提起房地产审计，大部分人的心目中就是财务审计或结算审计，大脑中的形象要么是戴老花镜查账的老头，要么是带近视镜的苦逼预算员，更有甚者，脑海中的审计就是老板手中的枪，想让谁死谁就响......
其实，以上是想当然而已，真正的审计内控，是通过前置管控与事中震慑，让审计的工作处于可有可无的的状态，并以专业的姿态，提出批评性建议，让业务部门恐惶又心服口服
下面就分享我的风险控制生涯中的两个微小的片段：
审计项目背景资料
拟审计项目未5A级写字楼项目，占地1.6万平米，建筑面积6万平米，是XX政务、金融中心区内唯一集商务、金融、证券、餐饮、健身、商业、国际会议、总部集群等多元复核功能为一体的商务综合体。
本期分享的是对设计费用与设计结果的审计评价与建议，以及多工程签证与变更的专项审计，希望大家借鉴
❶设计费审计概述
集团风险控制中心对商务大厦项目设计进行审计，审计依据为：《工程设计收费管理规定》、《装饰设计收费标准》《商务大厦涉及的全部设计合同》
❷设计费审计数据
商务大厦建设工程设计费用汇总
❸设计费审计结论
商务大厦项目共发生设计费703万,按《工程设计收费管理规定》、《装饰设计收费标准》收费标准,设计收费不宜超过487万,超支44.6%，目前设计公司在正常的设计取费基础上有20-40%的折扣, 商务大厦项目设计费不仅没有体现设计优惠,即使按特级工程取费,也达不到商务港项目设计费用标准.,建议公司对设计费用,参照设计取费标准予以复核
❹需要设计部澄清的费用疑点
变更工作量统计和变更设计费核算疑点
1.施工图变更原因:
我公司设计部门认定理由: 前期方案不完善以及初步设计基本未作.基于前期方案初步设计基本未作
审计部建议: 扣减加拿大P&H国际建筑师事务所;上海X茨凯建筑环境设计咨询有限公司, 初步设计部分的设计费.
2. 设计初期消防梯不足,后期平面加消防梯。
设计初期消防梯不足,后期平面加消防梯。影响了进度,是设计单位的失误,不但不能算变更工作量,反而应该追究设计单位的责任
3. 空调改为热源水泵。增加设计费43%.
空调改为热源水泵,由中国建筑技术集团有限公司设计,设计费36万元,再给腾远增加暖通部分设计费43%,不知有何依据?请澄清是否追究原设计单位责任？
4. 建筑部分增加设计费：30%；结构部分增加设计费：33%,能否初具更详细的计算依据?请澄清合同依据
❶商务建议
建议公司在设计费用控制方面采取有效措施,降低开发成本。下面我以商务港项目为蓝本，简要的介绍以下设计单位选择与费用控制方面的策略.以期望对后续项目的设计招标有借鉴之处.
１．方案设计初期
建议进行方案设计初期的技术咨询，这样一来，我们对项目的设计有了整体的把握，基于这种思路，我们可以委托本地技术实力最好的设计研究院对项目进行研究，根据项目的特点、环境要素、人文环境、商业形态编制详实的《建设项目建议书》、《设计任务书》、《设计指导书》。费用约5万元.
２．方案设计阶段
建议采用公开招标方式，未中标单位给予５万元设计方案工本费，按三家入围投标单位考虑，需支付工本费１０万元，中标单位方案设计费约61万，总共需支付方案设计费71万.如果65-80万的方案设计费，完全能吸引国内外一流的设计单位。
３．初步设计．施工图设计阶段
商务港项目方案设计、初步设计是由上海兰茨凯建筑环境设计完成，施工图设计由青岛X远完成，由于青岛X远只做施工图，对方案设计介入很少，对建筑部分把握的不是很好，导致设计质量不高．这种项目，我建议初步设计．施工图设计由一家单位完成，这样便于提高施工图的质量，节约设计费用．这样初步设计．施工图设计费应能控制在195万元左右，方案设计．初步设计．施工图设计费总共能控制在270万元左右，可节约设计费20％左右，并能很好的提高设计质量.
对于施工图设计单位，青岛X远虽是一流大所，但是该所的优势在建筑设计，其结构设计力量相对薄弱，因此从降低造价角度看，选择青岛腾远并非最佳选择．如果选择东北院青岛分院、青岛市院、青岛民用院等基础力量好的设计院做结构设计，施工图会更完善,出图质量会更好，结构会更合理，项目总造价也许会更低.
❷技术建议
(1)地下一层出入口处理
从图纸上看,大部分设计为超市,但是没有对外的直接出口, 地下一层板顶标高高出室外坪1米多,应该能设计上对外的出口,如果有对外的出入口, 地下一层不管在出租还是在使用权出售方面,与现在的状况,应该有较大的差别.
(2) 地下采光处理
商务大厦项目地下一层,只有南侧有很狭窄的采光井,北边没有采光结构.其实完全可以采用玻璃景观与采光相结合的艺术形式:
高科园某公寓地下室玻璃
兼顾采光与景观功能的喷泉
在这方面,海南诚田国际大厦在地下一层顶板处,用高强度玻璃做成喷泉与锦鲤池相结合的建筑小品,解决了地下一层的采光问题,堪称地下室采光与环境艺术的典范,在这方面也许应该借鉴.
