年报快评 | 华润快评：商业护城河强、深、宽

“ 3月31日下午，华润置地举办2021年全年业绩发布会。总裁李欣再次强调了在商业方面的期许：“把商业这条护城河希望能够进一步筑强、筑深、加宽，形成绝对的品牌的影响力和行业地位。”

回顾2021年，华润置地投资物业表现十分亮眼：购物中心方面，目前已开业万象系购物中心达54座，储备项目61座；全年零售额达1072亿元，同比增长45.3%；租金收入139亿元，同比增长38.1%，整体出租率为97%。2021年的回报率（EBITDA/Cost）高达11.0%。商业护城河呈现“多项指标强、城市布局深、资金来源宽”特点。”

零售商业地产业务研究

强：多项财务指标大增，回报水平创新高

2021年，华润置地以购物中心为核心的经常性收入强劲增长，其中经营性不动产业务收益按年大幅增长36.3%至人民币174亿元。其中购物中心租金收入占比高达80%；另外，2021年租金收入首次实现全额覆盖利息及股息支出。

图：2018-2021年华润置地租金覆盖股息及利息倍数

数据来源：华润置地官网

回报水平创新高：全年购物中心租金收入人民币139亿元，按年增长38%，同店增速33%；毛利率提升2.2个百分点至74.1%；营业成本及两费占比合计下降7.5个百分点，经营利润率（含在建项目）提升7.5个百分点至55.4%，EBITDA成本回报率按年提升2.2个百分点至11%，EBITDA公允值回报率亦提升至6.3%。

购物中心经营业绩良好，租金提升空间大：2021年，购物中心零售额达人民币1072亿元，按年增长45%，首次突破千亿元大关，同店增速亦达到40%；新开业购物中心出租率接近100%，带动整体出租率提高2.3个百分点至97%；月均坪效提升24%至人民币2536元。因零售额增速高于租金涨幅，且部分项目服务、娱乐业态占比面积较大，从业态租售比盈亏区间规律看，文化娱乐生活服务等大面积业态的租售比承受能力较低，维持在13%相对低位，因此也为后期业态调改提升租金，预留了较大的空间。

2017-2021年华润置地购物中心租金收入及同店增速（十亿、%）

数据来源：华润置地官网