第三人与债权人约定以房抵债,抵债协议是否有效?上海房产律师张浩律师咨询电话15800797508
第三人与债权人约定以房抵债,但未及时办理过户,后房屋价值飞涨,抵债协议是否有效?是否仍应以原约定价款抵债?
法院认为,本案协议属于“新债清偿”,亦称间接给付或新债抵旧或为清偿之给付,是指债权人与债务人协商一致,由债务人负担新的债务以履行原有的债务,在新债务未履行之前,旧债务并不消灭,当新债务履行后,旧债务同时消灭。协议有效。
并应按照原约定价格抵偿债务,房屋升值利益由债权人享有。
值得注意的是,新债清偿在我国无任何相应法律规定,法院是根据新债清偿这一理论进行审理判决的。
以房抵债后翻悔 责任如何担?
——运用“新债清偿”理论妥善处理争议案件
2008.09.24 B07版:法治特刊 稿件来源:上海法治报
案情追溯
A 抵债房屋价值翻一番
2000年3月6日,北京第一机床厂与上海西埃西国际贸易有限公司签订一份 《偿还欠款协议》,林某作为公司的法定代表人在该协议上签字。
协议约定:西埃西公司结欠北京第一机床厂货款147万余元,机床厂同意西埃西公司用林某所有的地处上海的两套房屋计99万余元,偿还部分欠款;自协议签订之日起,上述房产的产权、使用权和支配权即转为北京第一机床厂所有,双方应在上述房产交付后,配合办理产权转移手续等。此后,房屋因其他原因被法院限制转让过户,双方一直未能办理过户手续。
2003年7月,这两套房屋被允许转让,但价格已随上海整体房价的变动而上涨至200万元左右。林某因此未按约履行房屋过户。于是,北京第一机床厂起诉至法院,要求林某将两套房屋过户,并支付房屋过户的相关费税等。法院一审支持了北京第一机床厂过户房屋的诉讼请求,对其要求林某支付房屋过户费税的诉讼请求则不予支持。
判决后,林某向市二中院提起了上诉。
B 协议性质成断案关键
林某始终认为,当初签订的这份协议应该被认定为无效。理由包括:系争房屋为法院查封房屋,不得擅自处分; 《偿还欠款协议》是两个法人之间签订的,他只是代表公司在协议上签字,并不代表个人,对用自己的房屋冲抵公司的债务并不知情。
同时林某的妻子也提出,协议所涉房屋是林某婚后购买的,因此属于夫妻共同财产,林某擅自拿去抵债是无效的。
“本案纠纷发生在上海新一轮房地产价格上涨前后。涉案房屋在签订协议时价值仅为99万余元,而在2003年却上涨至200万元左右,对双方当事人的利益产生了重大影响。如果支持机床厂的诉请,意味着其原有债权发生了大幅增值,看似有不当得利之嫌。但如果驳回机床厂的诉请,则意味着林某对以私有房产冲抵公司债务的意思表示可以不负任何责任。”
这份协议的法律性质和效力应如何认定,给承办法官周庆余出了一道难题。
“一种意见认为,本案合同性质属债务承担。因为林某首先是自然人,然后才是西埃西公司的法定代表人。林某在 《协议》上签字,表明他作为自然人有承担西埃西公司债务的意思表示,且这种意思表示并不违反《公司法》的有关规定,也没有侵害第三人或社会的公共利益,所以,应当认定他是本案合同的当事人,与西埃西公司一起就合同的履行承担民事责任。林某应将涉案房屋过户给北京第一机床厂,房屋的增值部分是机床厂应得的。”
但是另外一种意见认为, “本案合同性质属代物清偿。西埃西公司用林某的房产冲抵北京第一机床厂的债务,是典型的以物抵债协议。机床厂对西埃西公司的99万余元的债权,自合同签订之日起已物化为林某的两处房屋。但由于合同双方是机床厂和西埃西公司,林某的签字只能代表西埃西公司,且林某也不是合同的当事人,所以在林某不愿意履行该以物抵债协议的情况下,北京第一机床厂只能对西埃西公司主张99万余元的债权,而林某本人不应承担本案的合同责任。”
C 缜密分析维持原判决
经过缜密分析,周庆余法官提出第三种意见。
“我认为本案合同的性质属新债清偿。北京第一机床厂对西埃西公司享有的147万余元的债务是旧债。之后,林某作为西埃西公司法定代表人在协议上签字,并愿意用自己房产抵债,说明林某此时的身份已出现混同。他既代表西埃西公司,又代表其个人,所以上述协议可以认为是三方协议。协议签订后,在林某和机床厂之间成立一种新债,债的履行标的是系争的两套房屋。林某负有向机床厂履行新债的义务,新债不履行,旧债不消灭。至于涉案房屋价值的增减不影响本案合同性质的认定,房屋价值的增减风险均应由机床厂承担,这样才符合公平合理原则。”
