你买的户型要砸手里了！
一方面，90平以下方方正正的三房已不鲜见，另一方面，那种超过100平的东突西凹的两房仍有市场。
一方面，分离式核心筒正在普及；另一方面，那种只有南向采光的纯南户仍然层出不穷。
一方面，全生命周期的概念正在被前瞻的开发商所尝试；一方面，那种怎么都不舒适又很难改造的奇葩户型仍然不在少数。
一方面，好的产品教育成本还很高，甚至购房者一直不买帐；一方面，落后的被吊打的产品仍在无耻地大把大把地挣着钱。
我忍不住了，想说说什么样的户型是好，什么样的户型是坏。
当然买房要看位置、交通、价位、教育资源、医疗资源、绿化、物业等，户型在这些因素里，可能还不是最重要的。但，要知道户型与我们是最亲密的！因为毕竟我们和家人在房子里呆的时间最长。
而且，一个好的户型，对于后期转手换房，影响很大。
举了例子：就像20年前那种没有客厅（只有一个门厅）的老公房，现在已不好转手一样。所以，现在你买的户型，可能以后也很难转手。只是可能周期更短，不会等到20年后。
本文，我们先说一下常见的四房以下的平层户型，复式洋房、别墅以后再讨论。
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80平以下、南户但通透，这才是两房该有的
我们从两房开始说。
1、不建议买两房
首先要说的是，不建议买两房！因为未来的家庭人员结构决定了，两房会是一个非常鸡肋的产品。
这也给我们另外一个启发，谁手里是两室的二手房想转手赶快转，未来两室转手只会更难。
2、选分离式核心筒南户
我们先来看一个户型图——
▲这个两房，还是个边户，可只有一个主卧朝南。
▲这是个纯南户两房。两开间朝南，但一点都不通透。
这两个户型怎么选？其实挺难的。我认为客厅日照非常重要，我非常不能接受客厅朝北。而卧室朝南其实没有用，因为我们一般是晚上使用卧室。另外，如果户型不通透，其实居住起来也非常不舒适。
所以这两个户型我可能都不会选，因为现在有更好的户型。看：
▲分离式核心筒南户两室
是的，这就是现在比较多的分离式核心筒的南户，是更新一代的住宅产品。
关于这种户型，有很多人有两个疑虑，一是南户的隐私问题，觉得从连廊里一看就能看到室内。二是连廊的安全问题。这两个问题我认为放在南户能变通透这一问题上，根本都不是问题。
先看一个楼层平面图▼
从平面图里我们可以看出来：一、两部电梯一东一西，四户人家的入户门两两挨着一部电梯；二、连廊并不是紧挨南户的北墙，中间隔着采光井。
所以其实东边两家乘东边的电梯，西边两家乘西边的电梯，一般不会横穿连廊，连廊更多的是一个紧急时才会用的通道。所以隐私问题并不如想的那么严重。
当然如下面这种，电梯的布局决定每家人都要从连廊上穿过，并且连廊紧挨着南户的窗户，这种还是不要选了。
▲连廊紧贴南户，并且连廊是主要交通通道。
至于连廊的安全，我认为只要符合“七层及七层以上不应低于1.1米”、“必须采用防止儿童攀登的构造”等的国家标准，就没什么问题。
还有连廊上的积雨雪之类的老土问题，再说一次，合理的连廊并不常走人，你权衡一下，封连廊与南户的通透，哪一个更重要？
当然，其实通风还与前楼、楼间距、楼层有很大的关系，不少房子（那怕是真正南北通透的房子）也不会通风多好，但我还是建议两房和小三房选分离式核心筒的南户，因为除了通透，那种户型的方正感、北向房间的大窗户，也是令人心神荡漾的原因。
3、能改三房的更好
如果两房又有改造的空间，可以做出一个临时的客卧，那更好不过。
如上图中的户型，阳台的面积很大，那么可以在阳台上隔出来一部分做一个榻榻米，平时是茶室，有人留宿时是客房。
▲改造后的阳台
4、两房就别超过80平
从面积段来说，最新的两房户型设计一般会控制在80平米以内。这个面积很小，但我建议两房就买这么大的。
两房也有大户型，也有边户，南北通透，比分离式核心筒的纯南户要好。但面积往往较大，120平都有可能。但我不建议买。
因为你既然买的是两房，那十有八九是钱不凑手，那你买那么大个两房干啥？
再说转手时，一般买两房的也是过渡，都不愿意支付大面积的两房房款。
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一房就买大开间、住宅性质、面积小的
既然说了两房，再回过头来说说一房。
1、不建议买公寓
首先要说的是，不建议买公寓。因为落不了户口、上不了学、税费高难转手。
建议买住宅性质的小户型。一般住宅性质的小户型往往是一栋楼全是小户型，三梯十几户，筒子楼。
小户型买筒子楼也行，但最好的是买正常住宅楼栋里的小户型。比如2梯6户，有4户是正常的三室、两室，只有2户是一室。这种小户型不多，非常值得入手。
因为筒子楼往往是租房的多，而正常住宅是自住的多，居住体验要好的多。
2、买大开间小进深的
建议买大开间小进深的、有正常厨房的小户型。
那种特别狭长的户型不是太好，那种狭长户型（非公寓）在唯一个采光面里还一定会有一个厨房占据着（因为燃气必需要有窗）。
朝向的话，当然南向的最好，其次是东向，再次是西向（夏天真的很热），最后是朝北的。
