前言
一
尽职调查
房地产项目的尽职调查并不单单指法律尽职调查，一般一个完整的尽职调查阶段的工作需要包括法律尽职调查、财务尽职调查和人力资源尽职调查、经营和技术尽职调查等方面。
笔者始终认为，尽职调查的目的并非仅仅是获得信息以决定是否进行收购，而更应被理解为一种风险管理和控制的过程。因为从受让方的角度来说，受让本身存在各种各样的风险，例如土地是否合法取得，项目是否经过合法审批，房地产项目本身是否具有所赋予的价值，是否存在导致项目公司运营或财务困境的潜在因素，这些风险可能收购前就已显现，有些可能会在收购后爆发，有些是可以控制的，有些控制的代价可能得不偿失。转让方对这些风险和义务有较为清楚的认识，也有可能自身并未意识到或刻意隐瞒，故一方面受让方有必要通过实施尽职调查来补救转让双方在信息获知上的不平衡，另一方面受让方可以根据调查结果就相关风险和义务应由哪方承担与转让方进行谈判，同时协商对于已存在的风险和问题采取何种解决措施，设计合理的收购方案，对于潜在的风险如何设置防范措施，以减少交易成本。因此尽职调查应是持续的，贯穿于整个收购过程中，其结果不仅仅应用于协商谈判中，在整个收购过程中包括谈判、过渡、交接中都是需要时刻予以关注的。
二
交易架构的设计
传统的项目并购交易的方式主要有房地产开发项目的直接转让（在建工程转让或现房转让）、股权转让（项目公司的股权转让或股东公司的股权转让）、“定建＋转让”等。随着并购市场的逐步成熟，项目并购也不再是单一的全部转让或收购，而是越来越多的采用合作开发的模式。在合作开发模式下，不仅涉及并购（或入股），还涉及公司治理、项目运营，以及后期的项目结算等多个阶段，更需要合理设计整个交易架构。而每一种方式都各有利弊，需要根据双方的交易目的，结合法律、会计、税务等外在因素，寻求并设计最为合适的交易架构。在确定房地产项目并购方案时应充分考虑下列风险和因素：
1. 应充分理解双方的交易计价规则；
并购项目交易价款的计价规则是双方的主要交易条件，但这个交易价款并不一定等同于股权转让价格，还需要结合项目公司、被收购项目的资产负债现状一并考虑。同样的项目，以土地计价和以资产计价情况下，计价规则就有区别，交易价款也完全不同。
2. 应考虑直接股权转让可能存有的法律障碍和税收成本；
就项目不动产直接转让和股权转让所涉税项而言，两种交易模式下交易双方的应纳税项也存在明显差异。其中，
项目不动产的直接转让，将涉及的税项包括：不动产出让方——营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税；不动产受让方——契税、印花税。
股权转让将涉及的税项包括：股权出让方——企业所得税、印花税；股权受让方——印花税。
如若只考虑并购环节的税收成本，是股权转让模式下税收成本较低，但是，如若综合考虑长期的税务成本，由于受让方在并购过程中支付的股权溢价是不能在日后征收土地增值税时作为开发成本抵扣的，因此，对于受让方而言，更需要综合项目具体情况，分析利弊，设计合理的税收成本较低的交易方式。
3. 应充分考虑本项目交易中可能会涉及的工程建设事宜
在确定本次项目交易的方式时，还应考虑下列工程建设事宜：
（1）如拟采取项目不动产直接转让方式，需要考虑：
1） 项目的土地使用权属、建设用地规划许可证、项目立项审批文件的建设单位主体变更；
2） 如果项目公司已经开始进行项目建筑物的委托勘察、设计或其招标投标工作，并对外订立了相关合同，本项目交易过程中，受让方可能面临受让项目公司在上述此等合同中的权利、义务，或者重新进行项目建筑物的委托勘察、设计或其招标投标工作的选择。如受让方选择前者，面临概括接受项目公司在上述此等合同中的权利、义务的法律和经济风险。如受让方选择后者，则又面临项目开发期延长的风险。如受让方有意采用项目公司已经委托设计单位完成或部分完成的设计成果，则受让方可能面临设计成果继续使用的知识产权许可或侵权的法律风险。
（2） 如拟采取项目公司或其母公司股权收购方式投资，需要考虑：
1） 如果项目公司已经开始进行项目建筑物的委托勘察、设计或其招标投标工作，并对外订立了相关合同，交易过程中，受让方可能面临继承项目公司或其设立的项目公司在上述此等合同中的全部权利、义务的法律风险。
2） 如受让方选择重新委托勘察、设计单位，则面临对在先受托勘察设计人违约和项目开发期延长的法律风险。
因此，在选择项目投资交易方式时，须考虑如何根据各项目参与方的特点和要求实现项目风险的合理分配，以及使工程建设中的债务隔离程度符合风险控制的要求。
4. 应设置有效的担保方式降低风险；
如前所述，转让方对于项目或项目公司自身存有的问题有较为清楚的认识，而作为收购方需要通过尽职调查进行了解，并且有可能存在转让方刻意隐瞒的情况而导致收购方的风险增加。为此，有必要在收购过程中设置有效的担保方式，如在交易期间的阶段性的银行保函、阶段性不动产担保、股权质押、公司印章和银行账户的共管，以及在交易完成后由转让方或其上级单位作出长期的保证担保等，以适当降低可能存在的风险。
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