至于林某妻子提出房屋是共同财产,法院认为:购房合同、支付房款凭证及房地产登记册的记载均显示林某为房屋的完全权利人,其妻也没有在合理期限内提出异议,因此她以协议签订时未经其同意侵犯其权益为由,认为协议无效的观点也不能成立。
市第二中级人民法院最终作出了 “驳回上诉,维持原判”的判决。
法官阐述
新债清偿在司法实践中的认定与处理
张新 周庆余
审理中有观点认为,本案合同性质属债务承担,林某在协议上签字,既代表西埃西公司,又代表其本人,故林某系本案合同的当事人,应依约定承担合同责任;也有观点认为,本案合同性质属代物清偿,林某仅代表西埃西公司与北京第一机床厂签订协议,非本案合同的当事人,依法不应承担合同责任。
笔者认为,本案合同的性质属新债清偿,林某是本案合同的当事人,应依约向北京第一机床厂办理系争房屋过户手续。
理由是:债务承担的本质是合同的债务人发生变更,或由一人变为数人,或由新债务人代替原债务人,而债的本身不发生变化。代物清偿的本质是一个要物行为,债务人除了必须和债权人达成以他种给付代替原有给付的合意之外,还必须现实地履行债务,且这种履行为债权人所实际受领。
本案中,北京第一机床厂与西埃西公司的原有债务为金钱给付之债,而现在变为交付房产之债,债的本质内容已发生了明显变更,故不成立债务承担。当事人双方已就他种给付代替原有给付达成了合意,但双方并未实际履行,故合同的性质亦不属于代物清偿。
所谓新债清偿,亦称间接给付或新债抵旧或为清偿之给付,是指债权人与债务人协商一致,由债务人负担新的债务以履行原有的债务,在新债务未履行之前,旧债务并不消灭,当新债务履行后,旧债务同时消灭。
笔者认为,成立新债清偿必须具备以下法律要件:
(1)须有原债务存在。新债清偿系以清偿旧债务为目的而负担新债务。
(2)须债权人与债务人协商一致。新债清偿系合同行为,须由债权人与债务人订立契约,始能成立。如第三人与债权人订立新债清偿合同,自愿承担原债务人的债务,在新债务与旧债务内容同一时,成立债务转移;新债务与旧债务异其要素时,成立新债清偿。
(3)新债务与旧债务之内容必须异其要素。新债务之给付内容、种类必须合法确定而且可能履行,且给付之要素必须与原债务不同。司法实践中最为典型的就是债权人与债务人协商以物品或劳务抵还金钱债务。由此看来,新债清偿的本质特征是在新债务履行以前,新旧债务并存。
本案中,从表面上看是北京第一机床厂与西埃西公司签订 《偿还欠款协议》,林某并非合同当事人,但林某在协议上签字,不仅代表西埃西公司同意上述还债协议,同时也代表了其本人愿意用自己所有的房屋部分抵偿北京第一机床厂的债权,原审及二审据此认定本案合同系三方协议并无不妥。
从本案合同的性质来看,本案北京第一机床厂与西埃西公司之间原有的债权债务关系是金钱给付之债,林某作为第三人与机床厂达成用其私有的房屋抵偿西埃西公司原有部分债务的合同,构成一种新债,且这两种债务的内容已发生了明显变化。从机床厂与西埃西公司签订的偿还欠款协议内容来看,双方均没有消灭原有债权债务关系的意思表示,此时新旧债务并存,故本案合同的性质符合新债清偿的法律特征,构成新债清偿。林某将系争房屋过户给北京第一机床厂后,西埃西公司原有的99万余元的债务才归于消灭,否则该部分债务不消灭。
至于涉案房屋的价值增值部分,理应由北京第一机床厂享有,这是正常的市场交易风险。因为如果房屋价值减少,这一风险也同样是由北京第一机床厂承担。
案件背景
本案涉及原、被告达成的“以房抵债协议”的性质。一般以房抵债协议无抵押的意思表述,也不进行抵押登记,所以不应认定为抵押。当这类协议因故未及时履行而房价却大幅上扬时,债权人是否有权按协议主张对房屋的所有权,还是只能主张将该房屋折价或拍卖、变卖实现其债权及利息损失,都是实践中的疑难问题。
市第二中级人民法院审理本案时认为, “以房抵债协议”属于民法理论中的 “新债清偿”。本案的处理对于在 “以物抵债”的商事交易中抵债物价格波动较大的情况下,价格风险、收益如何正确分配以有利于守信一方具有指导意义。根据本案撰写的案例分析 《本案以房抵债协议构成新债清偿》也在 《人民法院报》“案例指导”专栏发表。
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