(3).设备间的处理.
商务大厦项目设备间占据了极好的位置,常规做法一般将设备间层高控制在2米19,以达到不占用容积率指标的目的.
(4).办公室自用部分的处理.
对于大型公共建筑,如果有自用部分,一般在设计造型方面把楼顶女儿墙做高,为以后建设钢结构桁架屋面留有余地.以达到办公室自用部分少占用对外租售楼层的目的.如果基于这种考虑,本项目也许能有更大的收益.在这方面,东航大厦在17层,22层加钢结构桁架-玻璃屋面, 多出了两千多平方米的使用空间.类似的工程还有很多,不一一列举.
(5)立面材料处理:
商务大厦项目作为城阳的主干道上的大型公建,按《青岛市规划局文件》, 商务大厦北立面必须采用高档材料,南立面可以采用类似质感的替代材料.如果本着这种精神进行设计,在不影响整体效果的基础上,应该能节约大量投资.青岛市政府大楼,南立面为石材与玻璃幕相结合的形式, 北立面用面砖取代石材,也取得了相当好的效果;位于宁夏路上的财政局办公楼,主立面采用氟碳涂料仿铝塑扣板,也取得了极好的感观效果.在建筑设计与材料应用方面,建议以后应该在把握视觉效果与投资成本之间找到最佳平衡.
❶变更签证审计数据分析
一、签证规模：
本工程截止６月5日，共发生签证７０项，签证总价1536494.28元。
二、签证数据分析：
造成直接经济损失的签证２９项，价值68.75万元；正常的工程签证3９项，价值83.38万元；积极主动进行成品保护的签证２项，签证价1.07万元.
❷设计变更原因分析
1.造成直接经济损失的签证２９项。这些签证中有２7项是设计考虑不周引起,造成了62万元经济损失；有２项是施工管理不当引起,造成了6万元经济损失。
2．正常的工程签证3９项，签证价83.38万元；这部分签证有7项是设计引起，但未造成直接经济损失；32项是正常签证，属于现场正常工程量确认。
3.积极主动进行成品保护的签证２项，签证价1.07万元. 签证用于保护电梯轿箱.开关箱等，属于积极主动的现场管理措施.
❸签证发生深层原因分析
1.设计任务书不够详实严谨,导致设计图纸局部不符合使用要求.
2方案设计与施工图设计分包给不同单位进行,设计衔接与理解方面存在偏差,造成施工图的内在缺陷.
3.图纸会审流于形式,造成简单的设计缺陷不能及时发现.
4.必要的设计变更滞后,施工完毕后进行变更,造成大量返工损失
5.缺乏周密的施工组织,没有按常规的施工顺序施工, 人为的造成了大量返工损失.
❹对变更签证的审计建议:
有损失的土建签证26.24万元, 其中:
(1).卫生间开洞加固,造成墙体拆除.重新砌筑,损失92046元, 该签证为销售提出,建议营销部在方案阶段参与图纸会审,根据销售方案提出平面布局及使用要求.就可避免后期变更损失
(2).商务大厦十二层窗台拆除0.6米, 损失60451元, 这种立面变更,一般应在开工前加强图纸会审, 开工后设计人员及时跟进,即使发生变更,只要在该楼层施工前进行,就不会造成损失.
(3).楼梯砸除.损失58144元,这种变更,只要在开工前加强图纸会审,就不会造成损失.
安装总包签证17.22万元
主要签证为中央空调风机盘管、避雷及其它设备安装完毕后拆除. 损失17.22万元, 这种变更,只要在单项工程开工前复审图纸,施工先后顺序不颠倒,就不会造成损失..
电梯签证损失3.8万元,由于土建施工未按帝森电梯图纸留洞口造成,建议更换设备品牌后,及时变更图纸.就可避免不必要的损失.
兰盾消防安装签证损失9.79万元; 主要由于消防管道及消火栓箱拆除重新安装造成,.建议以后在设计任务书内明确净高要求,在暖通、给排水、装饰设计中对净高作出明确要求, 建议以后加强图纸会审的力度及质量,这样一来,即使设计考虑不周,在图纸会审阶段也能发现问题并及时更正.
江河幕墙签证12.38万元; 幕墙安装完毕后拆除造成, 建议以后设计到位,减少贵重装饰材料报废, 运到现场的石材没有安装,如何处理?如何结算?建议在决算时,把没有安装的石材适当折价扣除.或确认这些石材的去向?.
❺设计变更审计结论:
公司目前已经有严格的设计变更与签证体系.但是, 签证一旦到了审批阶段,实际上已经形成了非签不可的局面.真正要减少签证,必须把能造成损失的签证消灭在萌芽阶段. 把签证消灭在萌芽阶段的解决之道就是:我公司尽快建立:
1.详实严谨的设计任务书体系,公司内部应有成型的《设计指导书》《大样节点标准做法》《设计指导书》《营销.物业.成本对设计条件的约束性输入权责体系》，应对:图纸管理、技术规定、材料作法、构造节点、设计原则、施工图设计、配合要求、主体技术经济指标.作出明确详实的深度要求
2.务实细致的图纸会审制度,
3.细致周密的施工组织,
4.人人都是成本中心的工作理念,并切把这些理念真正落实到工作之中.
签证的发生原因及详细的预防措施详见附表（本表涉及管控细节，建议在电脑上放大后阅读）
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