用地指标及土地的利益权属问题是特色小镇开发中最为困扰政府和企业的难题，国家政策一直在寻求解决之道，特色小镇运营和开发商亦纷纷寻求政策突破，抢先水…… 然而，用地指标如何解决？存量土地如何使用？在关于特色小镇的部委指导文件中并没有对特色小镇的土地支持政策做具体的规定，我们可以从《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）中看出特色小镇用地政策的空间。 《若干意见》第六条“完善土地利用机制”为解决特色小镇用地问题指出四个方向： 一、规范推进城乡建设用地增减挂钩。也就是说从城乡建设用地增减挂钩所获得的用地指标是特色小镇用地来源之一。 二、建立城镇低效用地再开发激励机制。允许存量土地使用权人在不违反法律法规、符合相关规划的前提下，按照有关规定经批准后对土地进行再开发。这是提高原有用地效率的方式。 三、因地制宜推进低丘缓坡地开发。这种方式可新增用地。 四、完善土地经营权和宅基地使用权流转机制。这里面含有两块，一块是流转，取得一定年限的使用权；另一块是农民有偿自愿退出，退出后减少的乡村用地指标可以通过第一种方式转化为增加的城市建设用地指标。 在特色小镇实际推进过程中，不仅用地指标有限，土地权属也相当复杂。 我国土地主要分为农用地，建设用地和未利用地；从土地权属的角度来看，分为国有土地和集体土地。由于特色小镇主要以产业为核心形成的产城融合小镇，因此其土地用途可分为住宅用地，产业用地，商业用地，公共服务用地及其他用地。不同用途土地获取方式也不尽相同，根据实际产业、居住需求特色小镇可采取以下几种土地创新模式和策略。 1、争取政策 因地制宜，积极争取使用好本省市关于特色小镇的土地政策 很多省市对于特色小镇都会优先安排用地指标，同时还配有奖惩用地指标。如浙江对如期完成年度规划目标任务的，省里按实际使用指标的50%给予配套奖励，其中信息经济、环保、高端装备制造等产业类特色小镇按60%给予配套奖励；对3年内未达到规划目标任务的，加倍倒扣省奖励的用地指标。因此在打造特色小镇的前期需认真研究这些奖惩措施和相关政策，做到有的放矢。 另外很多省市地方探索城乡用地增减挂钩和集体土地流转和租赁。比如湖北省2017 年起单列下达每个特色小（城）镇500亩增减挂钩指标；内蒙古自治区鼓励农村牧区集体经济组织和农牧民以土地入股，集体建设用地使用权转让、租赁等方式有序地进行农家乐、牧家乐、家庭旅馆、农庄旅游等旅游开发项目试点。这些政策措施将极大地促进土地供应和使用效率。 2、捆绑出让 在拿地平衡上，可探索住宅、产业用地捆绑出让 佛山南海作为我国集体用地改革的试验区，在很多途径实施上都可为特色小镇拿地提供借鉴。根据南海“53号文“探索实施的”混合功能出让“的新供地方式，连片的工业区、村集体工业园区可在规划的引领下，允许部分土地在符合环保要求、安全生产要求下，探索商住混合工业的用地功能。即通过住宅用地与产业用地捆绑拿地的方式，来获取住宅用地。产业用地与住宅用地比例可根据具体情况而定，一般可按配比为5:5或者6:4来平衡拿地。 3、代建补偿 在针对产业用地的获取方式上，可探索产业用地代建补偿 产业用地可采用出租、出让相结合的方式获得。其中，出让部分的补偿的方式，根据相关政策，可采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合的形式，实现出让收益补偿、回购物业、代建物业等多种方式。村集体获得代建物业后，再返租给园区运营商，可再获物业租金收益。企业通过出租，可降低资金压力；通过出让可获得物业产权，可出售，可抵押；通过物业补偿的方式，可缓解一次性支付出让金的资金压力；对于农民来说，可获得土地出租收益；获得具有升值空间的补偿物业；同时也能获得物业返租的收益。 根据权属不同，也可采取作价入股的方式。作价入股主要是与村集体合作，成立合作开发公司，风险共担，降低前期资金需求；其缺点则是增加项目决策制约以及股东之间协调的工作。 4、工改创新 对于使用权在私营业主一方，可探索多方合作工改创新 对土地使用权在私营业主方的多方合作模式探索。