1月23日，位于宝安25区的兴业生活区改造项目的最后一户业主搬离。此时，距离一片红团队进场启动签约谈判仅过去128天。
“运用98天时间，就完成一个旧住宅小区改造项目100%的签约率，已然是奇迹了。更为难能可贵的是，仅仅运用30天的时间，就实现了100%的搬迁率，这就更是奇迹了。”主导该谈判项目的邵滨军博士在其朋友圈如是写道。
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128天，174户业主
兴业生活区位于宝安25区，是兴业公司的员工宿舍区。该小区共有7栋楼，除了兴业公司自持约52%物业外，还有174户权利人或小业主。
2011年，宝安25区列入拆除重建计划。该项目由中粮地产和中电信息共同开发，拟拆除重建用地总面积为15.2万㎡。2017年1月，宝安25区专项规划获得深圳市规土委的批复；同年8月，兴业生活区签约工作正式启动，中电信息通过招标引进搬迁谈判团队。
据了解，从一片红团队启动谈判工作起，40天内签约率就达92%，最后8%的签约工作持续了58天。11月29日上午，最后一名业主在补偿安置协议书上签名。30天后，该名业主搬离兴业生活区，至此，该项目实现了100%的搬离率。这个旧住宅区改造项目，从启动谈判到业主彻底搬离，共费时128天。
小区楼下底商已搬空，并贴上封条
业主搬离后的兴业生活区
通往小区的大门被锁上，一个月后这个小区将被拆除
1月26日，搜狐焦点网探访现场发现，目前，除了兴业公司保安宿舍尚未搬离外，其他单位已经人去楼空，底层商铺贴满封条，通往小区的大门也已上锁。
“能住上新的房子，谁会不愿意？”在6栋宿舍楼前，已签约的罗姓业主说。据了解，兴业生活区住宅部分拆赔比为建面1：1.3，过渡安置期的租金补偿标准为住宅、单身宿舍物业60元/平/月，商铺110元/平/月。谈及补偿，该业主坦言，他们业主内部也有过不同的声音，但大家明白，这个补偿标准已经算是合理，大家基本满意。如今，他们只盼小区旧改能尽快启动，他们可以早日回迁。
“兴业生活区一个月后就会开拆。”邵滨军对搜狐焦点网表示，“以人为本、平等协商、互利共赢、和谐拆迁”的原则，是他们搬迁谈判能够顺利推进的重要原因。
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玩不转的旧改项目 公权力介入并非好事
值得注意的是，这并非一片红首个完成“双百”的旧住宅区改造项目。时间拉回至2016年9月，深圳首批8个旧住宅区更新改造试点项目中，唯一实现了100%签约面积和签约人数的沙河鹤塘小区，也是一片红团队负责最后阶段的业主谈判工作。
两个项目的成功，也令外界对一片红团队产生了好奇。
事实上，在深圳城市更新的历史上，旧住宅区改造的推进并不迅速，大多数项目处于推进缓慢甚至停滞状态。
上述的8个旧住宅区改造试点项目，至今仍有7个处于签约僵持阶段。其中的罗湖木头龙小区项目，开发商进驻已超10年，还剩约1.5%的签约率难以推进。
难啃的骨头太多，以至于部分想申请城市更新的旧住宅区转而呼吁棚改，希望政府公权力的介入，能迅速推进小区改造。
钉子户让开发商叫苦不迭，但在邵滨军看来，这是没有找对路子。
他指出，大多开发商并没有调适好自身的心态，在签约理念上乏善足陈。不少开发企业在与业主的谈判过程中始终保持高姿态，易令业主产生抵触情绪；同时，在操作上缺乏公平公开公正，又令业主生疑。
而一旦谈判陷入僵局，开发商就期待公权力介入，过度依赖政府，罗湖此前提出“行政征收”的方式，更一度被认为是推动旧住宅区改造的一道曙光。但事实上，深圳业主的维权意识很强，更认可市场化运作方式，主张平等协商式的谈判，公权力的介入只会导致业主产生逆反心理，不利于项目推进。
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如何避免旧改中的钉子户现象？这四点最为关键
如何解决拆迁难的困局？这个答案估计所有开发商都想知道。
“征收是政府说了算，这个没有悬念。但商业化的城市更新则是业主说了算，很多开发商也认同这样的观点，只是做法并不是这样，业主拥有的权力和当下说了不算的现象比较相悖，这也是当下很多项目僵持的原因之一。”深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司、城市更新网总经理宋留强指出。在他看来，如果把权力交给业主，可能前期介入的开发商会受伤，但如果将眼光放在未来，或许仍不失为一条效率比较高的路径。
而这种业主主导模式，邵滨军团队已经成功付诸行动。
据邵滨军介绍，首先，搬迁谈判的根本在于《补偿安置协议》的完整性、确定性、科学性和合理性。因此，制定一份能够真正保障业主权益、符合市场规则、可呼应业主多样化需求的补偿安置协议至关重要。“我们说的补偿安置标准，并不局限于面积补偿比例，还应包括补助安置措施、过渡期租金费用标准等内容。所有业主会关注到的细节，我们都会在协议中有所体现。协议越清晰明确，签约速度越快。越是含糊不清，业主在签约时越犹豫不定，担心被忽悠。”
第二，开发商应向业主提出一份符合项目具体规划指标的概念式方案，同时让业主享有知情权、参与权和建议权，让业主们对项目的未来充满期待。
兴业生活区改造效果图
第三，要有一个好的谈判团队，懂专业、懂法律，并且善于沟通。“钉子户不是天生的，很多都是不专业的拆迁谈判团队、不透明的操作造成的。”邵滨军表示。在他看来，目前处于僵持阶段的旧改项目，完全可以引入第三方专业谈判团队，一来避免未签约业主与开发商之间单纯属于博弈关系，甚至引发矛盾的进一步激化；二来专业的谈判团队，能够用专业水准实现与业主的有效沟通，从而推进签约进度。
第四，谈判团队也要营造良好的签约氛围，要始终保持签约的良性循环，发挥业主的主导作用，提高签约效率。
两个“双百”小区，无疑让处于挣扎中的深圳旧住宅区改造透出一丝希望。但值得一提的是，这两个项目规模不算太大，未来这种模式能否在超千户的小区中推行，仍是未知数。邵滨军对此则非常有信心：“我们这种模式曾经在福田南华村住宅区获得过99.52%业主的支持和拥护，现在也希望这一套签约方式能在大型社区中进行实践。 “
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