案例简析
2014年2月25日，焦某与金汉公司签订《房屋买卖合同》，约定焦某于合同签订60内支付全部购房款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。金汉公司于2014年6月26日向焦某发出解除《商品房买卖合同》的通知函，该通知载明：“您应当于2014年4月26日之前支付购买房屋的全部购房款，交款日期及金额以银行到账为准。但金汉公司至今未收到您购房款，由于您未按合同规定的时间付款已经逾期超过60日（截至2014年6月25日）。”
法院查明，焦某已经缴纳购房款，最后一笔款支付期为2014年5月。（详见内蒙古金汉房地产有限公司与焦洋房屋买卖合同纠纷（2015）呼民一终字第307号二审民事判决书）。
问
金汉公司以通知的形式解除《商品房买卖合同》的行为有效吗？焦某与金汉公司之间的《商品房买卖合同》是否已经解除？
法院观点
1、合同有效。
焦某与金汉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由。
2、本案无合同约定的解除事由。
焦某已如期交纳了购房款，充分履行了合同义务。没有出现合同约定的解除事由。
3、本案无法定解除合同事由。
根据当事人提交的证据及该院查证的事实显示，焦某并未迟延履行主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”在此规定下要行使合同解除权必须具备两个条件：当事人一方迟延履行的是主要债务，而不是一些次要的、附属的义务，债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后，债权人不能马上行使解除权解除合同，还要给债务人一个催告，给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同，在合理的宽限期到来时，债务人仍不履行合同，债权人才有权解除合同。两个条件缺一不可。
而本案中金汉公司并未给焦某发出催告，又无视焦某收到《商品房买卖合同》的时间，在焦某收到合同未满60日，且在其所谓的合同签订期满60日即视为逾期，逾期60日后，未经催告及合理的宽限期即直接发出解除合同通知的行为于法无据，因此，金汉公司亦不具备法定的单方解除合同的条件。
综上，由于本案双方当事人所签的《商品房买卖合同》没有出现合同约定的解除事由或法定的解除事由，则金汉公司不得擅自单方解除合同。故其解除《商品房买卖合同》的通知行为无效。
法律小贴士
1、一方迟延履行主要合同义务，如未付首付款、不予办理产权转移手续等，守约方应当先发出通知催告对方继续履行，通知以用EMS邮寄为宜，并在快递面单上写明文件内容即：解除合同通知。并保留快递单回执，留作证据。
2、一方违约在先，符合约定解除条件，守约方应当通知违约方。通知到达对方时合同即解除。若无法证明已经通知违约方，可能合同继续有效，有己方违约的风险。
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