来源:房地产经理人联盟 ID:dichan360 推荐
为什么在高容积率下建别墅？
在高容积率地块条件下，价值更高的低密产品能够帮助地块实现更高的价值和利润！
容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高
容积率与产品对应的案例：
①“禁墅令”
国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录〉和〈禁止用地项目目录〉的通知》（下简称《通知》），明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。
新住宅用地政策的出台和地块利用价值的不断追逐，使得当前的市场不得不探寻一条高容积率下打造低密产品的新的出路
“禁墅令”的强压迫使原有的别墅产品形式，不得不开始寻求一条高容积率的出路
②价值因素
在高容积率地块条件下，价值更高的低密产品能够帮助地块实现更高的价值和利润
低密 高容积率=高单价x高产量=地块利润提升
利润驱使下，高容积率和低密产品的搭配越来越具有必要性
从独栋到洋房，低密产品的容积率提升都具有不同程度的空间，这是提高土地利用和经济价值的直接方式
不同的产品在各自传统认知的容积率范围能能够需求一定的突破，实现土地的最大利用
关键点：
在地块容积率提升以后，产品的品质及舒适度必须能够得到保证，尽量减小客户对容积率提升的感知度。
鱼和熊掌不能兼得，那么如何做到既能提高容积率，又保证产品的品质呢？这就需要借助一定的操作手法才能得以实现
低密产品中以独栋别墅为最，也是容积率提升的重点研究对象，通过大量已呈现的案例我们发现，要想将独栋的容积率有效提升，离不开以下两种做法：
合院具有快速的复制性——以七合院为例
①由7个类独立的Townhouse围合连接而成。
②一个单元包括：7户（建筑面积约2780m2）。
①合院·模块化风格可变
更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。（以七合院为例）
②合院·模块化进度更快
模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度
③合院·组合更多样化
独栋别墅作为容积率最低的产品形式，往往具有较大的容积率提升空间，但必须注重其打造的方式
它们是如何将独栋的容积率做到这个水平的？
万科深蓝·案例1
万科深蓝（容积率0.54）——合院式的独栋别墅，四栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产生的促狭感大大降低
独栋案例2·纳帕尔湾
纳帕尔湾（容积率0.7）——合院式的独栋别墅，四栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产生的促狭感大大降低
每四栋围合成一个小合院，形成一个小型的组合空间；合院组合按“联排式”整齐排布，非常便于整体规划和布局；
每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公共的户外元素，大幅增加了公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住感的情况下，有效地提高了土地利用率。
独栋案例3·颐和原著
颐和源著（容积率0.74）——采用近距离独栋布局方式，将车行动线完全移入地下，大大提高了小区内的土地有效使用
①占地147亩，建面13.2万平米，40%绿化率，共有91栋中式园林独栋别墅，整体呈“联排式”布局，更利于整体规划，减小大量道路占地；
②摒弃了传统别墅小区汽车地上入户的方式，改为全地下式，每户拥有单独的2个私家车位，直接连通进入地下室一层，大大节约了地下车行通道所占据的大量地面空间；
颐和源著——完全实现人车分流，地下停车场可以直接进入每一户地下室，既保证了住户的便利性和私密性，同时也节约出更多的空间
独栋案例4·麓湖
麓湖（容积率1.14）——超近距离独栋别墅，将楼与楼之间的距离降至最低，减少公共绿化的面积，创造独栋容积率极限
①超近距独栋别墅，看似联排但仍在楼与楼之间留有很小的距离；
②整个小区公共绿化面积极小，基本都为私家花园；
③小区停车场及车行动线全部转为地下，节约地面空间；
联排别墅算是别墅产品中最为常见的一种，在容积率提升方面也有功夫可以做
联排案例1·蓝湖郡
龙湖蓝湖郡（容积率0.8）——联排也能合院，使得联排更加形似于独栋，无形中提升了其产品原本作为联排的溢价率
①合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度于在地面之上，避免了传统地下室潮湿、采光通风差的问题；
②可由下沉式庨院直接入户，仍而实现双首层、双入户。
【产品特征I】围合式下沉公共庭院
12个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院。
例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）：
【产品特征II】下沉式私家庭院，既实现别墅居住感受，同时在地下室与公共庭院之间实现过渡
在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院,方便业主进出公共庭院空间，又能体现有别墅项目的居住感受。
私家庭院实现了私密、半私密、半开放、开放空间格局。
【产品特征III】与独栋、联排别墅相同的居住面积
联排案例2·城市山谷
城市山谷（容积率1.1）——通过双向8联式的布局形式使联排的容积率大大提升
双向8联式联院排布方式，联院别墅容积率达1.1
①联院别墅分别从南北入户，中间用围墙分隔私家庭院；
② 通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积，进而提高容积率；
叠拼别墅在别墅产品中容积率最高，非常接近洋房的水平，但其仍然具有提升的空间
叠拼案例1·曲江盛景
曲江胜景（容积率1.32）——通过叠拼联排化的设计，可实现其容积率的一定提升
采用4—7联排式的布局使得土地空间大大节约，将相邻两栋楼的距离降至最低；
内部楼栋距离都比较近，最宽处仅17.5m；
人车分流，小区内陆面没有车行通道，使得大量的小区内用地得到节约；
车位没有共享，共用一个地下停车场
在高层的容积率下同样能够做出低密的产品，通过合理分配高层和的比例就能实现
弗莱明戈，通过合理的比例分配，在满足4.2的整体容积率前提下，实现大量的1.55的中低密物业
①规划容积率为2.5~4.2，必须保证容积率的充分使用，同时主要以低密度产品提升项目整体品质；
②其中7 1的洋房容积率为1.55，建筑密度约22%~24%，建筑面积占总量25.3%，用地面积占总量70%；
③33层高层住宅容积率约10.0，建筑密度30%，建筑面积占总量74.7%，用地面积占项目总量30%；
④用大量低密度洋房产品占据项目主要用地，保证项目的整体中高端品质，同时用适量的高层住宅来拉动项目整体容积率，避免容积率的浪费；
⑤中低密洋房产品占据了项目地块的主要优势片区，而高层则被安排至沿街边角位置；
弗莱明戈——洋房、高层混合物业各自占地比列以及建筑密度的核算
由以上案例我们可以看到，较高的容积率同样能够做出低密产品，在保证项目品质的基础之上，提升一定的容积率绝对是实现利润更大化的出路
提升容积率的具体的实施办法主要有：
高容积率必定带来舒适度的下降，因此必须尽量将舒适的的损失降到最低，将更多的土地空间留给住宅楼栋和绿化景观
保证舒适度具体的实施办法主要有：
作者：周扬
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