政府通过土地项目差别化工地的政策和地区产业规划，与开发运营方、私营企业主进行合作商谈。私营业主允许土地进行产业升级改造，并以改造后的部分面积作为商住面积赠予改造方，开发运营方根据与私营业主和政府规定进行物业分配和产业运营。政府可根据项目投资落地成本、投资进度、生产经营等，逐年给予支持；同时鼓励私企业主以土地使用权作价入股的方式参与，降低产业用地成本。 与传统工业园区不同的是，特色小镇将从土地财政向税收财政进行转变，从土地资源买卖向创新资源流动进行转变。因此在前期进行特色小镇策划、规划中就要搞明白其未来的盈利模式和特性，只有明白未来钱怎么回，怎么持续盈利，才知道当下应该以怎样的土地模式进行开发、合作。
不论是“特色小镇”的建设大潮，还是“田园综合体”的政策利好，作为地方政府、开发商机构、运营机构、金融投资机构等，一定想在铺天盖地的媒体报道和纷繁复杂的观点研究中“拨开迷雾”，2018年1月20日-22日，壹方城、清大文产规划设计研究院主办的“2018第十七届中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操总裁峰会”将在杭州举行，带您一起求真知、探灼见！特邀行业20多位一线项目操盘手齐聚，从特色小镇— 政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察等15个纬度分享。
【峰会时间】 2018年1月20-22日 （3天2夜）
【峰会地点】 中国●杭州
【参会资格】 1、各级政府及相关部门领导；2、房地产企业董事长、总经理、高管团队；3、旅游开发、特色小镇、休闲农业、农庄民宿、养生养老、投资机构等企业高管；4、策划规划、园林景观、建筑设计等单位中高层负责人（400人）
【抢票热线】毛老师：15101183407（手机号即微信号）
【主办单位】北京壹方城智汇科技有限公司 、汗马研习社 、清大文产（北京）规划设计研究院
【峰会特色】实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
【解决问题】
如何精准获取“特色小镇及田园综合体”扶持资金？
如何抓住特色小镇与田园综合体政策机遇？
如何培育、导入特色产业，破解“房地产”化倾向？
如何研判田园综合体、特色小镇引爆业态和产业布局？
如何拓宽“田园综合体”、“特色小镇”投融资渠道？
如何打造田园综合体、特色小镇有持续性现金流的商业模式？
峰会主题板块
第一板块：田园综合体与特色小镇产业政策、产业趋势、申报审批及规划解读
乔润令：国家发改委城市和小城镇发展中心副理事长
袁英华：国开行信贷局原局长
李 季： 中国文化产业园区联盟主席、清大文产规划设计研究院院长
第二板块：田园综合体与特色小镇运营模式创新及实践
傅林江：蓝城集团执行总裁
朱胜萱：乡伴文旅总裁
望 峤：袁家村团队
马 寅：阿那亚创始人
第三版块：欢迎晚宴+文旅，特色小镇创新IP资源链接会
（项目路演、洽谈合作）
第四版块：田园综合体与特色小镇项目IP打造、核心价值提炼及运营创新
朱仁斌：浙江安吉县递铺街道鲁家村党支部书记
杨国亮：德清文化旅游集团总经理
王龙江：众安集团、民宿产业发展公司CEO
第五板块：特色小镇与田园综合体项目投融资创新模式解读及实践
梁川：大梁文化旅游集团总经理
李川：财政部PPP专家库专家、中铁（上海）投资副总经理
谭志国：中国投资咨询有限责任公司 副总经理
陈高峰：同路集团创始人
贵宾席及会员企业私董会：
19日私董会1：特色小镇/田园综合体土地政策专题研讨
乔润令：国家发改委城市和小城镇发展中心副理事长
19日私董会2：特色小镇/田园综合体金融专题研讨（二选一）
许安拓：财政部中国财政科学研究院教研中心主任
21日私董会3：特色小镇/田园综合体具体项目诊断指导及点评辅导
李季、望 峤、王龙江、陈高峰
项目考察：
1、无锡田园东方
2、绿城安吉天使小镇—鲁家村
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