裁判要旨：1.执行异议是执行异议之诉的前置程序，前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。
2.房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
案例名称：广西恒冠建设集团有限公司与王秋祥等案外人执行异议之诉案
案例来源：中国裁判文书网
案号：（2018）最高法民再447号
合议庭成员：张颖新、钱小红、 陈宏宇
裁判日期：二Ｏ一八年十二月二十八日
最高人民法院认为，我国现行民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。
根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。
《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。
从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，王秋祥作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断王秋祥对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款内容之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释针对买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用《建设工程优先受偿权批复》进行裁判，属于适用法律不当。
《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
首先，本案证据能够证明，双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。结合原审查明的事实，《商品房预约合同》的真实性应予确认，《商品房预约合同》虽名为预约，但已符合本约的要件，应认定为商品房买卖合同。北海市海城区人民法院查封案涉房屋的时间是2015年9月22日，而《商品房预约合同》的订立时间是2014年4月14日。可见，《商品房预约合同》订立在前，案涉房屋被查封在后。
至于案涉房屋是否存在未经抵押权人同意转让而无效的问题，根据恒冠公司提交的《不动产登记档案查询结果证明》，案涉房屋虽是先办理抵押，后订立转让合同，但商品房买卖合同也不因房屋转让未经抵押权人同意而无效，并不影响本案的审查认定。因此，恒冠公司提交的新证据《不动产登记档案查询结果证明》，并不足以推翻原判决。
其次，本案证据能够证明，王秋祥已支付全部购房款。根据原审查明的事实，合同签订当日，王秋祥向尚源居公司支付了购房款367615元，该金额和《商品房预约合同》约定的购房款一致，故原判决认定王秋祥支付全部购房款并无不当。恒冠公司在本院再审中提交的证据不足以证明王秋祥的付款行为系虚假。恒冠公司主张王秋祥以现金方式支付购房款不符合交易习惯，亦无事实依据，本院不予支持。购房发票不是佐证购房人支付购房款的必要证据，故本案不能以王秋祥未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。
但是，本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形。根据本案已查明的事实，王秋祥除购买的北海市尚源大厦4套房屋外，其名下另有2套房屋。虽然对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。但王秋祥名下已有多套房屋，且其在再审庭审中自述，其购买的尚源大厦4套房屋，2套用于居住，另外2套用于出租。故难以认定王秋祥购买本案2503号房屋及关联案件的房屋系基于对居住环境进行必要的改善，而非进行商业性投资。王秋祥在再审中还称其已将原登记在名下的2套房屋出售，即使该陈述属实，亦是二审判决作出之后新发生的事实，并不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。综上，本案虽符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项和第三项的情形，但不符合该规定第二项的情形，故王秋祥对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
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