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土地信息收集
1、目标土地现状、地质条件、是否有影响开发的因素（如地下埋藏物等）、具体位置、周边配套情况（商业、教育、医疗、公园、交通等）、人口分布
2、规划设计条件（限制性条件、能否土地变性）
3、目标区域未来规划
土地初判
1、土地出让方式，能否调整
2、土地款，能否调整
3、建安成本、政府收费项目和具体情况，进行粗略的成本测算
4、当地的产业发展情况，产业政策趋势
5、当地的类似地产市场状况，初步确定产品形式、开发周期的安排
土地深判
1、项目背景深度调研 — 地方开发角度、城市产业发展方向、相关产业背景支持、产业拿地条件模拟
2、概念策划、规划定位
3、拿地模式分析 — 拿地条件假定、模式优劣评估、模型分析
4、开发经营测算 — 初步成本测算、利润率分析、土地市场及产品市场的敏感性分析、项目静态投资利润测算、项目投资规划
5、开发周期及现金流计划
6、确定项目方案
7、形成《可行性研究报告》
项目规划及策划
确定以下事项：
1、公建部分拟选业态种类、所选业态数量
2、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
3、项目发展报告
4、经济测算
指标确认
1、成本指标
//招商费用— 招商部与营销策划部讨论确定
//配套设施种类、数量 — 产业运营部结合不同业态经营客户需求讨论确定
//前期、工程费用 — 工程部、研发部、财务部讨论确定
2、物业自持比例
3、项目考核指标
//招商部结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系
//工程部制定严谨的工期指标
前期设计
1、明确产品设计思路
2、明确设计院选择标准
3、制定设计节点计划
方案设计
1、选择方案与设计院、确定合同
2、制定规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准及规划指标、环境指标的初定；
3、结合成本测算确定规划方案；
4、细化初步测算的成本指标、结合市场调整售价、确保预期利润率；
5、彩色总平面图（含经济指标）送规划预审；
6、修建性详规成果；
7、详细性规划方案报建及确定；
8、建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定；
9、各部门共同商讨成本指标、逐步深化；
10、彩色立面效果图送规划预审及审批；
11、建筑方案报建图；
12、景观概念方案设计及确定。
寻找资金
1、制作项目前期投资方案
— 各项财务数据（项目区域的宏微观市场研究分析、项目盈利能力、投资回报周期等）、项目的主要投资方式；
2、寻找合作伙伴、明确合作方式
3、与合作伙伴签订战略合作协议
4、合作实施
— 注册成立合作主体、办理相关手续
投标、摘牌
1、投方案标 — 进一步确定项目方案；
2、投经济标 — 确定土地上限；
3、拍卖 — 竞争对手分析、确定土地上限、价格分界、制定拍卖战术；
4、挂牌 — 制定挂牌战术。
勾地模式的拿地到开工周期是三大拿地模式（招拍挂、收并购、勾地）中最短的一个
因为勾地模式在获取地块之前，已提前与政府充分沟通项目方案、进度与功能，摘地时设计方案已完成，可立即进入报批报建环节，加快办证速度。
标准工期为2个月开工，5个月开盘，有些勾地的项目甚至拿地即开工
节点流程：营销定位 — 概念方案 — 规划专家评审 — 初步方案 — 拿地 — 深化方案、施工图外审 — 施工证 — 首开区开工 — 预售证 — 开盘
相比，招拍挂模式最为复杂。土地信息公布至摘牌需30-35天，摘地之后，先进入设计环节，继而才是报批报建环节。
节点流程：拿地 — 营销定位 — 概念方案 — 规划专家评审 — 初步方案 — 深化方案、施工图外审 — 施工证 — 首开区开工 — 预售证 — 开盘
签订土地出让合同
1、确定项目用地图、桩点坐标、用地条件；
2、缴纳土地出让金、契税、交易费等
办理用地规划许可证
土地确权