3、买小面积的
客卧一体的一居室，面积控制在30—40平，不建议太大的。如果是一室一厅，面积一般50平左右，但不是太建议买一室一厅。
因为就算是自住，一居室也是过渡型的。大多时候，这个房子是用来收租的，而租房市场，只看是一室还两室、装修标准、观感，并不看面积大小。转手的话，面积大总价就高，目标客户就少。
面积小生活不便怎么办？其实这个问题主要还是要有NB的装修方案，绝妙的方案30平做的能比50平强的多，本文先不多谈。
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三房一卫：选2开间朝南的边户，或3开间朝南的分离式核心筒南户
1、选分离式核筒的南户或通透的边户
如果是一卫的三房，就目前的设计来说，往往是南户。如前面说的，应该选分离式核心筒的布局，连廊与楼体分离的那种。这里就不再多说了。
▲分离式核心筒南户三房
当然，如果南北通透的边户更好。不过一般边户三房，往往是双卫，面积也要大一些。
我们再看两个三房的户型。
▲边户三房
这是一个边户的三房一卫，不是分离式核心筒。
可以肯定地说，如果不是分离式核心筒，边户的三房顶多只有两开间朝南。而分离式核心筒的南户，往往能做到三开间朝南。这两种怎么选？其实都不错。边户更大气，南户的则日照更多。
再看两个户型：
▲只有一开间朝南
像这种只有一开间朝南，客厅不朝南的就更不要选了。
再看一个户型：
▲非分离式核心筒南户三房
这是一个非分离式核心筒的南户三房，这种肯定是不如分离式核心筒，不再多说。
2、面积90平以下
如果是一卫的三房，建议选90平以下的。的确很多开发商也把这种三房的面积控制在了90平以下。这样总价低、税费低。
当然也有更大的。如果能大到100平，也的确会舒适一些。但是，再大一点就能上个档次，买两个卫生间的三房了。
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三房两卫，就要边户，最好三开间朝南
1、选择边户
如果是三房两卫，那基本上都是边户。如果是中间户，就不是太建议了。因为就我的意识，两卫的话差不多是真正开始追求生活品质了，那么就要有其它相应的优点。
其中东户要优于楼栋中间户（夹在两个单元中间的那种），中间户优于西户，因为西户的夏天的确会热一些。
然后说布局。先看两个图片▼
两个户型孰优孰劣，一看便知。上面的户型，从南到北共有三排功能空间。下面的户型则只有两排。
所以下面的户型要更有更多的开间朝南，通透感也更强。所以下图的户型要优于上图的。
然后再来看两个户型的对比▼
两个户型孰优孰劣？左边的户型厨房在餐厅北侧，如是是别人家的项目的，业内人士会毫不客气地说是“伪通透”。右边的户型则厨房在餐厅的一侧，通透感的确好很多。
2、选全生命周期户型
如果你能有更加长远的考虑，那么可以考虑全生命周期的户型，尤其是三房两卫，它所承载的家庭居住功能要多，居住的年限也要长的多。
如上图为例，这个户型可以自由地变通改造，可以是一房，也可以是两房，也可以是三房。他的承重墙不在关键部位，排水管道相对集中，所以可以重新规划空间。这就是全生命周期住宅。
3、面积和其它
3房2卫，我们应该追求的更好。
如果是偏刚需的，建议高层或小高层，面积建议控制在120以下，2梯3户的最好。
如果是洋房，那在面积上没有什么建议，只是建议带几个露台，1梯2户最好，面积140左右。
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最后我们来说说四房的户型。
一般来说四房的户型，洋房多，高层少——当然那种纯高层的高档社区以后会越来越多。
▲这一个高层四房的布局。三开间朝南，是一个还不错的高层四房户型。
我们再来看一个图片：
▲这是一个洋房四房的布局。也是三开间朝南，只是多了露台。
好了，前面四部分插入的理念已经比较多了。
一是朝南开间越多越好；
二是从南到北排布的功能空间两排为好（也就是整个户型东西长、南北短）；
三是如果是洋房（我说的平层洋房），最好是带露台。
关于四房户型的面积。最小的高层、洋房有130多、140多的，比较大的有180多的，根据个人条件去买。
还有一点，记住，改善需求正在苏醒。现在买的四房面积越大、越舒适，越能在未来转手时占优势。
最后，本文所用的户型，基本都来自郑州的项目。本文无广告，也无意诋毁谁，只是讨论户型，所以均未写项目名。
如果你看房时发现了文中用做正面例子的户型（或相似户型），其它配套、物业、价格也合适，建议你，可以下手了。
最最后，文中多次谈到好户型便于转手，好像在我的潜意识里，买房就是为了过几年转卖给别人；好像我就是那种鼓动大家去更好地收割别人财富的无耻之徒。
其实，不是。
我们总要追求更好的生活，别人也要追求更好的生活。我们去买更好的房子，把原来的房子转给刚好奋斗到那里的人，而且转给他的是一个我建议你挑的很不错的现房，这难道不是功德么？
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