这是【元沣不动】第三篇关于“不良资产”投资的内容。我们希望通过这个系列的内容能够为大家解答以下疑惑——
“不良资产”为什么可以投？
作为普通投资人为什么要去选择一个比较陌生的投资方式？
我们又应该如何去选择一家“不良资产”处置公司放心地去投资？
正文：
上一篇内容给大家介绍了“不良资产处置”三个级别的市场情况。今天，我们百尺竿头更进一步，通过一个案例展示，让大家真实的感受一下“不良资产”这个钱是怎么赚到的。
再说具体的案例之前，请大家和我们一起思考一个问题——“不良资产处置”作为一种投资行为，它最显著的特征是什么？
“低 买 高 卖”
想清楚这个事情，大家就更容易理解处置方所付出的努力。所有的一切都是为了最后能够完成“低买高卖”而服务的。“尽调”也因此成为了是否能完成最终目标的重要一环。
案例背景
上海XXX有限公司X年X月X日向兴业银行借款500万。但XXX实业有限公司并未按约定借款合同还款，于是X年兴业银行将xxx实业有限公司告上法庭。最后法院裁定违约方需依法还清借款。这笔借款下有三处房产抵押，在X年拍卖了一处抵押物偿还了欠款256万。我们根据XX公司和兴业银行当初的流动合同，计算出截止到拍卖成交日，该笔债权的本金+逾期利息一共是591万元。扣除该笔拍卖偿还款，剩余的335万即是这笔债权剩余的本金。图1为流贷合同部分截图。
图1流贷合同部分截图
估值
当时看到这笔不良资产的时候，我们第一时间计算了债务人（欠钱不还的人或者公司）还应该偿还的欠款(包括本金和逾期利息）一共是407万4千664元。然后对现有抵押物拍卖后能够产生的价值进行评估。是否能够偿还掉所有欠款是这笔不良资产是否值得我们来处置的大前提。
图2.1是他项信息，图2.2为附记，划线部分即是此笔债务其中一个抵押物，是一套面积为XXX的全幢房产。
图2.2他项权证
我们搜索了一下同小区网上二手房的买卖成交价格，发现别墅所在园区均价在4万元一平米，抵押物的市场价在800万左右。
图3网搜价格
从市场价上来看，抵押物足值（抵押物是否足值特别重要，这也是P2P的不良资产和银行不良资产的重要区别之一），且高于债务人（欠钱不还的人）欠钱的总和。但是我们并不能把抵押物直接拿到房产中介去挂牌销售，我们要按照法律程序通过司法拍卖的方式进行售卖，这个时候我们还需要预估一下司法拍卖的实际价格，是否能够帮助债务人偿还掉欠款。我们在司法拍卖网上查询了一下同小区的拍卖房产（图4）
，结果
搜索到的房产，就在本案的债务人隔壁。他自己要是知道，估计内心应该是崩溃的吧。
图4
图4中这处法拍房显示最后竞拍价为618万元。考虑到上海地区的房价涨幅，我们最后给这处抵押物的法拍价格预估为600万，相当于市场价格的75折。一方面给购买法拍房的买方留足了利润空间，另一方面拍卖价格依然可以偿还掉所有欠款。最终，我们认为这笔不良资产具备处置的可能性。
尽调
“满足低买高卖”的基础之后，我们要进行不良资产处置核心的环节——尽调。我们需要保证每笔不良资产最后都能顺利的处置并最终获得收益。具体处置过程中充满了艰难险阻，尽调能够帮助我们确定是否能够冲破难关，最终到达胜利的彼岸。
尽调一：债权是否真实有效，承债主体是否明确
债权是否真实有效可能听起来比较可笑，怎么欠钱的人还能不认账了？还别说，还真能不认账。举个栗子：我们假设张三借给朋友李四250块钱，约定一个月后还。因为是朋友吗，李四说放心吧，250我还能差你啊，然后两个人也没打欠条。结果一个月后，李四不还钱了，张三一怒之下告上法庭让他还钱。法官这个时候问了，你怎么证明李四欠你钱啊？
还有承债主体是否明确也是必须要弄清楚的。到底是谁欠了钱，谁来还钱，如果不能还钱，还有谁为他做了担保替他还钱。如果有一些必要的材料缺失，很有可能导致法院最终无法查明债权债务关系，这个时候自然不会支持处置方法律上的诉求，导致最终无法处置。
当然，以上问题都可以通过对“借款合同”“担保合同”“借款借据”以及生效的判决书、调解书、裁定书、仲裁裁决书等各种具有法律效力的材料进行查看分析后得到准确信息。
本案我们通过上海公证处出具的公证书确认了债权真实有效，且查明了承债主体是谁。图4是公证书部分截图，大家可以看下。
图4公证书部分截图
尽调二：承债资产是否真实有效
资产真实是指债务人（欠钱不还的人）本身所有的，能够被证明的，且有实际价值的资产。比如债务人说我也没钱还你，要不你把我家那个“商周的青铜器”卖了吧。处置方一听这个可以啊，结果拿去一鉴定发现，这青铜器不是商周的是上周的。
债务人的资产有价值还不够，还得“有效”。有效是指这个资产能够申请法院强制执行。比如具有人身专属性的抚恤金、伤残补助金等都是不可以被强制执行的。
本案中有两个难点需要解决，第一个是抵押物这套地上三层的别墅是债务人的唯一住宅。可能有些具备一定法律知识的网友会有疑问，债务人的唯一住宅应该不能被强制执行的吧。确实，之前很长时间是这样的。但是2015年5月《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》做出了新的解释，如图5划线部分所说，这个问题已经在法律范畴得到解决。
