导读
在拍卖前夜，这8家房企秘密的召开了一个小型会议，目的可想而知，但其中一家房企显然另有打算，早早就退场了。第二天，这家房企第一个举牌应价，打乱了其他7家房企的计划，并最终夺得标的。没错，就是万科。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
在以551亿元独力拿下广信资产包后，万科的一举一动都备受业内关注。7月7日，万科发布了购买广信房产资产包项目的进展公告，除了披露具体的资产情况，还透露公司正在与竞拍前已承诺投资的合作伙伴讨论合作细节，而且还和其他意向合作方协商了共同合作开发事宜。
这个巨额资产包颇为诱人，广州本地及外地有点实力的房企都参与了进来，而且在竞拍前就已合纵连横，但因为种种限制和顾虑，最终交了竞买保证金的只有8家房企。据参与其中的知情人士透露，在拍卖前夜，这8家房企秘密的召开了一个小型会议，目的可想而知，但其中一家房企显然另有打算，早早就退场了。第二天，这家房企第一个举牌应价，打乱了其他7家房企的计划，并最终夺得标的。没错，就是万科。
时至今日，万科并没有掩饰自己是团队作战的真相。那么，最有可能成为万科同盟的是谁？“我们认为，广信资产包要成功盘活，接盘的开发商必须具备三个条件：1.资金成本低；2.政府关系好；3.有资产包处理经验。”上述知情人士认为，在深铁的支持下，万科可以具备前两个条件，但第三个显然不在行。符合第三个条件的竞买人貌似只有一个——信达，据闻信达是广信的主要债权人之一，对这个资产包也跟踪了很久，简直就是为万科度身定造的最强助攻。
助攻的身影逐渐清晰，万科公告里的“其他意向合作方”目前还是个谜，但显然有意向者不会少。
551亿元都买了啥？
在公告里，万科详细披露了花551亿元买来的资产包里都有些什么东西。
简单来说就是三个部分：1.三笔债权及利息金额共计38.58亿元；2.广东国投持有的广信房产的100%投资权益，净资产账面值为-58.14亿元，评估值为404.41亿元；3.广东国投持有的对广州分公司的100%投资权益，账面值为5762.43万元，评估值为3.78亿元。
这三个部分加起来便是446.77亿元的挂牌底价。
551亿元的成交价款也由三部分构成：1.出售债权的成交款为人民币38.58亿元；2.税务部门核定的广信房产和广州分公司因改制而应缴纳的土地增值税总额，具体以税务部门最终出具的缴纳通知为准；3.广信房产和广州分公司100%投资权益的转让款。
据万科透露，按照现行法律法规及部门规章关于土地增值税的规定，预估改制土增税总额约为人民币315亿元。
广信房产的核心资产为广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约为211万平方米，其中约98%均位于荔湾区、越秀区，周边基础设施及配套完善，地理位置非常优越，在万科看来，属于十分稀缺的战略资源。
资产状况看似颇为清晰。但其实，曾有做了尽调的开发商对中国房地产报记者表示，这些土地的占地面积就连清算组都算不清，也没法定容积率，所以公司很难做盈利测算。“虽然对外披露是有200多万平方米，但我们自己算的话，也就是在130万-180万平方米之间。”另一家开发商说。
万科的盟友都有谁？
广信资产包拍卖当天，现场气氛不算热烈，从竞价开始到成交，只有短短10分钟左右的时间。看似平静，但底下涌动的暗流并不为外人所知。
6月5日，南方联合产权交易中心公布广信资产包的拍卖信息，广州业界迅速炸了锅，虽然光尽调保证金就高达5亿元，但前往土地现场踩点的开发商依然络绎不绝。有开发商透露，对该资产包进行了尽调的开发商有十几家之多，央企、国企、民企，内资、外资，千亿级别、百亿级别的都有。但最后，交了46亿元竞买保证金参与现场竞拍的只有万科、碧桂园、保利、中海、越秀、信达、华润、华发等8家房企。
其他没有交竞买保证金的房企，有些是因为实力不够或信心不足，有些则是突然发现自己没有竞买资格。“进场做了尽调后，才被告知，外资不能竞买。”某家外资房企表示很意外，因为挂牌文件并没有相关的条件限制。据了解，因为这一门槛，而被拦在门外的上市公司有数家。
“这个可以理解，毕竟广信是国企，日后要处理很多债权和股权转让，外资接手的话比较难理顺。”一位业内人士如此认为。
不管什么原因，最后入场的8家企业有7家是国企、央企或具备国企背景。毕竟金额巨大，谁也不想高位接盘，于是，这8个竞买人在拍卖前夜约好了碰头谈一谈，大意就是不要恶性竞争，能友好协商就最好了。但是，有一位竞买人——万科，只待了一会就匆匆离场。当时，其他7个就觉得情况不妙了。第二天，万科果然单飞了，第一个举牌应价，最后还是溢价100多亿元成交。
委托拍卖方也是很机智的，设置了保留价，如果达不到这个价位便无法成交，不担心竞买人之间互相通气。有消息指，这个保留价是550亿元，万科很大方的多给了1亿元。
说起来，其他7个竞买人也不是一个稳固的利益联盟。据称，保利和中海是同盟，越秀、华润、华发是伙伴，信达则被传与碧桂园结盟。
说万科单兵作战也没人信。在公告里，万科已承认竞拍前有合作伙伴。按照知情人士的分析，这个合作伙伴呼之欲出：“我们认为，广信资产包要成功盘活，接盘的开发商必须具备三个条件：1.资金成本低；2.政府关系好；3.有资产包处理经验。”有做了尽调的企业测算，广信旗下的土地至少要2-3年后才具备开发条件，以8%的利率计算，三年就是132亿元的资金成本。一般的民企很难支撑这么高的财务费用，而国有企业在融资方面的优势很突出。与政府关系好，意味着规划和容积率有调整的空间。不良资产包处理经验在广信这个庞大标的中，更是必不可少。
据介绍，信达其实是广信的主要债权人之一，对这个资产包也跟踪了很长时间，知之甚深。可以说，无论谁拿下了广信资产包，信达都是最不可或缺的合作人选。如果信达和碧桂园是同一阵线的，那么能够想象的空间也很大。但不管谁最后加入进来，万科始终还是占据了最大的主动权。
时值中国房地产报创刊25周年，中国房地产报社将在北京隆重举行“中国房地产界荣誉殿堂暨中国房地产报创刊25周年庆典活动”。
活动内容包括专版报道、论坛演讲、项目推介、智库服务、汇编资料、视频节目及全媒体传播等等。
此次活动还将评选出“中国房地产界改革创新25年荣誉殿堂 ·典范项目、典范企业、典范人物”。
期待您的关注和参与！
联系客服
