心门户。我们分片区为恩阳进行了整个城市更新，本次的更新对象义阳二街位于恩阳老城，是自发性地汇聚本地美食，深得本地居民喜爱的一条城市美食商业街（图15）。项目以义阳二街为中心，南侧拓展周边老旧小区，针对4.7公顷的用地完成了系统性规划工作（图16），包括项目业态规划、建筑外立面设计、标识设计及景观街道提升设计等。市政府希望通过义阳二街美食街的更新改造，可以更好地传达城市精神内核，最终形成一种可识别的IP，打造一个城市美食名片。

图15 义阳二街现状鸟瞰图

图16 义阳二街规划范围

4.2 现状问题总结

义阳二街自下而上生长变化，经过百年发展，整体的街巷体系与空间尺度延续下来，无论是交通活跃度还是业态成熟度（美食）都十分可观，主街道通过如毛细血管般丰富的小街巷链接后方住宅区，是典型的上居下商、前店后宅的商住混合空间形态。但是现状街道两侧占位停车现象严重，大量占据路权，遮挡商铺的同时还削减了街道通行空间（图17）；内部公共空间匮乏，街区配套设施滞后，只有街道没有生活，不能满足商业街区发展和社区服务的需求（图18）；缺乏人文场景元素，义阳二街与登科山多通道相连，但缺少文化关联性。如何焕活城市商业、服务社区、营造具有文化底蕴的街道空间，是我们此次设计的要点。

图17 两侧占位停车现象严重

图18 公众缺乏聚集场所

4.3 恩阳义阳二街的文化编织呈现

我们依托业已成熟的美食业态集群，秉承文化编织的更新理念，以形态织补（显性编织）、功能重构（隐形编织）更新策略融合米仓人文元素与登科祈福文化，提升街道主题人文景观，引导美食商户进行主题文化包装，呈现米仓第一古镇的美食文化——“香香GAI”。同时，通过街道功能重构、多元文化场景拼贴、社区营造、街景重构等设计手法，促使多种城市和社区功能在同一个有机体内重新组合。

4.3.1 显性编织——外部空间形态织补

作为美食街区，其空间结构必须满足市井文化背景下多种交通可达性的要求，因此我们提取了原有空间形态和尺度，延伸新的毛细血管街巷和增设新的激活原点，整体构建米仓老味道步行街“四段多节点”空间结构（图19），通过空间结构触发空间形态织补与功能重构，使得其空间的商业适用性得到了传承和提升，让这片区域被充分激活。

图19 “四段多节点”空间结构图

（1）文化基底编织——编织艺术基底

方案设计以恩阳非物质文化遗产——传统竹编技艺为概念来源，提取其形态元素，通过设计语言的提炼和简化演变成人文设计的平面符号，以相互编制的线性条带为铺装元素（图20），以编织为艺术基底，将璀璨的米仓美食文化场景与登科祈福文化场景编织在街道空间里，打造竹编里的老米仓文化场景（图21）。

图20 铺装线性推演过程 

图21 文化场景编织在街道空间示意图

（2）交通重构——打通流量路径

有居住和商业的地方不得不考虑步行的活动区域，我们将传统的交通通道转变成商业步行空间,重组交通结构，满足美食业态集群的步行需求和停车需求。改造过程中对街区内部的交通流线进行了重新的梳理和组织，共设置停车位70余个，将街区南段滨水路段规划为车辆限速路段，街区中段打造成步行街区，完全步行化，步行街区两端规划停车空间，满足市井文化背景下多种交通可达性的需求。同时，全路段预留足够消防车通行空间（图22）。

图22 交通重构示意图

（3）商业空间重组——制造体验场景

首先，针对“经营空间”——商户店铺，我们提取了米仓文化元素，引导街区美食商户进行主题文化包装，内部植入新的情景体验式业态，兼具餐饮购物、休闲娱乐、文化商展、社交集市等活动为一体；其次，增加“非经营空间”——商业外摆，赋予外摆多样的表达形式，通过点状（户外集市推车）、线性（外摆平台）、块体（玻璃盒子构筑物）的商业外摆形式（图23），增加了场地的围合感和商业氛围，也让整个空间变得更加立体化和趣味化。商户店铺和外摆空间的重组，将传统街道空间变成商业外部延展空间与人文社交公共空间，从室内到室外，商铺变成了街道的延伸，街道变成商铺的外摆，模糊了商铺与街道的边界，建立了街区与商户的良性互动。