图5 划线处为具体司法解释
第二个是要确定抵押物是不是首押（第一顺位抵押）在银行，是不是首封（第一顺位查封）。图6.1和图6.2提供的信息中，我们可以在划线部分看到此笔抵押物是一抵在银行，根据图6.2划线的法院证明号可以查到是否为首封。首押和首封都是为了保证我们作为处置方有第一顺位的受偿权，也就是抵押物拍卖得到的钱要先给我们。
图6.1产调
图6.2产调
在这里我们多说一句，之前的文章中有网友在下面回复“不良资产不等于坏资产”，笔者认为网友说的还是非常准确的。这句话中“不良资产”里的“资产”指的是“收不回来的钱”，“坏资产”里的“资产”指的是足值的抵押物。这也是P2P或者一些民间放贷机构的不良资产和银行的区别所在。在银行贷款，你的抵押物要足值且往往是给银行。但是P2P的抵押物一般都不是一抵了，尤其是房产，笔者曾亲眼见到一处房产的产调信息中标明九笔抵押。这样的话一旦借钱的人不还钱，你要通过拍卖抵押物的方式收回本金利息。因为足值，首押的银行是可以收回来钱的。但是后面顺位的P2P公司可能就没办法把钱全收回来了。
尽调三：项目具有可处置性，可回现退出
影响一个项目最终是否能够完成处置因素非常多，包括但不限于债务人本身的配合程度，抵押物的可变现性，资产的流通性，当地的司法环境，处置方自身的资源等等。所以，我们跟本案的核心干系人（干系人：能够直接推动、阻碍或者影响项目处置进展或者掌握项目核心证据信息的人）——债务人、债务人律师、法官、当地警方等就多方的就战略合作事宜进行了广泛和深入的沟通交流，多方对于处置方案最终达成了共识。具体细节此处省略10000字，大家能懂的。
尽调结束，项目的核心难点是否能解决就了然于胸了，后面就是走一些处置上的法律程序了。最终这个项目让我们获得了超过年化30%的利润。
用一句话形容不良资产处置尽调
实际尽调时所面对的复杂和庞大的信息量并没有上面文字表现的这么轻描淡写。本案最后相关涉案资料共78项，图7为原件档案资料。这张图片完美诠释了什么叫做：有一种轻薄叫 “苹果”，有一种厚重叫“尽调”。
图7 78项资产包剥离卷原件照片
笔者也把78项资产包含的档案信息都罗列在下面了，感兴趣的朋友可以看下。
企业法人营业执照，中华人民共和国组织机构代码证，税务登记证，开户许可证，章程，上海XXX会计师事务所验资报告，贷款卡，企业贷款卡基本信息1，企业贷款卡基本信息2，结婚证，担保人1户口本，身份证，担保人2户口本，身份证，结婚证，无配偶申明书，结婚证，第二居所承诺书，个人简历，身份证，证明，股东会决议，股东会成员签字样本，公司简介，工商年检信息，XX1——XX4一共4个人的身份信息核查结果，财务报表1，财务报表2，上海xxx会计师事务所审计报告，上海xxx会计师事务所有限工商报告书1，上海xxx会计师事务所有限工商报告书2，中国农业银行对账单，中国农业银行金穗借记卡明细对账单，增值税纳税申报表，中国农业银行上海市分行电子报税付款通知，北蔡市政建筑工程有限公司买卖合同，上海增值税专用发票，上海市商品房预售合同，行驶证，购销合同，上海市房地产权证1，2，3，上海市松江县城乡宅基地使用证，上海市松江XXX1（代表具体地址）地产抵押预估报告，上海市松江XXX2（代表具体地址）地产抵押预估报告，上海市松江XXX3（代表具体地址）地产抵押预估报告，房屋信息，兴业银行短期贷款申请书，上海市房地产登记证明抵押权登记，房屋信息，北京仁达房地产评估有限公司房地产估价报告1，2，3，核保书，同意抵押承诺书，购销合同，流动资金借款合同公证书，抵押合同公证书1，2，3具有强制执行效力的债券文书公证书，个人担保声明书1，2，3，上海市松江区人民法院执行裁定书，强制执行申请/授权委托书，上海市静安区人民法院民事判决书，执行证书公证书，委托代理合同，查封信息。
(特别声明：为了保护债务人隐私，本文中具体信息进行了马赛克遮蔽处理）
最近俩篇洋洋洒洒接近10000字的内容都在给大家介绍不良资产处置这项工作。那有没有一句话能言简意赅的概括下不良资产处置尽调这项工作呢？
有
不良资产处置尽调是一项于茫茫大海中不断搜集信息，并从海量信息中抽丝剥茧，选取有价值信息，最终进行整合设计处置思路的一项工作！
后记：
之前的文章我们以一个从业者的角度介绍了不良资产这个领域的点点滴滴。唯独没有介绍这个行业里最特别的一群人——债务人（欠钱不还的人）。这些人在大众的眼中形象并不光鲜，老赖这个充满贬低色彩的名词是这群人在民间的叫法。但是这群人真的有那么不堪吗？
下一篇内容，我们给大家还原一个真实的债务人群体。也许真相并不是你们想象的那样。
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