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出品：信贷风险管理
作者：刘春雷
前言：对不同授信业务/产品实施尽职调查前，应首先依据产品的特点及主要风险点等，拟定相应的核查要点，找准问题、有的放矢，靶向明确、精准发力。
经营性物业贷款是指“向借款人发放的以借款人自身拥有的经营性物业作为抵押，以租金收入作为主要还款来源的贷款”，故贷前调查应重点从物业权属、物业租金收入情况（出租率、租期、租金水平、租金支付方式等）、（影响物业经营情况、价值波动及变现能力的）物业所处位置及周边环境、配套设施等三个方面进行调查核实。
一、业务基本情况介绍（业务背景、产品方案）
北京A商贸有限公司（以下简称“A商贸公司”）早期通过出让方式取得位于北京市海淀区的某地块，开发建设了甲购物中心，建成后自持，主营业务为前述购物中心的运营管理。拟在C银行申请办理经营性物业贷款8000万元，期限10年，用于归还他行借款及日常经营周转，以自持物业提供抵押担保。
二、尽职调查要点及分析
针对经营性物业贷款的产品特点及主要风险点，尽职调查人员拟定从物业权属、第一还款来源情况（包括但不限于物业出租率、租金水平、租金收入稳定性）、物业所处位置及周边环境、配套设施等三个方面重点开展调查核实。
（一）物业权属。
主要通过查看A商贸公司是否持有合法、有效房产证的方式调查核实其对该物业权属情况。当然，若欲进行更严谨的核实，鉴于该物业为A商贸公司购置土地自建，可通过调阅土地出让合同、土地出让金缴纳凭证、项目核准批复、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、建设施工总包合同、竣工验收相关资料、产权证书等全套资料原件的方式，对其产权情况进行完整、充分的核查。
本案例中，经现场查看房产证原件，A商贸公司拥有甲购物中心合法、有效产权。
（二）第一还款来源情况。
为核实其物业出租率、租金水平、租金支付方式及租金收入情况，尽职调查人员现场请企业配合提供了内部租赁台账、主要承租人租赁合同、水电缴费凭证、主要收租银行账户流水、审计报告及纳税申报数据等资料，具体情况如下：
1、内部租赁台账。据介绍，A商贸公司持有物业出租率基本长期可达100%，据企业提供租赁台账显示，A商贸公司2018年全年租金合计约6715.9万元。
2、租赁合同。尽职调查人员提出查看主要租赁合同（前十大承租人或合同租金合计不低于总租金收入的80%）原件，企业方面予以配合。
企业提供的主要承租人租赁合同原件显示，租金单价多在3元/平*天，租期多在10-20年。尽职调查人员据此统计出A商贸公司2017及2018年前十大租户应缴租金分别为5767.5万元、5778.675万元，具体明细如下：
A商贸公司2017、2018年前十大租户租金明细表 单位：万元
序号
承租方
2017年租金
2018年租金
1
北京**大酒店
1673（约）
1673（约）
2
北京**云商销售有限公司
1074
1074
3
北京**玩具有限公司
675
675
4
北京**商业管理有限公司
514.5
540.225
5
**电器零售有限公司
430
430
6
上海**商贸有限公司
377
345
7
**贸易有限公司
349
366.45
8
北京**化妆品有限公司
278
278
9
北京**体育用品有限公司
232
232
10
北京**经贸有限公司
165
165
合计
5767.5
5778.675
3、水电费缴费凭证。企业配合提供了电费缴费凭证，故现场主要查看并分析了用电情况。尽职调查人员现场随机抽取了2017年3月及2018年1、2、5、9、11月总电费情况，分别如下：213.11万元、197.12万元、189.31万元、194.37万元、219.31万元、195.36万元。
据此分析，申请人整体出租率相对较稳定。
4、收租银行账户流水明细。企业财务人员现场配合提供了A商贸公司主要收租银行账户2018年10-12月交易流水明细（据解释，该银行网银只可打印近3个月）。尽职调查人员剔除A商贸公司不同银行/账户之间转款等无效数据后，统计出其2018年四季度合计资金流入约1632.5万元，交易对手基本主要为前述前十大租赁客户。若不考虑租金收取波动情况（出租率波动、租金调整等），据此年化租金收入约6530万元。
5、审计报告及纳税申报数据。鉴于A商贸公司主营为该物业的出租运营，故尽职调查人员现场从财务数据方面着手，通过查看经审计的财务报表及纳税申报数据，对其租金收入情况进一步进行了核实。
核实情况如下：1）据企业提供的2018年审计报告原件显示，其2018年营收约6607.7万元，净利润456万元；2）现场登陆国税网站查看其2018年增值税纳税申报表，显示其2018年全年应征税销售额约6607.7万元。
通过现场查看上述资料原件，并进行分析、交叉验证，可基本判断A商贸公司持有物业出租经营情况良好，租金收入稳中有涨。
此外，尽职调查人员现场仔细查看了租赁合同承租人相关权利条款，未发现存在明显损害或抵触银行贷款利益的条款（如承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对商业银行抵押权的限制和影响）。
（三）物业地理位置、周边环境及配套情况。
尽职调查人员前往购物中心现场进行了实地查看。购物中心位于海淀区，周围交通便捷程度较好，公共配套设施完善度较高。购物中心内停车位较充足，停车较方便，内部管理较规范，购物中心客流较多，商业氛围较浓厚。现场目测，购物中心内未发现未租出商铺，出租率与A商贸公司财务人员介绍情况及提供资料情况基本吻合。
三、案例整体点评
本案例中申请办理的授信产品为经营性物业贷款，有别于传统短期流贷等产品，因此，应重点从物业权属、第一还款来源情况、物业位置及周边环境、配套设施等三个方面开展实地调查核实。尽职调查人员在实际尽调中从上述三点重点展开，通过查阅各类资料、现场及非现场的交叉验证、分析，较好的完成了授信业务贷前环节的调查核实。
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