图23 块体商业外摆（玻璃房子）效果图

4.3.2 隐性编织——内部空间功能重构

（1）多元文化场景拼贴——历史相同坐标位置的场景重现

多元文化场景是老街区可持续发展的内在动力，传统商业街区更新需要营造多元的文化场景，动态地呈现过去、现在、未来，新旧共生。为再现米仓文化与登科文化，设计把恩阳原有的人文元素如米仓文化、登科文化等融入到现代社会的语境下，在历史相同的坐标位置，通过登科虹桥、巴人流光集市、时光记忆运动文化景墙、时光盒子售卖装置、魁星广场等多节点的文化场景塑造与拼贴，与历史景象产生微妙的重叠。通过多个节点触媒整个街区，使共享的社区空间与热闹的商业氛围、人文旅行的体验与自然景致的享受都能兼收并蓄（图24）。

图24 多元文化场景拼贴的平面呈现

（2）社区营造——共享交融空间的街景重构

针对南段滨水路段两侧的老旧小区，我们思考如何在商业空间中重新展现一种共同生活——既根植于自己的本土文化体验，又能够汇聚社区的力量持续更新。这里我们主要运用街景重构的设计手法重组了街区的公共空间与社区空间，构筑内外交融的开放型商业街区，实现邻里复兴。

首先，我们采用了最简单直接的做法，即模糊红线，对街道中的“围墙+大门”进行重新设计，打破街道与后方居住小区的界限，形成开放共融的街道界面。方案中学校的围墙拆除重建成通透的景观花墙，减少隔离感；高层小区大门和围墙进行了景观化设计，与街景融为一体，成为街景的一部分；周边的低矮平房我们拆除了围墙并织补了新的毛细血管街巷，密切他们与街道的联系。

同时，在纵横的街巷和密集的肌理之中，植入了不同大小尺度的公共开放空间（如大尺度滨河广场和登科广场、中尺度魁星广场、小尺度口袋公园）（图25），如同针灸一般，在维护原有的场地形态和文化元素下，对空间进行不同程度的点状激活，为人们提供更多大小合宜、功能多样的共享场所。其核心思想在于：社区营造激活高频率的社区活动，而社区活动带来更多的社群互动，这种居住者、游客与商户共同享用的场景会复兴整个街区。

▼大尺度公共空间：登科广场效果图

▼中尺度公共空间：登科广场效果图

▼小尺度公共空间：米仓绿地口袋公园效果图

图25 不同尺度的共享空间

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05

老城区传统商业街区的创新运营

“1+N”模式保持街区生命力

城市更新的驱动力是社会资本而不是土地资本^[3]，传统商业街区更新的可持续驱动力在于运营管理与社区治理，而这种可持续驱动力离不开社会资本的支撑。政府在义阳二街更新项目中引入了易兰（ECOLAND）城市更新营造商。易兰是一个以规划为引领的 “规划+”跨界合作综合服务平台，主张规划引领城市更新，积极致力于规划与其他相关领域的跨界发展。其优势在于以共生体模式和IP思维做城市更新，依托“1+N”模式（图26），链接各个领域，提供全过程技术服务，共同推进城市更新，保证了更新的落地运营。

图26 易兰（ECOLAND）“1+N”模式

ECOLAND受到地方政府委托，其平台作用链接了多个相关领域，强调以市场为导向的方法为街区居民和商户提供专业化、模块化的精细服务（融资、物业等），并通过合理定价收费获得一定的投资回报，最终构建“G-E”双重引擎模式（图27），该模式在政企的合作互动下吸引了多元主体参与，整合了社会资本，持续为传统商业街区更新提供内在动力。

图27 “G-E”双重引擎模式示意

晓岗观点：在城市更新的大背景下，如何赋予老城老街新的城市面貌，新的生命力是我们面临的全新命题和挑战。我们以城市传统商业街区为研究对象，提出“文化编织”的更新理念，通过显性编织实现形态织补，通过隐性编织实现功能重构，由内而外强化传统商业街区“多元文化”“功能复合”“多群体共享”的空间特质，老街新绎，进而实现整个街区复兴。同时，引入易兰（ECOLAND）城市更新营造商，与政府共同构建了“G-E”双重引擎模式，以规划为引领，链接各个领域，进一步保证更新的落地运营。

参考文献：

[1]蔡辉,段希莹.我国传统商业街区的形态演进[J].城市问题,2010(08):42-47.

[2]屈明娇. 编织艺术形态语言在室内空间设计中的转化与应用研究[D].西南交通大学,2016.

[3]Tiyan Shen, Xinyi Yao , Fenghua Wen (2021). The Urban Regeneration Engine Model: Ananalytical framework and case study of the renewal of old communities, Land UsePolicy 108(6), https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105571.

图片来源：部分图片为项目规划图纸。部分图片源于互联网，如有侵权请联系删除。