提供以下材料：
1、企业投资项目备案 — 办理《地产开发资质预审表》、委托工程咨询资格机构编制《申请报告》、向项目备案机关提交《申请报告》等；
2、《建设用地规划许可证》；
3、《原地上物土地证登报声明》（原土地证作废）；
4、缴纳土地补偿费（如有）；
5、《土地出让合同》；
6、核定用地图、相关图、规划地界坐标图；
7、《土地交费证明》；
8、提供现状地形图；
9、项目详规。
办理土地证
提供以下材料：
1、土地出让合同；
2、交费证明；
3、建设用地规划许可证；
4、地籍图；
5、土地登记申请书；
6、土地确权来源证明文件；
7、申请人主体资格证明、法人代表证明等。
办理建设工程规划许可证
施工图设计
1、选择与确定施工图设计院；
2、制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准、建筑、景观限额指标）
3、结构方案及设备选型研讨及确定；
4、地质勘察并形成《地质勘察报告》；
5、施工图成果；
6、综合管网设计（开发部提供各专业局设计条件）；
7、景观扩初及施工图设计；
8、景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化。
开工准备
1、移苗；
2、临水、临电；
3、场地平整；
4、施工组织方案；
5、招投标、签订合同；
6、土建施工单位的公开招标及合同备案；
7、施工图会审；
8、设计交底；
9、质量监督手续办理；
10、环卫、环保等相关手续。
办理施工许可证
关于工期
合理的工期，是公司内部的标准化工作项，叠加地域差异化工作项，以及特殊增加工期项，所得出来的最终成果
工期主要涉及四条线 — 设计线、工程线、报建线（不确定性最高）、招采线
主要目的：将工程建造速度控制在合理范围内，防止一线过度抢工，或者窝工怠工。
//当工期压缩量大于定额工期的25%，或有可能造成工程赶工费、措施费大量上涨时，项目公司应组织集团相关职能部门召开专题会审议
//当工期延误，可以亮红灯的方式进行节点预警。延误超过一定期限，启动相应的处罚及补救措施，确保延误节点尽快完成。
提交报规方案文本 — 技术审查会 — 专家评审会 — 取得规划意见复函 — 取得初设批复 — 取得施工图审查批准书 — 施工图审查备案 — 取得工程规划许可证 —招投标备案 — 取得工程施工许可证
开工
1、施工放线；
2、规划验线；
3、桩基础施工、土方及基坑支护 — 受地质影响，工期难以统一（一般设置为30-120天）；
4、基础结构施工— 依别墅、多层、小高层、高层、超高层及各地工期限制而不同，约30-55天
5、地下室结构施工（至出正负零）— 依别墅、多层、小高层、高层、超高层及各地工期限制而不同，约20天/层
销售准备（与开工建设基本同步）
硬件施工方面：
确定方案设计单位 — 完成销售中心方案 — 完成方案设计 — 完成施工图设计、确定销售中心主体施工单位、确定示范区景观设计单位 — 完成销售中心主体施工、完成示范区景观方案及施工图设计 — 完成完成销售中心内装及沙盘模型布置、确定示范区景观施工单位、确定销售中心内装施工单位与内装设计单位 — 完成示范区景观打造、完成销售中心家具饰品布置及保洁 — 销售中心亮相
软件完善方面：
1、亮相前准备— 产业招商方案确定、确认认购书、签订产业招商运营委托协议（若需委托招商）
2、项目亮相；
3、项目开盘前准备；
4、项目开盘/品牌发布会（园区启航活动）
成立企业服务中心
1、完成工商注册（对入驻企业提供工商、税务、知识产权、园区运营管理等系列服务）
2、销售物业网上备案，需先完成入园手续审批和工商注册
工程建设
1、地上结构施工（结构封顶）
2、主体结构封顶至外装饰工程完工，外架落完
3、毛坯房落完外架至完成交付
竣工入驻
1、室内空气检测；
2、规划验收；
3、物业验房；
4、办理入住；
5、售后维修
重要客户入园签约仪式
售后移交
1、施工资料整理及移交；
2、整体移交物业
3、产权证办理
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